新房贷政策调查报告

报告类别：调查报告
行业分类：房产
调查时间：2005年
样本情况：比例并不太高
调查机构：九力营销顾问公司
报告来源：九力营销顾问公司

报告内容：

调查背景

　　2004 年 2月26日银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》规定商业银行应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。此外，银行发放贷款前，应先了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出，判断其对于所购房产的拥有意愿。

　　为了了解此政策出台以后对购房者购房行为的影响，九力营销顾问公司通过内部积累的数据库对未来2年内打算置业并采用银行贷款方式的部分潜在购房者进行了电话访问。

　　一.选择物业类型及购房用途

　　打算购买的物业类型

　　从调研结果来看，本次访问对象中有超过半数的购房者考虑购买经济适用房（ 51% ），有意购买普通住宅的客户也占到了 35% ，而考虑购买中高档住宅中的“公寓”和“ TOWNHOUSE/ 别墅”所占的比例为 14% 。

图 1 打算购买的物业类型

　　购房者购买房产的主要用途分析

　　银监会出台此政策，在一定程度上是为了抑制个人套取银行资金进行房地产投资和多次置业，多次置业如果仅仅是为了改善自己的居住环境，不是为了进行升值炒作，对于房地产市场不会产生太大影响，从本次调研的结果来看，绝大多数购房者（ 80% ）是自己居住或经营来改善目前的居住条件，只有 20% 的被访者是用来投资升值！纯粹通过银行资金进行房产投资的比例并不太高。

图 2 购房用途

　　二.对贷款的具体选择

　　对贷款比例的选择

　　家庭收入越高的群体申请房地产贷款的比例也越高，这可能和高收入家庭对于今后的收入预期以及归还贷款的能力比较高有关系，而且高收入群体往往投资意识比较强，常常希望通过利用外部资金达到自己的投资回报。

图 3 不同家庭收入水平房贷比例

　　打算购买高档住宅的群体申请贷款的比例相对高于打算购买低档住宅的群体，高档住宅，尤其是高档公寓市场，包括以住宅立项的“伪写字楼”项目，有相当一部分被投资市场吸纳，而投资的本质在于利用最小的代价获取最高的投资回报，所以带有投资性质的高档住宅产品往往对银行贷款的依赖程度比较高。

图 4 选择不同产品类型的潜在用户房贷比例

　　已经有过购房经历的群体申请房地产贷款的比例高于没有购房经历的群体，多次购房群体基本上属于投资群体，而投资群体对银行资金的依赖程度远远高于自用群体。

图 5 不同购房经历群体的房贷比例

　　投资群体申请的房地产贷款比例高于自用群体申请的房地产贷款比例。

图 6 不同购房目的群体选择的房贷比例

　　处于事业鼎盛时期的 36-45 岁的群体申请的房地产贷款比例高于其他群体，这部分群体往往目前的收入水平比较高，而且对于生活的品质要求比较高，同时未来的收入预期比较好，为了不降低目前的生活品质，常常会选择相对比较高的贷款比例，降低每月还贷的压力。

图 7 不同年龄购房群体选择的房贷比例

　　贷款年限

　　已有购房经历的群体，在选择贷款年限上明显高于“没有购房经历的群体”，这说明“没有购房经历的群体”较“已有购房经历的群体”更倾向于在比较短的时间内归还银行贷款。

图 8 不同购房经历群体的贷款年限

　　对比“投资群体”和“自用群体”，在选择贷款年限选择上的差异，可以发现：“投资群体”对贷款年限的选择明显高于“自用群体”。

图 9 不同购房目的群体的贷款年限

　　和对贷款比例的选择相类似，年龄在“ 36-45 岁的群体”对于房贷年限的选择比较长。

图 10 不同年龄购房群体的贷款年限

　　月供占月收入的比例

　　新政策明确规定，今后房地产贷款月还款比例占月收入的比例不高于 50% ，但通过调查结果，我们发现选择各类产品的潜在群体，均有一定比例群体的月还款占月收入的比例超过 50% ，由此可以推断，如果商业银行实施银监会的最新房贷政策，会有部分购房群体被限制在外，从而形成一定的准入壁垒，如果这部分群体属于“第一次购房的自用群体”，必然会延迟他们的购房行动。

图 11 选择不同产品购房群体的月供占月收入比例

　　已有购房经历的群体，月还款占月收入比例在 40-60% 之间的比例高于“没有购房经历群体”相应的比例。

图 12 不同购房经历群体的月供占月收入比例

　　以“投资 / 升值”为目的群体，月还款占月收入比例在 40-60% 之间的比例明显高于“自用群体”相应的比例。

图 13 不同购房目的群体的月供占月收入比例

　　家庭收入高的群体，月还款占月收入的比例在 40-60% 之间的比例高于低家庭收入群体相应的比例。

图 14 不同家庭收入群体的月供占月收入比例

　　三，新房贷对购房者的影响分析

　　本政策对购房群体的影响

　　绝大部分群体认为，本政策的出台对自身的购房行为没有什么影响，但有部分消费者表示会“延迟购房时间”或者“暂时取消购房计划”，或者通过“降低置业面积”或者“选择便宜物业的方式”降低总价，进而降低每月的还款额度，达到符合新政策贷款准入门槛的要求。

图 15 本政策对选择不同物业群体的影响

　　本政策对于“已经购房群体”的影响相对小于对“初次购房群体的影响”，本政策对 20% 的初次购房者产生影响，仅仅对 7% 的多次置业者产生影响。

图 16 本政策对不同购房经历群体的影响

　　本政策对于“自用群体”的影响比较大，相反对于“投资群体”的影响比较小，有 2 成的“自用群体”表示对自己的置业有影响。

图 17 本政策对不同购房目的群体的影响

　　消费者对本政策得以有效执行的信心

　　虽然有相当比例的购房群体对本政策的有效实施表示有信心，但还存在一定比例的群体表示目前中国相关政策的漏洞和信息互通性比较差和不同部门信息的不对称，将对本政策的有效实施带来影响。

图 18 选择不同产品购房群体对本政策有效实施的信心

　　有购房经历的群体对本政策有效执行的信心程度明显低于没有购房经历的群体。

图 19 不同购房经历群体对本政策有效实施的信心

　　以“投资升值”为目的的购房群体对本政策有效执行的信心程度明显低于以“自己居住”的购房群体。

图 20 不同购房目的群体对本政策有效实施的信心

　　消费者对出台本政策必要性的评价

　　选择不同产品的购房群体，大部分都认为银监会出台此政策“有必要”或者“非常有必要”。

图 21 选择不同产品购房群体对本政策出台必要性的评价

　　不同购房经历的群体，大部分都认为银监会出台此政策“有必要”或者“非常有必要”；但“没有购房经历群体”，对此政策持“否定意见”的比例高于“有购房经历”的群体。

图 22 不同购房经历群体对本政策出台必要性的评价

　　不同购房目的的群体，大部分都认为银监会出台此政策“有必要”或者“非常有必要”；但“以投资升值为目的的购房群体”，对此政策持“否定意见”的比例高于“以自用为目的”的群体。

图 23 不同购房目的群体对本政策出台必要性的评价

小结

　　从总体上，银监会出台加强房贷申请人资格审查的措施，不会对房地产市场产生本质的影响，但不可否认的是，会提高申请人资质的门槛，在总体上会降低房地产市场需求总量。

　　在总价不变的情况下，通过延长贷款期限（当然必须不超过相关银行规定的最长贷款期限），降低每月还款的金额从而使得月还款占月收入的比例达到规定的比例；这部分消费群体不会对整个需求市场产生任何影响；

　　通过降低总价的方式，具体可以通过选择单价低一些的项目，或者降低购买的面积，或者同时选择以上两种方法降低总价，从而达到相应的目的；该部分群体对整个需求市场的影响表现在：消费者在不同产品的需求之间产生替代或转移效应，同时对不同区域市场的需求也会产生相应的替代或转移效应（原因在于，一定区域范围往往是某一类型产品的积聚地）；也就是说，这部分群体会对整个房地产市场的需求产生一定的结构性变化，总体的趋势是需求总量（从总体消费金额上讲）上的下降；

　　再者可以延长或者暂时取消置业计划，这部分群体将对房地产市场的需求产生绝对的“减法效应”；

　　另外本政策本身存在一定的漏洞：

　　本政策规定可以采用“共同申请人”的方式申请贷款，这也是变相降低贷款门槛的一种方式，不同年龄群体获得最长的贷款年限不同，是选择最长的，还是选择最短的，还是选择平均值呢，另外“共同申请人”当中每个成员各自的收入，目前和今后在整个家庭收入的比重会存在一定的差异，那么如何判断今后的偿还能力呢？本政策没有给出详细的答案，在具体执行时也就存在一定的问题；

　　本政策中关于对“是否有意持有该物业的判断”， 也会存在一定的问题，“是否有意持有该物业”是一个完全主观的判断，很难通过相关客观证据进行判断；

　　另外目前国内信息不对称问题十分严重，各商业银行在信息共享上还有相当一段进程，在客观上对本政策的实施带来一定的障碍；

房地产贷款的严格审查必然使得开展相应业务的成本大幅攀升，商业银行是否可以承受？另外相应的人力资源问题也会成为瓶颈之一；

　　（全文结束）