中国房地产浪潮直逼三线城市

报告类别：调查报告
行业分类：房产
调查时间：2005年7月
调查机构：艾力森华研咨询有限公司
报告来源：艾力森华研咨询有限公司

报告内容：

　　只所以要在2005年春天——中国房地产这个极其敏感的季节提出这个在当下多少有点耸人听闻的预言，是建立在对中国房地产一直以来的区域性、结构性和梯次性发展的理性认识，特别是长期从事三线城市房地产研究和顾问而考察和推导出的结论。

　　按照目前的行政划分，中国共有687个城市，其中直辖市4个，省会城市27个，计划单列市（副省级）15个，地级市267个，县级市374个。根据中国房地产的综合发展状态，我们习惯把城市分为一线、二线、三线和四线。这里除了城市级别和城市规模等重要指标外，还有GDP、人均收入和可支配收入、产业结构、人口数量、产品水平等综合指标。但通常我们把商品房的均价作为最标准的指标。所以一线城市习惯指深圳、广州、上海和北京；而天津作为老牌的直辖市和中部的一些省会城市却由于房地产起步晚只能屈居二线城市；而一些省会城市更是由于房地产发展水平低而位列三线城市如西北的呼和浩特、银川、青海等；反而象大连、青岛等沿海开放城市（计划单列市）一直位居二线城市的前列甚至直追一线城市；包括江浙发达地区的杭州、南京等省会城市甚至象温州、宁波等本应是三线的城市也都迎头赶上，尤其价格的涨幅和速度都超过了一线城市，温州更是以商品房均价9280元/平方米位居全国城市之首！

　　所以中国的房地产的价格走势也不期然地出现了股市型的阶梯状现象。特别在2004年房地产泡沫的舆论轰炸中和2005年国家实质性的综合调控政策下，一线城市颇似一线蓝筹股高位盘整甚至出现最后的冲高态势，二线城市颇似二线蓝筹股呈现疯涨和虚热，而三线城市颇似三线股恰好刚刚启动并将出现补涨。关于一、二线城市和宏观形势已经有太多业界、媒体和消费者在热论。我这里只谈三线城市和中观层面也即我所说的第三次浪潮。为了更明确地说明问题，我仅以价格来区分三线城市即2004年全国商品房均价2759元/平方米（住宅均价2580元/平方米）以下的城市为类型比较谈。

　　为什么高调中国房地产的第三次浪潮即将到来哪？

　　一是指一线城市将出现高位盘整和滞涨，主要原因除了金融和土地等组合政策的打压外，尤其是今年国家从供需两方面的双管齐下，更由于产品结构性的饱和与失调即所谓的中高价特别是高价产品比例过高，上海商品房均价已达8627元/平方米，上海政府更是配合中央政府出台一些列抑制房价的政策且已立杆见影,截止目前,上海商品房下降了367元/平方米。近日申银万国证券研究所一份分析报告认为，上海房价12个月内将向下调整10%-20%；连与上海房价相差一倍的北京今年1-2月商品住宅期房均价也下降了58元/平方米，降幅虽然只有1%。但却是连续7年来的第一次！二线城市可能面临最后的疯狂甚至可能急剧掉头向下，主要是产品的价格曲线几乎背离了城市的发展节奏和市民的收入曲线，杭州商品房均价已达7210元/平方米，去年底有媒体根据一份《房地产市场监测报告》报道跌幅高达14.6%，青岛2004年市内四区的总成交面积比2003年减少26%。

　　二是一、二线城市投资和投机比例普遍偏高，热点城市的投资比都超过通常所说的警戒线20%。上海外环的投资比接近40%，杭州市区的投资购房比为32%；这种现象的产生除了房地产自身市场特点相关外，更因为中国金融衍生品匮乏和百姓投资渠道（品种）单一所致。银行存款利率此前一降再降，股票市场哀鸿遍野！民间借贷（集资）险象横生，所以供需两旺和暴利的房地产市场自然成了资金逐利的首选。

　　三是外地（国）购房比例高企。北京和大连外地购房的比例都高达60%，而靠煤发迹的本应属于三线城市的太原外地购房比竟达80%！所以在一、二线城市都分化出一个奇特的两极现象：城市的中心地带高楼林立，但几乎都是外地和外国人居住和生活，而本城市民却只能向郊区退散。都市化和郊区化，外来人和本城人成了一个二元悖论。

　　而我们所说的三线城市基本还未出现或很少出现通常所说的高档（价）产品。因为无论从产品水平、价格幅度、城市化进程和市民更新换代的需求都处在一线城市九十年代末期的状态。市民的生活水平不断提高，人均居住面积的体量和户型要求在不断提高，产品和小区的质量和物业水平也在不断提高；传统商业依然独霸天下，现代商业（地产）寥若晨星。特别是地方政府政绩工程的推进尤其是招商引资的主动扩张欲望及城市阶梯竞争的能量，这诸多因素的升温必然带动三线城市房地产的升级，象股市的三线股一样迎来底部启动和上扬！

　　另外所谓的洼地效应，即上线城市的投资正转移到三线城市，这从去年国内和香港一些大开发商大举进军领军三线城市拿地和今年呼和浩特市的招商引资引起北京许多重量级开发尚浓厚兴趣就可以看出大势所趋。而一些三线城市房价的涨幅应声而起甚至飙升就更是验证了这一点！如江苏盐城和胶东的胶南等地的涨幅超过30%，不仅超过全国商品房的平均涨幅14。4%，更远远超过一、二线城市的涨幅象上海的21%和天津的28%。这里还不包括那些已经严重透支未来房价提前进入二线甚至一线城市价格的三线明星城市象温州（商品房均价9278/平方米）、宁波（商品房均价5900/平方米）等地。

　　但是最后我要说明的是，这里所说的中国三线甚至四线城市的第三次浪潮虽然表明了中国房地产进入了纵深发展和均衡发展的相对成熟阶段，但并不是指中国房地产的大势到了第三次浪潮，而仅仅是从区域性和梯次性的角度指出中国房地产的发展规律和方向型的特点——正如本文套用的中国股市的分析方法同理：大势调整，板块轮涨（尽管这个比喻对股民来说很令人沮丧），而此次所谓第三次浪潮的空间和上限就是衡量城市级别的最重要标准全国商品房（住宅）均价。

　　（全文结束）