评REICO年度地产报告：靠不住的房产数据分析

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：新地产
报告来源：新地产

报告内容：

　　在不久前结束的上海住交会上，《REICO年度房地产研究报告》成了一个不大不小的看点。到目前为止，这份耗资一百万、历时一年完成的研究报告堪称对“泡沫”论最郑重其事的反击——如果不是最强有力的反击的话。

　　面对各方声讨，房地产大佬们希望为本行业“伸冤”的心情溢于言表，不止一位房地产大佬不止一次的站出来反击“泡沫论”。但这并不意味着，“反泡沫论”能比“泡沫论”有更多的说服力。它们基于几乎一模一样的逻辑和差不多的数据。虽然结论相反，但缺乏说服力是通病。它们陷入了同一个误区，那就是数据崇拜。

　　没有人反对，实证研究需要大量翔实可靠的数据。“拿数字说话”，常常给了一些人或理直气壮或虚张声势的底气。在观点论证上，数据的确据有得天独厚的优势。只要是准确的数据，就是没有水分的干货，比起充满弹性的语言描述来，自然要多几分说服力。缺乏数据有时就使观点难以成立，甚至根本得不出任何观点。

　　数据很重要，但数据远不是全部。数据的说服力在于其来源的真实可靠。这涉及到统计方法的正确性以及统计系统的可信度，而在国内，这后一个问题尤其令人头痛。行业研究人员都知道，统计局公布的数据系统性不够，连续性差，时间上滞后，准确性也没有足够保障。这样的数据质量，用来发发议论还可以，用来做研究出观点就勉为其难了。

　　由于统计局的数据不堪“重用”，不少房地产顾问研究机构选择了建立自己的统计数据体系，甚至通过自行调查来获取第一手资料。这种努力难能可贵，也是未来发展的必然方向。但目前由于房地产市场秩序不良，潜规则盛行，透明度不够，行业性组织缺乏权威性，有关的调查统计基本上限于各行其是，所谓统计就往往沦为以偏概全。

　　所以，REICO报告不论如何标榜以数据说话，都可能缺乏起码的说服力。除非他们能够证明，REICO所使用的数据是足够全面和准确的，并具有权威性。

　　研究方法是另一根软肋。任何研究，数据仅是材料，还要经过研究方法的梳理和加工才能变成活的观点，并用来指导市场实践。但REICO报告并没有显示出方法上的任何突破。从笔者掌握的材料看，REICO报告的研究方法依然是沿用了目前最为流行的量化指标，诸如房价收入比、空置率、城市化率、人均收入区间等等。这些指标并非不能使用，只是无法得出确定的结论，从而使争论变成“公说公有理，婆说婆有理”的闹剧，沟通的效率也几近于零。鉴于此，这篇洋洋数十万言的研究报告可能只会沦为论战的工具。

　　这份报告所处的立场也使它难以得到公众的信任。REICO工作室的发起者是住宅产业商会及部分较为高调的开发商，主要的牵头人是华远总裁任志强。显然，从资本的角度看，它代表的是房地产企业及商会的力量。一句话，REICO报告所表达的立场，显然就是房地产资本家的立场。而其关于独立研究的表白，难脱“此地无银三百两”之嫌。

　　当然，商界的观点未必就一定是错的。实际上，我们基本认同REICO报告的主要观点，既房地产市场并不存在明显的泡沫，价格也并没有偏高，完全有能力持续发展一个较长的时间。但问题在于，存在于公众中的对开发商根深蒂固的不信任必然会延伸为对这份报告的不信任。而政府既已认定房地产是经济过热的罪魁，对来自开发商的辩护自然也就很难听得进去。

　　作为一个房地产行业的关注者和研究者，笔者赞赏任何将房地产行业研究推向深入的努力，这其中自然也包括REICO报告。不过，当一份研究报告既缺乏方法论的严谨基础，又没有准确详尽的数据，同时还缺乏研究工作的独立性和公信力，成立这样一个研究机构的必要性，就很值得怀疑了。

　　（全文结束）