辨析房地产泡沫

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：零点指标数据网
报告来源：零点指标数据网

报告内容：

　　我国自20世纪90年代开始，房地产经济逐步成为国民经济的的重要组成部分，并随着住宅市场化的进一步推进，现在房地产经济已经成为我们一些地区对GDP增长起到决定性的方面，例如2003年北京的GDP增长的30%来自房地产，另外今年的固定资产投资有50%以上来自房地产。这样就能说明房地产已经形成泡沫吗？回答是否定的，判断房地产泡沫应该从以下几方面进行辨析：1、确定什么是泡沫经济；2、市场对房地产的真实需求；3、造成房地产价格上升的真正原因；4、房地产对金融风险的影响程度；5、政府的主导力量。

一 泡沫就是泡沫经济，它主要表现为价格远远背离价值的经济现象

　　现代经济学通常将泡沫定义为资产价格对其基本价值的持续性偏离，这可以简化为：一是决定资产的基本价值，二是观察资产价格的偏离是持续性的还是经过调控在一定时间内消失。也可以说，泡沫的主要表现是一种价格远离价值的经济现象。比如，在市场经济活动中，通过各种“狂热”的哄抬、投机等行为，使得某种商品、某种资产或某个公司的股票价格猛涨，若干倍地远离其价值。这种高价不能长期维持，最终会像泡沫一样地破裂，这就是泡沫或泡沫经济。

　　那么在明确了泡沫经济的概念以后，我们来看我国的房地产价格的增长状况。最近6年，我国平均房价涨幅大多低于5%，只有2003年的涨幅达到12%左右，如扣除2003年全国物价上涨过快的影响，涨幅也在5%以上。由于“翘尾巴效应”影响，今年预计房价涨幅仍会在12%左右。虽然近两年涨幅连续超过10%，仍远未达到日本30多年平均每年上涨超过10%以上的实况。日本从上世纪50年代开始经济起飞，连续30几年国民经济持续快速地增长，对房地产加快发展不断提出新要求，在这种情况下房地产业一般不会出现萧条和破裂的问题。这30多年里，日本地价平均年涨幅在10%以上，其中超过30%的有两次，一次是1961年上涨53.2%，一次是1973年上涨37.8%。可以这样说，日本30多年地价持续高涨的过程，是不断地产生泡沫经济的原因，并通过30多年的经济泡沫“积累”而逐步形成完整的泡沫经济，并伴随国民经济走向萧条而破裂的过程。

　　因此参考日本这样的发达国家的房地产发展历史，我国的房地产价格的上涨无论从时间还是涨幅方面都不具备现在就是泡沫经济的条件。

二 住房需求抑制了泡沫经济的产生

　　从潜在需求看，增量住房需求旺盛

　　一方面，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55-60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据国外相应发展水平的经验，中国过去城镇居民住房改善的速度，以及我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。

　　从有效需求测算，现有居民主动提高住宅面积需求强劲

　　不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20%要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20%的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。

　　调整房地产供给结构失衡，满足有效需求

　　随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。各地特别是经济发达地区房屋拆迁规模不断扩大，呈快速增长趋势。2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28%左右。2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降。但未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。

　　随着占我国房地产市场比重较高的经济发达城市的改造，由此导致的城市房地产供给结构失衡的状况暴露出来，综合市场供求表明，城市改造导致的拆迁形成的主流住宅需求与城市主体规划的非住宅开发供给形成错位；拆迁形成的中低档安置型住房需求与城市规划新建的中高档住宅供给不相衔接。

　　例如像天津这样的老城改造工程，从需求看，2003年以来短时间内急剧膨胀的需求主要来自于拆迁形成的刚性需求。2003～2004两年，合计拆迁面积约在1000余万平方米，其中大部分拆迁户只能购买3000元/平方米以下的商品房或存量房。从供给上看，在形成刚性需求的拆迁片上，尤其是拆迁大头海河开发范围内，上游(城区)用地控制范围42平方公里，新建总建筑面积约1000万平方米，其中70%(700万平方米)为非住宅物业，30%(300万平方米)为住宅开发，住宅开发都规划定位为高档项目。另外从其近期拆迁刚性供/需总量分析，2003年~2005年期间，拆迁面积约在1370万平方米(850+260+260)左右，按拆需比1：3计算，刚性需求达到4110万平方米上下。以每年沉淀1/3，五年消化完，每年合822万平方米。而在2004年1~8月期间，全市商品房交易中在考虑现有存量住宅河新建住宅后其缺口为125.2万平方米。

　　总之，我们综观全国的房地产市场发展，都会发现真实需求与实际供给方面的结构失衡问题。因此在对需求层次和供给层次的分析后，我们认为即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

三 房价的上涨既有土地价格上涨和品质的提升组成的刚性成本，又包括百姓对住宅价格的心理预期因素

　　土地价格上涨和品质的提升组成的刚性成本

　　随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨，这是完全正常的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺陷，即短期内容易推动地价上涨。这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题。杭州是我国最早实行土地储备制度的城市，也是地价上涨最快的地区之一。从表1中可以看出，2004年第一季度和第二季度，杭州地价同比增长51.3%和81.3%。

　　国家发展和改革委员会、国家统计局最新发布的调查报告显示，2004年一季度35个大中城市有9个城市房价涨幅超过10个百分点，另外有7个城市土地交易价格涨幅超过10个百分点。对比这些城市可以发现，其中有5个都是重合的：上海、沈阳、杭州、宁波、天津。同年二季度，全国有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点，土地交易价格同比涨幅超过10%的城市有6个，其中重合的城市有4个：杭州、上海、沈阳、天津。见表1。可见，地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。

　　另外，必须看到，新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。这里所说的成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。比较上世纪80年代、90年代和2000年以来建成的住宅可以发现，无论是所使用的建筑材料、建筑设计的户型，还是小区环境的营造，都有巨大的提升。如果说以前的住宅是低档的“温饱型”住宅，现在的商品住宅则是中、高档的“小康型”住宅。应当引导消费者树立“不仅关注房价，更要关注房屋性价比”的观念。

　　百姓看好中国经济发展势头，买涨不买落的心理预期导致房价上涨，但这种心理预期可以在长期的房价波动过程中逐步达到理性程度

　　房价有区别于一般商品价格的形成特点，简单按照成本或者供求关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。事实上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子；而是社会普遍的经济预期，也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。

　　从当前我国的宏观经济形势分析，人们对未来的经济预期是看好的。CPI(消费价格指数)是观察和分析消费心理预期的重要指标。最新统计表明，2004年8月居民消费物价与去年同期相比上涨5.3%，这已是连续第3个月居民消费物价涨幅达到5%以上；从环比增长看，8月居民消费物价上涨0.7%，改变了前两个月同比上涨但环比下降的走势。强劲的CPI上涨说明当前的房价上涨并非孤立，是有其宏观经济背景的。

　　更重要的是，国家对房地产业采取的宏观调控政策也印证了人们的预期。当前采取的调控措施主要有二：一是通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应，二是暂停农用地转非农用建设用地审批，严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应。实际上从资金和土地两个源头控制了房地产供应。从国家的角度讲，是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热采取的必要措施。但对普通消费者来说，他们能感受并得到的心理预期就是“开发商地也没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了”。

　　但是，在经历了房价的合理波动后，人们的这种心理预期就会趋于正常，因此采取一定的措施降低开发商利用政策和市场信息的不对称，和其话语权，宣扬“房价还要继续上涨”的观点对消费者的影响，是抑制局部地区价格短期内出现非正常上涨的必要手段。

四 房地产金融的自身属性决定其风险的必然性，但它并没有左右国家金融和经济发展

　　房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性。另一方面，房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。金融业介入房地产业之后，在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。因此，房地产金融风险是必然存在的。

　　房地产金融是银行的优质业务

　　银行本身愿意向房地产业提供资金。在房地产融资过程中，不仅房地产企业是主动的，银行也是主动的，银行分享着房地产开发的高利润。

　　首先，商业银行拥有巨大的存贷差。据央行统计，2003年末全部金融机构本外币存款余额22万亿元，比上年末增加3.7万亿元；另一方面，金融机构本外币贷款余额17万亿元，比年初增加3万亿元。银行存款数量持续大量增加，尽管同期贷款也保持了增长，但存贷余额之间仍保持了5万亿的差额，说明大量银行资金处于闲置状态。因此，当前我国商业银行基本状况是超过5万亿元的巨大存差贷不出去。这就导致迄今我国房地产开发商的资金供给者仍主要是银行。

　　其次，住房抵押贷款是银行的优质业务。国际研究表明，住房抵押贷款的违约率一般低于万分之二，被公认为安全性较高的信贷业务。从我国的情况看，住房抵押贷款的违约率仍明显低于其他固定资产融资项目，因而住房抵押贷款实际是商业银行的优质业务和为数不多的优良资产之一。因此，不能因为房地产金融先天的风险性就忽视住房抵押贷款对银行整体资质的优化作用。

　　房地产金融风险是否转变为危机依赖于国民经济整体的运行状况

　　房地产经济的发展不是孤立的，是与国民经济的整体宏观形势紧密联系的。1997年亚洲金融风暴首先是东南亚一些国家短期外债无力偿还引起的。房地产“泡沫”破灭只是继发因素。实际上，破灭的并非是房地产价格“泡沫”，而是社会经济预期。把房地产“泡沫”说成是导致金融风暴的根本原因是不确切的。实际上，在亚洲金融风暴之前，相关各国的经济、金融就已经出现了不正常的状况。从我国当前的情况分析，我们认为，只要国民经济保持持续、健康发展的势头，房地产经济不出现整体过热，就不能轻言“房地产泡沫要破灭”、“房地产经济要崩溃”。

五、中央银行适时调控，能够抑制房地产泡沫的快速产生

　　中央银行从全国整体经济运行及社会稳定为出发点，它会充分利用资金成本——利率这个行之有效的手段和相关政策控制房地产价格的过快上涨，这一点从前不久的加息及121文件，可以得到印证。

　　中央银行既不希望房地产价格上涨过快，也不希望房地产价格大幅下跌，因为房地产价格的快速上涨必然导致房地产这个上下游产业链条非常长的产业对国民经济正常运行的严重冲击。房地产价格的上升直接拉动钢材、水泥等基础原材料的价格上涨，而这些高耗能产品的需求必然导致电能的紧张，并由此产生煤炭价格的飙升和运输压力的上升，最终导致CPI难以控制，从而导致通货膨胀的产生，因此出于维持经济正常运行和稳定社会的角度，中央银行不希望房地产价格快速上涨。

　　另外我国房地产行业的开发资金60%以上来自银行贷款，因此中央银行不希望房地产价格大幅下跌。从我国目前情况来看，房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段）每一个阶段都离不开商业银行的支持，具体就是房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等方面，由于房地产企业对银行的依存度过高，所以房价的大幅下跌必然将房地产企业风险转换为银行的金融风险，形成大量不良贷款，因此在中央银行有很强的动力保障房地产健康发展，抑制房地产泡沫的快速膨胀。

　　总之，综合以上分析表明我国房地产正在步入理性发展阶段，对比国外发达国家的房地产发展过程，我们出现的短期的价格波动及投资过热，并不会形成泡沫经济影响我国金融和经济的快速发展，相反我国经济的平稳快速发展将进一步推动房地产市场的健康稳定发展。

　　参考文献：参考建设部《怎样认识当前房地产市场形势》

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