利率上调：买房计划改弦更张 百姓预期房价看涨

报告类别：调查报告
行业分类：房产
调查地点：北京、上海、广州、武汉、成都、沈阳和西安
调查时间：2005年5月
样本数量：1888名
调查机构：零点指标数据网
报告来源：零点指标数据网

报告内容：

　　 2004年下半年以来，国家陆续出台针对房地产市场的宏观调控政策，其中银行利率上调是最终的金融调控手段。银行利率几次上调之后，城市居民的购房计划和对住房价格的心理预期出现了哪些变化？一项来自前进策略城市管理策略部和零点调查房地产研究事业部的调查结果表明：银行利率上调之后，绝大多数普通城市居民家庭都对购房计划做了相应调整；尽管不少人认为政府的宏观调控政策可以抑制房价上涨，多数人对房价的心理预期还是看涨。

　　 此次调查结果来自于2005年5月使用多阶段随机抽样方式，针对北京、上海、广州、武汉、成都、沈阳和西安7个城市的1888名18－60岁常住居民进行的入户访问。数据结果已根据各地实际人口规模进行加权处理，在95%的置信度下本次调查的抽样误差为±1.39%。

　　银行利率上调：绝大多数家庭调整购房计划

　　 本次调查发现，大约17%的被调查对象有通过贷款购房的计划。其中家庭收入越高的家庭，有贷款购房计划者比例越高：在家庭月均收入5000元以上的家庭群体中，有贷款购房计划的家庭比例为31.9%，而在家庭月均收入1500元以下的家庭群体中，这一比例不足10%（9.8%）。

　　 对准备贷款买房的人来说，绝大多数人表示银行利率上调影响了自己的贷款买房计划。累计有51.6%的家庭会继续贷款，但会调整贷款方案：提高首付额度并减少还款年限（19.3%）、提高首付额度但还款年限不变（12.4%）、首付不变但减少还款年限（19.4%）、延迟贷款计划（0.5%）。累计有29.3%的人表示利率上升后将取消贷款计划，其中有人会改用直接现金支付的方式（8.4%），另外还有20.9%的人将不再贷款，而是改变购房面积的大小或推迟购房计划。另有15.4%的人表示，银行利率的上调对自己的购房计划“没有影响”，会按照原计划买房。

　　 在计划贷款购房的家庭当中，利率上调之后，无论家庭收入是高还是低，绝大多数家庭都会考虑改变贷款计划。但是，分析各个收入层次的家庭应对银行利率上调的方法，我们会发现，高收入家庭对银行利率上调的敏感度，要明显高于中低收入家庭。具体表现在两个方面：首先，在银行利率上调之后，高收入家庭“改变贷款计划”的比例要明显高于中低收入家庭。另一方面，中低收入家庭认为银行利率上调对自己购房计划“没有影响”的比例要高于高收入家庭。

　　城市居民普遍预期住房价格还会继续上涨

　　 零点的本次调查发现，“城市住房价格将会上涨”是目前国内城市居民的普遍心理预期。之所以持这种心态，城市居民各自有自己的看法，认同比例比较高的说法是“国内城市化速度加快，人都往城市迁移，市区房价上涨不可避免”，36.6%受访者认同此观点。最近几年来，随着户籍制度的改革，农村居民移民城镇，城市化速度的加快，这是很多人亲身体验的社会事实。因而这点被很多人接受为城市住房的真实“需求”，也因而被很多人认为是城市住房价格上涨的驱动力量。

　　 另外，也有相当一部分被调查者（30.5%）相信，随着“城里人开始向往郊区生活”，郊区房价上涨不可避免。还有很多人（27.6%）认为，“人民币可能会升值，未来房价还会逐步上升”。从这点来看，其实很多普通居民分不清楚人民币升值与住房价格之间的关联关系。但他们的直觉就是即使人民币升值，住房价格也会继续上升。

　　 当然，也有很多普通居民对国家的宏观调控政策持乐观态度，认为“政府连续出台政策抑制房价过快增长，房价将会维持现有水平，不会再上涨”（19.3%）。还有对政府的宏观调控政策与能力抱非常乐观态度的人甚至认为政府连续出台政策抑制房价过快增长，“房价不仅不会再上涨，还会下跌”（15.2%）。

　　 另外，有一部分居民认识到银行利率上调，会造成房地产行业的资金成本提高，认为“随着房贷利率的不断上调，贷款购房的成本上升，房价涨幅会得到抑制（16.7%）”。本次调查的数据也发现，学历越高的人越是认同这个说法：在具有硕士以上学位群体中，高达39.2%者认同此观点，在仅具有小学学历的群体中，认同该观点者比例仅有2.1%。这个也表明，目前国家宏观调控政策在学历较高、金融知识相对丰富的群体当中更容易得到认同和欣赏。

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