绿化隔离带项目需求研究报告
报告类别：分析报告
行业分类：其他
调查地点：北京
调查时间：2005年
样本数量：241.79平方公里
调查机构：北京九力营销顾问有限公司
报告来源：北京九力营销顾问有限公司
报告内容：
为了防止北京市城市中心地区与外围组团之间连成一片，避免城市“摊大饼式”的发展，实现城市规划“分散集团式”布局。根据北京市1993年的总体规划方案，北京市在四环五环之间建设了第一绿化隔离带，同时还将建设第二绿化隔离带，绿化隔离地区总面积为241.79平方公里，规划实现绿地面积125平方公里，占绿化隔离地区总面积的52%，同时在绿化隔离带形成了“北苑”、“东坝”等十大边缘绿化集团，同时形成了“绿化隔离带房地产项目”密集的区域。
为了了解消费者对绿化隔离带项目的需求情况，以及北京市绿化隔离带项目的供给情况，北京九力营销顾问公司在2003年四季房展会夏展上对有意向购买绿化隔离带项目的潜在购房群体进行了问卷调查。
第一部分 谁钟情绿化隔离带项目
一、35岁以下的群体最钟情绿化隔离带项目
35岁以下的群体，尤其是30岁以下的群体成为绿化隔离带项目需求的主力群体，同时值得注意的是50岁以上的中老年群体对于绿化隔离带项目的需求也比较旺盛，这和中老年群体对于项目周边环境及绿化要求程度较高有一定的关系，同时由于该群体当中的相当一部分人已经或者即将退休，对于居住地点和工作地点的距离并不十分看中。
图 绿化隔离带项目需求群体年龄分布
二、外来置业者需求旺盛
外来置业者的强劲购买力，许多开发商已经领教，前不久有资料显示，北京市40%的商品房市场被外来群体（包括国内异地置业者以及国外置业者）消化，和北京目前购买群体的哑铃型结构相对应，外来群体的强劲购买力恰好可以弥补中端市场的需求不足。
图 绿化隔离带项目需求群体户口分布
三、绿化隔离带项目需求群体中高学历为主
不同教育背景的群体对地产项目的不同因素的关注程度存在一定的差异，同时不同教育背景群体构成的社区向社会传达的形象也存在较大的差异，所以许多开发商都希望有比较高素质的业主入住，同时希望借此提升项目品质。
图 绿化隔离带项目需求群体学历分布
四、“国有/集体/事业单位”及“私营企业”是需求主体
从绿化隔离带项目需求的群体来看，主要集中在“国有/集体/事业单位”和“私营企业”这两个群体。
图 绿化隔离带项目需求群体单位性质分布
从绿化隔离带需求群体的职位分布来看，主要是“普通职员”，另外值得注意的是“大中型企业中高层管理人员”也占有一定的比例。
图 绿化隔离带项目需求群体职位分布
五、将近9成以上的绿化隔离带项目需求群体的家庭年收入不超过10万元
目标群体的购买力大小将决定着某种产品市场潜力的大小，而家庭收入水平的高低又直接影响着潜在群体对该类型产品的准入门槛，一般而言家庭年收入水平高的家庭相应的储蓄额度也会高一些，自有储蓄额度将直接影响潜在用户对首付款的支付能力，从绿化隔离带项目需求群体的家庭年收入来看，主要集中在6-20万之间，同时假定该群体已有2-3年的积蓄，储蓄率按照50%计算，该部分群体的储蓄额度在9-30万之间，按照首付20%计算，该部分群体对总价的承受能力应该在45-120万之间。
图 绿化隔离带项目需求群体家庭年收入分布
第二部分 绿化隔离带项目认知
一、7成潜在购买群体知道“绿化隔离带”
虽然开发商对“绿化隔离带”的宣传并不多，但各种媒体对于“绿化隔离带”的报道比较多，政府对于改善整个北京的绿化环境整治的投入力度比较大，宣传面比较广，所以许多市民对于绿化隔离带比较清楚，这将有利于绿化隔离带项目的推广。
图 绿化隔离带项目认知程度
二、对“绿化隔离带”项目优势的认知
第一绿化隔离带项目基本上在四环到五环之间，政府部门对于这些项目在“绿化率”、“容积率”等方面有严格的限制，同时产品形态也将彻底改变市内“塔楼一统天下”的局面，将形成“低层低密度”、“板式多层”、“板式小高层”多种产品并存的局面。从消费者对“绿化隔离带”项目的优势认知来看，主要集中在“绿化率高”、“通风/采光好”、“社区安全/环保/健康”、“建筑密度低”等方面。
图 对“绿化隔离带项目”优势的认知
第三部分 绿化隔离带项目需求分析
一、接近9成的潜在购房群体已经拥有自己的住房
和普通商品房需求市场不同的是，对绿化隔离带项目有需求的群体决大多数已经拥有了自己的住房，该群体已经拥有一定的购房经历，对于项目的细节比较关注，同时从购买目的来看，主要是“为了改善居住条件和环境”。
图 绿化隔离带需求项目群体目前居住现状
图 绿化隔离带需求群体购房目的
二、绿化隔离带项目区域需求
从目前绿化隔离带项目的区域需求来看，“北部”及“东北部”的需求最旺盛，分别占2成略强，其次是“东部”、“东南部”和“南部”
三、绿化隔离带项目价格需求
对绿化隔离带项目的价格承受能力主要集中在4000-6000元/平米之间，同时价格承受能力在4000元/平米以下所占的比例也比较高。
图 绿化隔离带项目价格（单价）需求分布
从潜在用户对绿化隔离带项目的总价承受能力来看，主要集中在80万以下，其中总价承受能力在50-80万的约占1/4略强。
图 绿化隔离带项目价格（总价）需求分布
四、对绿化隔离带项目建筑形式的需求
选择绿化隔离带项目的群体对于“高层建筑”基本上持否定的态度，对于多层的接受度也比较低，对于“板式小高层”和“低层低密度”的产品比较感兴趣。
图 绿化隔离带项目建筑形式的要求
五、绿化隔离带项目内部空间布局的要求
从潜在消费群体对绿化隔离带项目内部空间布局的要求来看，主要仍然是以“平层”布局为主。
图 对绿化隔离带项目内部空间布局的要求
六、对面积及户型的需求
从潜在用户对绿化隔离带项目面积及户型的需求来看，2居主要集中在“80-120平米之间”，3居主要集中在“100-150平米”之间。
对绿化隔离带项目比较感兴趣的群体，预计入住的人数相对而言比较多，入住人数在3个以上的占了2/3。
图 入住人数
七、绿化隔离带项目配套需求
绿化隔离带项目基本上处于北京市目前配套不完善的区域，所以生活配套是否完善将在很大程度上左右潜在用户对项目的选择。
从本次调研的结果来看，潜在用户对于基本生活设施的要求比较强烈：比如像“银行”、“菜市场”、“超市”、“运动健身场馆”等的需求程度比较高；另外对“24小时便利店”、“书店”、“邮局”、“药房/诊所”、“主题公园”“餐饮”的需求程度也比较高；对于“洗衣店”、“咖啡馆/茶馆/酒吧”、“美容美发”、“修理店”均存在一定需求。
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