中国房地产生态报告

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：中国经营报
报告来源：中国经营报

报告内容：

　　中国人民银行决定，从2005年3月17日起，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款水平，并明确规定对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付比例由现行的20%提高到30%。显然这已经不是管理层的首次表态了，随着一连串儿紧缩政策的出台，房地产业几乎被推到“火山口”上。

　　时下的楼市（尤其是上海、杭州等房价上涨过快的城市）看上去越来越像2000年时的股市，各路庄家云集其中，资金推动整个市场持续走高。宏观调控、银行贷款、土地、温州购房团、房价等字眼组成了当今中国房地产业的生态环境。我们希望通过对这些字眼的解读还原给读者一个比较全面的中国地产业全貌。

房地产“泡沫”预警下的贷款“急刹车”

　　最新消息显示，央行将个人住房贷款的首付比例由２０％调高至３０％以上，以最大限度规避可能的房地产金融风险。住宅项目开发贷款经历了自两年前“１２１文件”出台后的一波三折，走到了今天“急刹车”的境地。

　　“１２１文件”出台前，即２００３年上半年，该行房地产开发贷款增加额近３０亿元，增速为历史罕见。这种超常增长一直延续到２００４年上半年。更确切地说，自４月底“铁本”事件曝光后，房地产开发贷款增速迅速减缓。而至年末，该行这一贷款总额同比２００３年下降近３０亿元，同样创了历史纪录，可谓“急刹车”。

　　“之所以出现‘急刹车’，主要还是上面政策的压力太大。外界就此推测我行出现大量房贷坏账，并不属实。即使真有确实的不良，这么短的时间，也很难辨出它的‘真面目’。”某国有商业银行信贷管理部负责人胡华光（化名）主动纠正着他所听到的传言，“我们所能做的，也只是增加审批门槛，以配合国家宏观调控的整体政策。”

策略一：资格审查

　　对于房地产开发贷款而言，审批门槛的增加，首先体现在对开发商自有资金数量及质量的审查上。

　　央行“１２１文件”的首要内容之一，便是房地产开发企业申请银行贷款时，其自有资金应不低于开发项目总投资的３０％，较原先提高了１０个百分点。即使是这样，去年４月宏观调控力度加大后，这一比例又进一步上升至３５％，同时，商用住宅开发商的自有资金比例甚至提高至５０％。国家一系列旨在增加开发商贷款门槛的政策的根本目的只有一个，即：大幅、快速降低居高不下的房贷规模。

　　“对于实际工作而言，如何审查自有资金，其实非常复杂。关键在于，这些自有资金必须是权益性的、流动性的现金。”胡华光说，“权益性主要是相对负债而言，流动性则更关注于这些资金的变现能力。”

　　事实上，宏观调控之前，即使是２０％的自有资金，许多开发商也极尽“掺水”之能事。其中，最典型的不过于将“股东借款”列于“自有资金”项下，从而使拮据的资金实力“雄厚”。

　　“很明显，股东借款是负债性资产，有着潜在的巨大风险。而只要仔细审查其财务报表，搞清问题实质是不困难的。”据胡介绍，银行实行这一措施后，有些企业与股东串谋，故意变更贷款性质，以充实自有资金。目前，银行方面已将甄别自有资金的权益性作为当前的重点工作。因此，银行在放贷上格外谨慎。

　　另外，自有资金流动性的审查相对容易，只要剔除其上报的资金中的实物资产即可。但这一切其实都充满不确定性，毕竟“道高一尺，魔高一丈”。因此，银行往往在核对各种单据后，还要做实地考察，以防止以前“土地局在开发商没有交齐土地出让金的情况下，便开具全额发票”的“骗局”，再现于目前银行对开发商自有资金的审查上。

策略二：项目选择就大不就小

　　在完成对开发商自有资金的审查后，银行方面开始进入具体房地产开发项目的考量。而相比复杂而专业的前者，后者显得过于简单，全部过程似乎只在乎一个字——“大”。

　　胡华光并没有透露其所供职的银行目前给予开发贷款的最大房地产项目的建筑面积，但他确切地告诉记者，该行考量的具体标准为１０万平方米，如果项目建筑面积不足这一指标，则该项目基本不被考虑。

　　一家不愿透露姓名的国有商业银行房地产信贷部负责人也证实了宏观调控后，银行界针对开发贷款具体项目规模的普遍认同：“我们也偏爱大项目，目前，最大的项目建筑面积达１７０多万平方米，开发贷款金额超过６亿元。但需要说明的是，对于短、平、快的小项目，我们也不绝对排斥。”

　　这位负责人所说的“短、平、快”，主要指贷款金额较小、开发周期短、销售预期迅速的项目。据其透露，目前，该行在北京东北部某黄金地带拥有一个１０万平方米以下的“小项目”，开盘数月，便真实售罄，实属少有的“小项目”成功案例。

　　因为开发“小项目”的，多是规模有限的企业，或是进入这一行业的“新手”。因此，贷款风险难以控制。　　 此外，银行方面对于房地产项目的地理位置也越来越挑剔。上述二人均表示，２００４年，北京五环沿线项目较受欢迎，而环线之外位于远郊区的各类项目，必须区别对待。如果项目拆迁涉及农业人口过多，则银行认为，无论是按揭和开发贷款，都存在较大潜在风险，相应审批将更加谨慎。

　　至于项目类型，银行普遍表示，各项贷款政策均对普通住宅予以支持，而对于商用住宅，则要重点审查企业的信用等级、资金实力等方面。因为银行认为，一旦房地产市场出现可能的波动，抑或“泡沫”如期而至，商用住宅首当其冲受到影响。

　　最后，对于银行格外看重的高端客户聚集的高档住宅，银行正以压缩还款年限和提高首付金额的方式，在不拒绝高端客户的前提下，最大限度地规避可能的金融风险。

策略三：提高首付比例

　　“当然，除了上述事前措施外，贷款放出后，行里也加紧了跟踪和检查。毕竟，在银行业竞争激烈的今天，房地产贷款业务已成为各行业务的主要增长点之一。”

　　以胡所在的这家国有商业银行为例，该行的房地产开发贷款已占其全部贷款业务的２０％，可谓举足轻重。因此，即使迫于可能的呆坏账风险压力，银行方面在放贷问题上仍表现得有些乐此不疲。

　　据胡介绍，目前，只要满足上述有关开发商资格及项目规模的审查，银行一般不会轻易放弃，而通过审查的客户，一般也能较顺利地获得开发贷款。“现在，如果我们不贷，肯定有人贷，同为国有商业银行的某行，去年下半年，居然接过了一半多我们放弃的客户。”出于职业操守，胡没有提及这家银行的名字，“但业内都知道是哪家，毕竟，国有商业银行在中国只有屈指可数的四家。”

　　对于房地产贷款的事后跟踪和检查，银行界多位业内人士列举了目前车贷的例子。由于私人轿车的大幅降价，当前，车贷的不良率明显提高，多家银行高层已直接挂帅指挥清收，并责令执行人限期完成，否则将面临下岗。房贷也是如此，每笔贷款都有明确的执行人、审批人，如果出现问题，这些人难辞其咎。

　　此外，银行的项目开发贷款将面临更大的风险。以上述项目单价１万元每平方米计算，总造价在１５亿元左右。即使按最新规定，开发商自有资金比例３５％，也还有近１０亿元需银行贷款支持。而房价短期内的大幅下降，将直接导致开发商资金链断裂，银行开发贷款也将如“肉包子打狗，一去不回”。

　　如果上述预测不幸言中，银行就是处理几个负责人，又于事何补呢？更为严重的是，即使银行对目前某些项目的风险加以防范，也难以做到零风险机制。因为所有的风险项目在出现风险之前，往往会表现得更为健康。

　　“因此，目前无论是开发还是按揭贷款，最有效的风险规避机制，还是提高首付比例，从而有效降低银行贷款总额。”这位人士认为，开发贷款理想的首付比例应在５５％以上，而按揭贷款也不应低于４０％。

　　只是不知果真这样的比例，购房者与企业是否还会痛快买单？

房价暴涨之惑：价格合谋是开发商的最优选择

　　３月５日，温家宝总理在政府工作报告中三次提到房地产业，并强调要“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨，把握好公共产品和服务价格调整的时机和力度。”这是中央政府对暴涨的房地产价格最近的一次公开表态。

　　３月８日，国务院副总理曾培炎在参加十届全国人大三次会议海南团讨论会时指出，目前不少地方房地产价格上涨过快，一定要注意到投资性购房的情况，警惕出现房地产泡沫。这是政府高层人物首次公开提到“房地产泡沫”。

　　与之对应的一组数据则是，２００４年１月至１１月房价涨幅为１２．５％。而据上海官方统计数据，去年全市房价上涨约１５％。２００５年１月，上海住宅成交均价已超过了９０００元／平方米。而在去年９月份，相对应的数据仅为８０００多元／平方米。

价格合谋

　　对于居高不下的房价，国内有两种基本观点：一种是成本决定论。也就是说，之所以房价居高不下，是因为成本居高不下。第二种是需求决定论。即，房价之所以居高不下，是因为需求居高不下。

　　对此，中国社会科学院城市与房地产经济研究室况伟大博士明确指出，房地产价格属于垄断价格，房地产市场也不是自由竞争的市场。“尽管在北京就有几千家房地产企业，但是住宅作为不动产，这一特性决定了开发商之间的竞争为位置固定的空间竞争。也就是说，住宅只能和其相邻的住宅进行竞争，而不能将所有的房子搬在一起进行竞争。例如，我们不能把南三环的房子搬到北四环与北四环的房子进行竞争，但是我们却可以将全国甚至全世界的汽车放在一起进行竞争。空间经济学将这种相邻企业之间的竞争称为环形竞争。”

　　况伟大指出，这样的环形竞争比垄断竞争更加缺乏竞争性，因为垄断竞争是某家企业与市场中所有剩余的企业进行竞争。由于同一或相邻区域的开发商不多，从而环形竞争的开发商形成了寡头。

　　“在垄断性极强的市场上，价格合谋是开发商的最优选择。”首都经济贸易大学的张跃庆教授分析说，“合谋方式则基本上是采取了价格领袖制的方式。也就是说，由第一家在该区域开发的开发商