郑州市出台别墅市场调查报告 预测市场形势
报告类别：调查报告
行业分类：房产
调查地点：郑州
调查时间：2005年8月
调查机构：人民网
报告来源：人民网
报告内容：
“别墅”英文VILLA，源自法语，可直译为“乡间的小屋”，产生于欧洲。在美国传统词典解释为：Theoftenlargeluxuriouscountryhouseofwell-to-doperson（一般说是富有、有钱的人在乡村拥有的大的豪华房子）。
“别墅”可以说是现代人们追求住房需求的最高心理取向。古今中外对“别墅”的理解是一致的，它应该建在依山傍水的园林之中，它不仅是具有使用的功能，还应具备选景、观景的功能，要具有强烈的文化内涵，要极具个性，要能体现住房人的文化气质、身份、地位。
郑州的别墅市场，2001年出现了前所未有的火爆景象，全年批准预售别墅（不含东西开发区）5家228套，8．16万平方米，比2000年增长24．5倍，销售量也高达2．07万平方米，相当于过去几年的总和。那么郑州的别墅市场到底是什么状况？存在什么问题？其发展特点是什么？发展趋势又是如何呢？信证公司为此作了深入的市场调查。
1、调查方法：普查与重点调查相结合，首先对郑州市自1992年以来开发建设的别墅进行全面调查，在弄清楚基本情况的基础上，选取有代表性的楼盘进行更深层次的调查。
2、调查分区：分成六大区
（1）桥南新区
（2）北区（北环两侧）
（3）西区（高新技术开发区）
（4）东区（经济技术开发区）
（5）南区（龙湖镇）
（6）市区环路以内
3、调查内容
（1）全面了解郑州市的“别墅”市场，切实掌握每个别墅的区域分布、规模、销售状况、户型、建筑风格、配套设施、环境状况。
（2）重点盘子的规划设计特色，开发策略、销售策略。
（3）开发商在开发别墅中遇到的问题。
4、调查目标
（1）弄清郑州别墅市场情况，为未来房地产全面掌握市场提供参考。
（2）研究郑州市别墅建设特点与存在的问题。
（3）寻找郑州市适合别墅开发的模式。
（4）预测未来郑州别墅建设发展趋势。
综观郑州别墅市场良莠不齐，整体品质较差，无论是别墅区的选址，策划理念，规划设计、环境营造，推广销售方式都有待提高，并非阳光灿烂。
一、别墅开发状况综述
（一）别墅展的三个阶段
郑州市的别墅作为商品房的开发大体可分三个阶段，即起步阶段（1992－1998年）；调整分化阶段（1999－2000）；发展阶段（2001至今）
1、第一阶段：起步阶段（1992――1998年）
1992年，邓小平南巡讲话和中共十四大关于建立社会主义市场经济体制的重大决策公布后，在经济发展的“春天的故事”中，郑州房地产同全国一样迎来了她的第一个春天。别墅禁令的放开，郑州的房地产第一次出现了别墅商品房，随后即进入宏观调控期，这期间的别墅建设呈现如下状况。
起步发展，模仿借鉴最具代表性的盘子有英协花园，是由英协（河南）房地产有限公司在环路以内，郑汴路北侧开发的，先后开发独立别墅66幢，每套建筑面积200－400平方米，平均售价7000－8000元／平方米，到目前仍有19幢尚未售出，入住率仅为40％。
龙湖新城是郑州城建开发总公司在南区龙湖镇开发的，先后开发独立别墅111幢，尚有46幢未售出，双拼别墅43幢86套，尚有4幢8套未售出，平均售价2200－2400元／平方米，入住率仅为百分之几。
以上两别墅区，虽已形成规模，环境绿化、美化也初显芳容，但从整体规划、户型设计、建筑造型来看显得老道陈旧，尤其是龙湖新城更显杂乱无章，几乎成了上世纪中叶的万国别墅展。
陈旧落伍发展缓慢
最具代表性楼盘有台胞小区，是由河南台兴房地产有限公司在航中路南侧开发的，为独家小院连体二层别墅，每套面积163－332平方米，平均售价2300－2700元／平方米，销售率约为60％。
帝苑别墅（原康达帝苑）一期建有双拼别墅54套，销售均价2400元／平方米，是由宏联信用社下属的帝苑房地产开发公司在西区高新技术区内开发的，与郑州中学紧邻。
台胞小区建筑形式非常落伍，犹如农村住宅，只是有独家小院而已，建筑造型呆笨，毫无环境特色。
帝苑别墅自1993年建成后，一套未卖，直至1999年才二次起动。
缺乏人气，发展停滞
最具代表性的楼盘有国泰花园，是由国泰房地产开发公司在北环北侧与花园路交叉口处开发的，建有十几幢单体别墅，主体基本完工后，即停工待建，据说将拟拆除改建多层住宅。
彩虹花园，位于西区，高新技术开发区入口处彩虹路两侧，主体建成后即停工待建，至今仍无重新启动的迹象。
2、第二阶段（1999－2000年）调整分化阶段
1998年6月，国务院颁布《关于进一步深化城填住房制度改革，加快住宅建设的通知》，明确提出了停止住房实物分配，实行货币分房的新政策，集团购买转变为个人购房，银行实行全面按揭个人贷款，都极大地刺激了住宅建设的发展，同时也激活了郑州的别墅市场。
重新启动加强营销
最具代表的楼盘是“帝苑别墅”，在停滞六年后，帝苑别墅请河。
南信证置业咨询有限公司做营销代理，在经过重新包装后于1999年再次推出，品质虽显落后，但由于具有良好的区位优势，紧邻的郑州中学及郑州中学附属小学已成规模，又与郑州美术馆隔街相望，合适的价格2200元／平方米，再加上信证公司的专业销售，所以，一年内销售率达到90％以上，入住率也达到近50％，在此基础上请深圳大学建筑设计院规划设计帝苑别墅二期，计有独立别墅83套（至今未建），售价3000元／平方米，叠加别墅80套（现已全部建成），销售均价2000元／平方米。
别墅、多层住宅混建在一个小区
金桂苑是由河南思达物业管理有限公司开发，位于北环郑州市综合投资区常青路与沙口路交叉地段，小区占地面积7万余平方米，总建筑面积61657平方米，由11幢多层和38幢独立别墅组成，小区南部为多层商品房，中间为别墅区，北部为多层经济适用房，小区突出表现了中央花园的集中绿化，另有音乐喷泉，精致雕塑、艺术门廊。别墅销售率约为30％，平均售价3400-3700元／平方米。
价位取胜提高设计水平
格林度假山庄是由格林集团河南省安融房地产开发有限公司开发的，位置在国家郑州经济技术开发区，航海东路第六大街。规划占地310亩，第一期占地175亩，无论从整体规划，还是户型、建筑造型，用材都较前述的别墅区有了提高，同时以低价位面市，3000元／平方米，低于市区高层住宅，所以，开始销售状况较好，连体别墅已售罄，现在尚余40余套别墅没有销售完毕。
3、第三阶段――发展阶段（2001－至今）
随着社会经济的持续发展，郑州明确提出拉大城市框架，扩大城市规模，北扩东移，尤其郑东新区启动步入实质性阶段的到来，城市基础设施得到很大改善，环城快速通道的形成改变了人们的时空概念，车房组合，人居文化进步，消费观念转变，确有一部分先富起来的人群需要更为理想的住房环境，这就当然的进一步激活了别墅市场。
2001年上市的别墅在桥南新区有迎宾花园；大河龙城。在北区的有家和万世；美墅、在东区的有东方今典，颐丰家园、专家公寓、金色年华；在环内的有凤凰城。
（二）郑州市六大别墅区分布状况
1、桥南新区
（1）郑州森林大河龙城
（2）正弘别墅（正在设计）
（3）迎宾花园
（4）新田别墅（正在设计）
（5）金河别墅（正在设计）
（6）家和万世
（7）美墅
2、北区（北环西侧）
（1）国泰花园
（2）金桂苑
（3）传家堡
3、西区
（1）帝苑别墅
（2）彩虹花园
4、东区
（1）金色年华
（2）专家公寓
（3）颐丰家园
（4）东方今典
（5）建达别墅（正在设计）
（6）格林度假山庄
5、南区
（1）龙湖新城
6、市区
（1）英协花园
（2）凤凰城
（3）台胞小区
（三）新上市的别墅项目状况：
（1）案名：迎宾花园
开发商名称：河南迎宾花园置业有限公司
位置：桥南新区，迎宾路南侧、黄河迎宾馆东侧
别墅类型：独立别墅、占地130亩，76套
建筑面积：大型450平方米／套，小型250平方米／套
建筑风格：后现代风格，平屋顶
价格：均价4200元／平方米
工程形象进度：建筑工程基本完工，配套设施正在修建。年底可交付使用。
特点：依傍黄河路宾馆，北临黄河，景色秀丽，花园面积较大，郑花路已建成城市道路，交通顺畅方便。建筑造型不美，平屋顶有些土气，地形过于平坦，缺水，缺大的乔木。
目前销售太差，销售率只在10%左右。
（2）案名：大河龙城――郑州森林
开发商：河南新东方地产发展有限公司
位置：桥南新区、迎宾路北侧、迎宾馆东面
别墅类型：Townhouse一期169亩，171套
建筑面积：352平方米－142平方米／套
建筑风格：现代，坡屋顶
价格：均价3000元／平方米
工程形象进度：刚开工，有二幢主体已完工
特点：依傍黄河绿色生态走廊，在区内保留了50年的梧桐树和40年杨树林，屋顶设天窗，所以打森林透天别墅之主题。
销售状况：已售60余套，目前是停步不前。
（3）案名：家和万世
开发商：河南国基置业
位置：北区，郑花路与国基路交叉口处东北方向
别墅类型：Townhouse规划260亩555户
第一期97户第二期134户
建筑面积：300－215／平方米／套
建筑风格：现代，坡屋顶
价格：均价一期3180元／平方米二期3320元／平方米
工程形象：一期主体结顶，销售率87％
二期正在施工已开盘，目前销售比较困难。
配套设施：会所、幼儿园
特点：位于城市建成区边缘，西有主干道郑花路，东有107国道交通便利
依傍森林公园，南侧有千亩梨园
规模较大，且为纯别墅区
（4）案名：美墅
开发商：郑州新世纪住宅建设有限公司
位置：北区北环路北200米，21世纪社区
别墅类型：联体别墅规划占地65亩，82套
建筑面积：320－250平方米／套
建筑风格：欧洲风格，坡屋顶
价格：均价3000元／平方米车库7．2万／个
工程形象：一幢主体结顶，其余正在施工
特点：在21世纪社区内与多层混合
总体布局半围合四合院布局
底层架空作为车库和家庭活动室，二层以上有绿化、开挖一人工小河使别墅区与多层住宅区分开。
交通便利，西邻郑花路，东邻107国道，依傍森林公园
（5）案名：凤凰城
开发商：华夏军创实业有限公司
位置：郑汴路东段南侧省高检对面，凤凰路与风台路交口处
别墅类型：联排叠加别墅，规划92亩，首期38户
建筑面积：180－230平方米／套
建筑风格：现代、屋顶为平顶
价格：2980元／平方米，另送车库，送花园，送中央空调
工程形象：主体工程结顶
特点：整个小区有多层住宅和别墅相混合
位置相对偏僻，周围有专业批发市场
（6）案名：东方今典
开发商：河南东方置业有限公司
位置：东区，国家经济技术开发区，经南三路
别墅类型：独立别墅，规划占地面积370亩，270套，第一期57套
建筑面积：327－250平方米／套
建筑风格：后现代，屋顶为坡屋顶
价格：3380元／平方米
工程形象：一期主体结顶，销售率50％
特点：依傍高尔夫球场，环境优美，交通便利与环城快速通道相联，出行十分方便，与高速公路相通是比较理想的区域位置，位于郑州市夏季的上风口，空气清新。
（7）案名：颐丰家园
开发商：大宇房地产公司
位置：东区，国家经济技术开发区，航海东路北经开第一大街
别墅类型：原规划有独立别墅，双拼和叠加别墅，规划占地面积80亩，103套。
现对规划进行修改，全部变成叠加别墅，每平方米2200元/平方米，还未正式对外销售。
（8）案名：金色年华
开发商：河南省经发房地产开发公司
位置：东区，紧邻107国道
别墅类型：叠加别墅76套
建筑面积：216平方米／套；223平方米／套
建筑风格：现代、平屋顶
价格：2400元／平方米
工程形象：
特点：郑东新区第一个开工的住宅小区，设计新颖，是郑州第一个建有足球运动场的以健康运动为主题的小区，抢占了天时、地利的先机。
二、别墅市场的表现特点
别墅是住宅消费的必然阶段，代表着现代人们追求住房需求的最高心理取向，综观整个市场表现，我市的别墅建设现在仍处于不成熟阶段，今年的郑州楼市也绝非别墅年，其市场表现有以下特点：
1、数量多、分布散
从所调查的十四个别墅区的不完全统计已有各类别墅1456套，建筑面积约有43万余平方米，分布在东、西南、北区及桥南新区和环线以内，从分布图上看，分布较散，去年和今年的新建项目则集中于北区，东区和桥南新区。
2、模仿有余,创新不足
建别墅对郑州来说无论是规划设计还是住用消费都还是新鲜的，明显的表现有：模防抄袭之陋习，都缺少本土化的创新，从规划来看，多数项目仍有兵营的“遗迹”，从社区配套看，未脱公寓类住宅老路．．．．．．开发商对土地成本，市场承受力多虑了点，而要对住别墅的人文气氛要求重视不够，比如小市政的安排，设施设备的选择，产品的细节，本土化问题以及同类产品的差异化等深层次问题，近乎无暇顾及，以至于像我们郑州这样标准性的大陆性气候，冬天较冷，气温可低至－12°C，夏天奇热，气温可高达42°C，仍搞大面积挑空，旋转楼梯，多窗势必带来冬季采暖，夏季降温问题；环境的缺山少水问题；高容积率带来的私密性问题；户型的适用问题。而这些问题正是本土化所应认真对待，通过走创新之路才能解决的问题。
3、小区规划混合型与纯别墅共存
别墅与多层住宅混合型小区的有英协花园、21世纪美墅、金色年华、帝苑别墅、格林山庄、金桂苑、凤凰城，别墅规模较小，其优点是配套设施较全、较成熟，人气旺，但其别墅的安全性和私密性稍差。
纯别墅小区有：家和万世、迎宾花园、大河龙城、东方今典、小区规模相对较大，其优点是安全私密性较好，但由于开发商考虑到配套设施的建设成本与运营成本，尤其是前期开发的别墅往往会因配套不全而造成生活的极大不便，而影响入住率，甚至影响销售率的提高。
4、以经济型别墅为主
开发商考虑到目前我市的经济发展实力，消费人群的实际承受力，开发的别墅多以经济型的别墅即Townhouse叠加别墅为主，独立型豪华别墅为少。
5、价格与市区高层住宅相当
Townhouse多以市中心区高层住宅为底的价格入市，叠加别墅则以比市区一般小高层住宅低的价格入市，他们的口号是公寓的价格别墅的享受，并以此来争取客户。
6、别墅销售并非阳光灿烂
从所调查的十六个别墅区来看国泰花园（已准备放弃别墅，建多层），彩虹花园几乎已肯定死盘，其余的别墅区也无一清盘，多半是开盘销售似乎还算可以，但难以形成持续热销，说明别墅的销售并不乐观。
7、文化性差，缺乏别墅的灵魂
别墅代表一种放松、悠闲、享受生活的态度和环境，应该创造出一符合人性，回忆自然、意趣别具的居住环境，其内部设计则更多地考虑人与人之间的关系，即保持着个人的充分独立性，又使整个家庭更加温馨舒适，这些才是别墅的灵魂。可开发商考虑更多的是成本，业主的经济承受能力，其实是对自己产品缺乏信心的表现。
三、存在的问题
别墅的要求是高的，也是房地产开发项目中真正最难以做的，既要有幽静优美的环境，又要有完善的生活保障系统，既要有居住的功能，又要有观景造景的功能；既要离开喧闹的城市，又不能离得太远，就目前郑州的别墅来看存在以下问题：
1、品质、品位差，自然景观不优美
真正意义上的别墅是建在依山傍水的园林之中，但我们郑州地处黄河冲积大平原，缺少自然形成的山脉，黄河是一贫水地上悬河，所以也不是河流纵横的江南水乡，缺山少水在此建设别墅显然是一种遗憾，但若能充分利用原有自然地貌、地物，并做适当的造景，还是能够弥补这一缺陷的，郑东新区的规划不就是这样规划的吗？可是从现有的别墅小区来看，小区的不论是规划、景观、还是物管、文化都没有高品位、高尚化生活的体现。
2、功能定位有误
纯别墅要求具备绝对的安全性和严密的私密性，而有的别墅区却定位商住两用，售房代表大讲别墅的几大功能。在这里应该澄清两个概念，“在家办公司”与“在家办公”，虽然只有一字之差，但性质却不是一样的。在纯住的别墅里可以“办公”，这对物业管理、邻里无影响，在一个舒适的智能化别墅里办公，工作效率会更高，工作会更方便，但若别墅区内有公司办公，整天车水马龙，来人不断，这样对追求高舒适度的纯住业主来说，会带来很多的不安定和不安全因素，也会给物业管理增加难度和成本，会大幅度降低别墅的居住质量，以及安全感，舒适度，而这些正是人们对别墅所要求和看重的。
3、营销推广混同于一般商品房
在郑州的这些别墅楼盘，所采用的营销推广无论是售房部的布置，楼书的编排印刷、发放。售楼代表的素质，接待程序都和一般商品房无异。有的甚至还不如一些大的楼盘。需知对住宅别墅有需求的客户一般不仅有钱，而且还有较高的文化素养，较高的生活品味，这就要求营销推广更具有文化性、要有更丰富的内涵，促销手段不宜搞蝇头小利，更要注重口碑上的宣传，承诺的兑现。工地现场日新月异的变化，景观的靓丽，工程质量的保证，比一百个广告更有用。
4、开发理念设计规划落后
建国以后我们在住房方面经历了温饱型到小康型，现在正逐步跨入舒适型以至豪华型。所以对何谓舒适？何谓豪华还有一个认识、理解、创新的过程。别墅当然是豪华型住宅，从目前看郑州的别墅无论是开发理念还是设计规划稍嫌落后，这与开发商对自己产品的信心不足有关，开发商只是与高档高层项目争客户，这应该说是一个误区，今后提高产品品质将是别墅市场竞争的核心要素。
5、缺乏纯别墅经典产品
郑州房地产在多层住宅、高层住宅建设方面已有很大进步，无论从总体规划、环境配套、还是户型、立面造型、细部处理都与沿海城市近于同步了，但在别墅设计上却没有什么叫响的品牌，这不能不说是一种缺憾，这也给有意打造品牌别墅的开发商留下了空间，真正好的产品还是有市场的，因为总有人愿意追求完美以彰显自己的身份、地位的与众不同。
6、生活配套设施不全，不适宜居住生活
人们在追求清洁环境优美的同时，也离不开现代城市一样交通、购物、教育、娱乐．．．．．．的便利，目前郑州这些别墅，多数缺乏齐全的生活配套设施，让人感觉到家居生活的不便，甚至无法长期生活下去，对此必须予以足够的重视，尽快做好配套。
7、文化性差，缺乏别墅灵魂
别墅代表一种放松、悠闲、享受生活的态度和环境，应该创造出一种符合人性，回归自然，意趣别具的居住环境，其内部设计更多地考虑人与人之间的关系，即保持着个人的充分独立性，又使整个家庭更加温馨舒适，这些才是别墅的灵魂。可开发商考虑更多的是成本，业主的经济承受能力，其实质是对自己产品缺乏信心的表现。
四、开发理念探讨
1、别墅分类
按价格分：经济型别墅
（1）叠加型别墅，通常做法为一、二层为一套，有前后两块地面花园，有车库；三、四层为一套底层有车库，屋面为独家享用的屋顶花园。
（2）泛别墅，在板式小高层中，将底下一至三层独立出来，设置单独的入口，车库和花园形成“别墅”，四层以上住户则走另外一个入口，这样底层除了没有坡屋顶，另外隔离出一处供上层住户使用的电梯井空间外，在硬件配置上和别墅没有什么差别。
由于“泛别墅”和其它楼层不可分割，因此，从一定意义上它并不是一种独立的住宅形态，可以说它是一种创新，是不同类型物业在一处建筑中的有机组合。如此泛别墅还解决了小高层住宅底层不好卖价的弊端。
（3）Townhouse实为低层联体花园住宅，介于公寓和别墅之间的一种形态，营造了一户人家、两块土地、三层小楼的住宅形态。但此类产品不适宜中原地区的人居住，因为太不方便，而且耗能大。
豪华型别墅：独立别墅，即四面花园，双拼别墅即一幢两户，为三面花园。
按功能分：
居住型：为第一住宅或第二住宅
休闲度假型：即5＋2生活方式或4＋3居住形式
分时度假型：即一年中某一段时间为谁所使用（使用权）
商务型：如软件园区，即在别墅内开办公司，一个公司拥有一幢或几幢别墅。
2、Townhouse的优势和设计原则
优势：业主的生活舒适度比公寓式住房大为提高，有天有地有庭院，有自己的出入口，自己的屋顶。使人有一种真正的家园感觉；室内空间组织更容易，容易达到功能空间安排的合理性；外部空间能够感受到良好的邻里氛围，既不同于多层住宅也不同于别墅住宅，结合了他们的优点。这些完全符合消费梯度上升的趋势，性价比明显优越。
设计原则
（1）位置：应位于城市边缘地带，满足第一居所的要求，生活工作两便利
（2）交通、周边有完美的交通道路网络，临近快速通道，强调交通的通达性和便捷性
（3）环境：不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境
（4）规模：应成规模，300－500户，这样才能满足生活配套设施的要求
（5）规划：容积率0．5－0．6，强调建筑与自然的融合，道路不可过直，弯曲自然。
（6）建筑：既能融入环境又能创造环境，集居性、观景、造景于一体。
（7）配套：教育、商业、医疗、休闲等配套设施齐备
（8）价格：不高于高档高层住宅
（9）服务：突出优质，贴心到位
（10）文化：应营造出浓郁的文化氛围以满足业主精神生活的需求
3、独立别墅区的吸引力与设计原则
吸引力：独立别墅是人们居住需求的最高取向，可以说是终端产品，最能体现人的身份和地位，所以，应该是超凡脱俗的，让业主处处感到舒适，实用，美观和物有所值。环境没有山可以造山。没有水可以引水。让人感受到景观与构思达到高度和谐的境界，青草融融，花树依依，水溪潺潺，形成生态系列的自然流淌。
设计原则：
（1）位置：自然风光优美，距城市的车程10－20分钟
（2）交通：周边应有完美的交通道路网络，临近快速通道，高速公路，强调交通的易达性和便捷性。
（3）环境：一是生态环境，优美科学的生态环境所形成的优美景观，即生态环保的原则，二是区内的人文环境友善、文明、高雅、时尚的文化氛围，三是建筑形态和绿化风格与自然相融。就是山、水植物与建筑协调的原则。
（4）规模：200户以上，这样才能满足其区内配套和生活品位的要求。
（5）规划：每户占地1．2亩／户以上，避免对视；杜绝兵营式痕迹布局，曲径通幽，流畅自然。
（6）建筑强调科学完美合理的内部功能布局，以及空间尺度的把握，注重在建筑造型与色彩的优美、高品味。
（7）配套：商业、酒店、休闲及生活配套设施齐备
（8）安保：安全和私密的生活原则是住别墅的追求，智能化的监管，决不能妨碍私密性的原则，确保生活安全。
（9）服务：要安全优质，贴心到位。
（10）文化营造文化氛围，满足客户精神生活需求。
4、别墅的营销推广：
拼弃一般商品房那种发布广告在售楼部坐等销售的格局，别墅是高档住房，要注意“人以群分”这一客观规律，所以，一定要走出去，通过举办各种有益的、知识性的公关活动来联络客户，并以客户联络客户的方式进行渗透；瞄准客户群，不要乱发单片以免降低别墅的自身价值。当然售楼部还是要设的，这是与客户签约的地方，不要太大，因为人流不会太大，但要比一般的售楼处更加富丽堂皇，更要典雅高贵，更要富有文化内涵。售楼代表要有较高的文化素养，典雅的气质谈吐脱俗，举止优雅大方；样板间同样也是需要的，装修要与建筑相协调，与高贵相匹配，要有深厚的文化氛围，这些包装不仅代表了开发商的实力，更反映未来的生活景象，给人遐想的空间。
5、购买者分析
成功人士：事业有成的老板，大款、明星、职业经理、外企、民营、金融的职业经理。
白领收入较高者：年收入在6万元以上者。
中老年中的三高（高知、高位、高收入）
外地市的有钱者：（作为河南全国第一人口大省的省会城市，肯定会吸引外地市的有钱、有权人士）投资者。从以上分析看，尽管这一层面人士所占比例不大，但还是有一批人的，这些人可能已不是第一次、第二次置业，可能是第N次置业，但只要有他们认为满意的，肯定还是愿意购买的。
五、市场形势预测
通过调查发现尽管郑州的房地产市场还未进入“别墅年”，也还不是阳光灿烂，但市场潜力还是有的。随着我国社会经济的持续快速发展，中产阶层逐步形成，住宅消费水平的提高，汽车的进入家庭，有车族队伍的扩大，城市基础设施完善，人们对别墅的需求欲望会越来越强的，从一个资料上看到：就2001年统计，上海别墅的物业销售面积已经占到全市住宅销售总量的1／5。如果这个数字准确的话，就不能不代表中国住房需求变化的趋势，飞鸟留恋蓝天，鱼儿离不开碧水，人类总是向往自然美好的栖居地，总是渴望与自然相融汇地生活，而只有佳别墅才能使人们如愿以偿，当然我国人多地少，不可能象美国、加拿大那样享用那么大的别墅花园，有中国特色的符合我们当地习俗的别墅。在整个社会的进步中出现，成长、完善。随着郑州城市框架的扩大，一个完全现代化东区的出现，三五年后，郑州的别墅销售到住宅销售量的1／10，还是有可能的，这就要求开发商要适时的选择好地块，把握市场形势，认真做好规划设计，要做建筑的“精品”，不要做建筑“垃圾”。
别墅的价格应该与公寓式住宅适当拉开，只有这样开发商才有可能精心打造，建造出真正的别墅小区来。
规划设计上要更多地考虑生态环保，节能、节水。回归自然，健康长寿是人们的真正追求。
（全文结束）
