上海楼市真相调查：上海生病　全国吃药

报告类别：调查报告
行业分类：房产
调查地点：上海
调查机构：胶东在线
报告来源：胶东在线

报告内容：

　　“上海发烧，全国吃药”可能是眼下中国楼市最流行的说法，的确由于受到上海高楼价的牵连，全国大多数地产市场都在遭遇"国八条"等地产新政的“制裁”。据介绍，由于受到政策影响，近期不仅上海市，在全国很多城市都存在开发商"持币待购"和置业者观望楼市降价的现象。一些开发商甚至停止了一切有关楼盘促销的广告宣传。僵局已经出现。

　　在上海刚刚结束的全国工商联住宅产业商会揭幕大会上，来自全国各地住宅商会的开发商代表纷纷吐出苦水，认为这种全国一刀切的行政调控房价行为是在搞株连。凭什么让我们为上海的疯狂买单？

　　房价会跌后更反弹？

　　在沸沸扬扬的各种观点中，有一种论调也不乏支持者。他们认为，去年的上海楼市，曾一度停了两个月，然后跳得更高。如今的上海楼市，可能在高压之下暂时停止，之后必然是更强烈的反弹。理由是，作为中国目前最具竞争力的城市，魅力城市应该有魅力房价。例如上海外滩、淮海路一带的房产，可以说是全国甚至全世界的上海外滩，加上上海繁华代表的淮海路，它们的房价应该还有上涨空间。

　　但更多的专家觉得这仅仅是一种理论空想。今年的调控力度显然比去年有量有质的不同。这次房地产调整的时间也许会持续3年到5年。也就是说，在这段时间内，房价不会掉头向上。一般情况下，房地产发展周期在7～10年，在周期内，房价现实缓涨，而后迅猛上涨，最后是调整房价下跌。上海从2000年开始，出现上涨，在2003年、2004年出现迅速上涨的局面，那么在未来的两年内，房价会一直走低，不会反弹。

　　海外热钱全身而退？

　　据央行上海分行的报告，去年一年，外资流入上海房地产资金总量超过200亿，其中用于房地产开发的约150亿。上海房地产市场的此次跌落，外资将无法全身而退。

　　事实上，海外所谓的热钱，应该是那些注重短期炒作的资金，比如股市，证券，一旦价格抬高，可以很快出货走人。而房地产是一个较为长期的投资。兑现的时间和手续的复杂都不是短期内想出局就可以出局的。从某个角度上说，海外资金是产业资本而不是热钱，他们并不以短期套现为目的，着眼中长线回报。当然也有其中的部分是直接参与炒楼的热钱，有人估计第一季度的上海新落成住宅75%为热钱尤其是海外热钱所购置，这些热钱投资的唯一原因便是价格上涨预期。热炒，往往发生在政府经济政策的漏洞地带，发生在体制转轨、宏观调节的接茬时期。

　　对于眼前炒作房地产的热潮，相当多的专家提出新的观点：经济全球化的到来无可避免地会带来资金的全球流动。当今制造业的能力过剩已是有目共睹，把投资大量地转移到地产业和服务业成为一种趋势。另外,房地产业有很强的地域性，只要各国各地灵活运用金融杠杆，热钱并不可怕，退和不退，也不会是谈虎色变的事情。

　　地方政府成了“房托儿”? 　

　　据说江苏一地方房地产过快增长，是因为背后有地方政府支持和操纵：政府请开发商在土地拍卖时当托，哄抬地价。政府和开发商之间搭成友好协议，即使烫手的山芋落到自己的头上，有政府撑腰，定能化险为夷。对于地方政府来说，在动机上它或许并不一定希望房价高涨。地方政府追求的是经济发展与繁荣，追求的是资本在本地的更多投入和GDP提升。房地产开发，是易出政绩的经济发展项目。所以几乎每个城市的地方官员都热衷于房地产开发。地方政府往往与房地产商不自觉地结成利益共同体，这也是当前为什么地方政府对稳定房价态度暧昧的个中原因。

　　当然这也不能一味怪罪地方政府和目前的财政制度。

　　地方经济地位上去了，但这毕竟是一种短见行为。因为房价太高，商务成本也会上涨，地区的竞争力就会下降。但愿这些“托”能真正悟出些理来。

　　在上海的故事中，这样的传闻也不少，甚至有人认为，最初的浦东开发，其中炒地产梦的因素不在少数，当然，我们现在知道，这样的猜测太过低估了上海崛起的必然性。

　　（全文结束）