房产新政：为何京沪表现截然不同
报告类别：调查报告
行业分类：房产
调查地点：上海、北京
调查时间：2005年7月
样本情况：房价明显下降
调查机构：艾力森华研咨询有限公司
报告来源：艾力森华研咨询有限公司
报告内容：
刚刚结束的北京5月城市房展会出现了一个耐人寻味的现象：此次房展会上推出的新盘并不多，大多是原有项目的二期三期，但项目总体价格仍有不同程度的上涨。日前对京城几大在销楼盘的调查也证实了这一点。像位于东四环百子湾的后现代城，其三期在短短两个多月的时间里已基本卖完，均价由今年3月26日开盘时的6800元/平方米涨到现在的7500元/平方米，苹果社区、澳洲康都、山水文园等也有不同程度的上涨。尽管房产新政让上海等地的房价明显下降，但京城的房价依然稳中有升，开发商的心思是，“房子这么好卖，我为什么要降价?”那么，为什么上海和北京对房产新政的市场反应明显不同呢?
1、 上海地产虚火旺于北京
美丽家园地产经纪公司总经理助理宫萍认为，上海房价下跌在一定程度上与上海房产的投机成份过大是密切相关的。这里可以用两个事实来说明，第一就是在2003年之前，京城的房价一直高于上海的房价，而2003年之后，上海房价出现快速上涨势头，这种上涨过快的趋势与2003年之前上海房价的走势明显是相背离的。过度投资直接促成了上海房价偏离理性价值的非真实走势，由此表现出上海房价存在较大的水分；第二从政策出台反映的实际状况来看，受到七部委《意见》的影响，上海出现一个17人的炒房团一天抛售258套房产的现象，由此可见投机恐慌已经产生，而这仅仅是上海房产投资群体的一个缩影，而此次七部委政策的实施主要打击的就是房产投机行为。
另外，除了上海房产本身的投机成分过高之外，还有一个重要原因就是上海房产开发商以及房产经纪公司之间的房产信息披露存在严重问题，许多开发商制作虚假合同，以期在房价合理之时抛售，这无形之中扭曲了房地产市场应有的供求关系，从而虚抬上海房价。而此次《意见》对于房产信息的披露问题做了明显的界定，对一些开发商或者房产经纪公司之间的违规操作将进行严厉惩罚，这直接促使了上海房价的快速下跌。北京中原地产经纪公司市场部经理李林先则认为，造成这两城市的房价走势不同的原因有很多，主要有：首先是城市性质不同，上海是中国的经济中心，高房价的形成由来已久，而北京是政治中心，政府在市场中所起的作用很大。市场化程度高的上海比市场化程度低的北京在房价上表现更符合市场经济特征。政府政策一旦干预市场一定会对市场化程度高的地区产生的影响大。其次，一个很重要的原因是住宅购买客户中的自住需求的比例不一样，如果买房的目的都是满足自己的居住需要，那么无论多高的房价和多大的市场总量都是健康的，其实根据北京中原多年对市场的监测发现，北京购房客户目的呈现多样化，有满足自己居住的，有用来长线投资的，有用来短线投机的等，而两个城市在具体比例上有很大的差距，上海的非自住需求比例明显要高于北京。
2、北京房价涨幅有可能回落
暂时不跌不代表永远不跌，那么未来北京的房价走势如何?宫萍认为，虽然北京的房价在以后两三个月之内依然会表现出强劲的上涨趋势，但是，随着政策效果的逐渐显现以及下半年楼市新供应的放量，房价将会出现略微下调的迹象。她分析，之所以北京房价在两三月内不会出现下跌的主要原因在于两点，其一就是京城的房产投资者相对较少，许多的房产需求都是消费者真实的住房需求，而这种真实需求对于政策变动的敏感程度是比较低的，也就是说当前京城房产的供求关系在短时间内得不到缓解，由此决定房价仍将在高位运行；其二就是京城房产交易自身存在的问题决定了短时间房价不会下降，由于七部委的政策出台与实际具体实施仅仅有20天的时间缓冲期，而按照目前北京的房产交易状况，除了海淀能够完成当天过户之外，其他区县都不能实现，这就打破了有些投资者想通过降价来完成交易而免交营业税的希望，促使投资者不会压低自己的房价而维持“原位”，或者通过加价进行税收转移，从而很难使京城房价在短时间内出现回落。
从更长远的时间来看，由于政策从多个方面对房产市场进行调控，比如增加中低档房供应量、增强房产市场的信息披露等，从而促使京城房价将会出现一定幅度的微调，但是下调幅度不会很大。李林先赞同这种说法，他表示北京的房价会一直保持上涨的趋势，只是上涨的幅度会逐步回落，趋于理性。他认为，目前的宏观调控对开发商而言是个不利的因素。购房者的观望会使销售面临压力，政府政策和新闻舆论会持续给地产商很大的压力。但是总体来看，这个行业是基本健康的，价格是合理的。地产商现在应该加强营销能力，控制成本，提高竞争力，另外多开发中等价位的住宅产品，这些商品未来将成为市场的中坚力量。
要有效地对北京房价进行调控，必须从增加供应和抑制需求两个基本方面入手，增加供应可通过政府更多地推出土地的招、拍、挂来实现，而抑制需求最好的办法就是再次加息。
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