北京四大典型区域一二手房价分析

报告类别：分析报告
行业分类：房产
调查时间：2005年9月
调查机构：千龙网
报告来源：千龙网

报告内容：

海淀中关村地区

　　海淀区地域广博，凭借众多的“名校、名企、名胜古迹”而被誉为北京的生态保护区和文化、高科技中心，而中关村则是海淀的核心区，是科技发展的中心。每年都吸引大批的海外归国创业者及外地有志青年云集于此，所以海淀中关村一带的一、二手房一直都受到购房者的热力追捧，不仅交易量活跃，房价更是一直居高不下。该地区推出的许多一手新楼盘，平均价格约在7000－9000元／平方米，而该地区的二手房平均价格则在5500－6500元／平方米左右，约为一手房价的75％左右。由此可以看出，中关村区域的二手房价以及与一手房价格都偏高，而且两者之间价格比例也较高。

　　在高端物业方面，被誉为“高科技核心区”的中关村近几年一直都是公寓开发的热点区域。该地区新推出的一手高档公寓项目的均价大多在8500－11000元／平方米左右，二手公寓的均价则大约在6000－8000元／平方米左右，相当于同地区一手公寓的72％左右。一直是房屋租赁热点的中关村区域，虽然以往高端租赁市场需求略有不足，但今年以来，随着中关村西区等区域建设力度的加强和一些新建的写字楼纷纷入驻，高档住宅和公寓租赁的需求也稳步上升。据资料显示，该地区公寓的租金价格，面积在100平方米以上的二居室，其月租金约在5000－6000元左右，面积120－150平方米以上的三居室，月租金为6500－8000元左右。

　　我爱我家市场研究中心认为，造成该地区的普通二手房价偏高的原因有三方面：

　　1、由于该地区一手房多以均价较高的甲级住宅和高档公寓为主，身价不菲，受此影响，同一地段和位置的二手房价也“水涨船高”。

　　2、供给不足：从房源来说，由于该区二手房以央产、校产居多，央产目前尚未放量，校产目前基本不能进入市场；而且中关村一带的民宅租金回报率一直是北京市较高的，稳定且较高回报的租金收益也导致部分业主不愿出售手中二手房，导致市场上可供交易的二手房源较少。

　　3、从客户需求来说，海淀区良好的人文和科技氛围使得该区的二手房需求一直居高不下，而该区众多的“名校”资源也使得不少为子女上学方便的家庭考虑在此购买二手房。供不应求，房价自然就高。

　　对于中关村地区“高价位”的公寓市场，我爱我家分析后指出：ＩＴ行业集中、区域特色鲜明、创业型中小企业云集，以及高收入的购买人群是导致该地区公寓市场活跃的主因。由于土地的稀缺，该地区新开发的一手公寓除了追求一贯的“高品质”外，更多的以“商住两用”的形式存在，价格定位较高。而该地区的二手公寓均价高的原因，除了其特有的地段优势外，项目建筑年代较近以及整体品质高也是影响价格的主要因素。从自住和投资角度综合分析，对于追求高品质生活或高投资回报但资金实力略显不足的购房者来说，相对于更高价位的一手公寓，二手公寓更显得物美价廉。

　　但是，要提醒广大二手房业主的是，随着该区域央产放量，以及该区域交通条件改善带来需求向周边扩散，该地区的二手房价格将逐步走低。而随着高档物业租金收益的稳中趋降，也将使得越来越多高品质的二手公寓房源流入市场，给购房者更多的选择机会。

亚奥地区

　　十几年前，亚运会的举办给北京的房地产市场带来了无限的商机，而如今申奥的成功，使“亚运商圈”扩大为“亚奥商圈”。“亚奥商圈”以它不可替代的特定主题，一直是人们关注的焦点。该地区的一手房价在7500－8500元／平方米之间，二手房价格平均为4700－5500元／平方米，约为一手房价格的64％左右，一、二手房之间的价差较为明显。在高档物业方面，该地区一手公寓的价格在8000－10000元／平方米左右，而二手公寓的均价为5000－8000元／平方米，约为一手公寓价格的72％左右。

　　在公寓租赁市场上，该区域面积在90－100平方米的二居公寓，其租赁价格约在5000－6000元／月；面积为130－150平方米的三居公寓，其租赁价格约在6000－8000元／月。该地区的公寓租赁需求多以商用为主。虽然部分配套设施完善、品质好的公寓项目在租金收益及出租率方面与前几年相比变化不大，但由于亚运村地区的公寓项目过于集中，使得大部分公寓的出租收益及出租率都有所下降。

　　针对该地区的一、二手房价差明显，我爱我家市场研究中心认为主要有两方面原因：

　　1、由于该地区早期的“亚运”概念及供应不足而导致房价虚高，经过几年的市场检验及洗礼，价格泡沫差不多被挤干，从而导致一、二手房价格落差大。

　　2、以往的“亚奥商圈”，更多的是依托于亚运村所带来的商业气息，目前相对与北京的其他地区，这里的商业生活配套设施比较滞后，特别是该地区的交通瓶颈，都在很大程度上影响了该地区的二手房价走低。

　　而针对高端的公寓市场，我爱我家认为：亚运村的二手公寓价格较前几年有较大的回落，除了由于当初的炒作泡沫破灭外，主要是因为：该区域的公寓租赁价格持续回落；随着亚运村的向北扩延以及交通环境的改善，“亚奥商圈”逐渐扩大，新增公寓项目较多，以往二手公寓所特有的地段优势和稀缺性越来越不明显；而周边新开发的一手公寓无论是房型、户型还是小区环境、物业配套设施，都要优于那些早期开发的二手公寓。但是，对于部分注重生活品位的购房者和看中“商住两用”市场的投资者来说，购买在价格上较当年已有极大回落的二手公寓，不能不说是“物超所值”的。

ＣＢＤ核心地区

　　朝阳区ＣＢＤ地区目前已经成为北京市最值得关注的地区，那里将建成的中央商务区不仅是北京的财富中心，更会是世界性经济热点，引领整个北京市经济的发展，成为未来的贸易、金融、商业、会展、信息、交通中心。因此在该区新建的楼盘大都体现国际化、现代化，如通用时代、东方瑞景、建外ＳＯＨＯ、万豪国际等，房价平均普遍在10000－13000元／平方米，如此高的房价也只有资金雄厚者才敢问津。而该区二手房的价格在5000－6000元／平方米，是一手房的45％左右，该地区的一、二手房之间的价差明显，属于北京市房价落差最大的地区。

　　该地区一手公寓的价格约在10000－14500元／平方米左右，二手公寓的价格则在8000－12000元／平方米左右，约为同区一手公寓的80％左右。该区租赁市场，面积在50－70平方米的一居公寓，租赁价格为4000－6000元／月，面积在90－120平方米的二居，租赁价格为7000－9000元／月。面积在150－180平方米的三居，其租赁价格为12000－15000元／月。集中的大型外资企业使得该地区的租赁需求及租赁人群比较稳定。

　　我爱我家认为：该地区的二手房单价并不低，也是北京二手房价较高的区域之一。之所以造成如此巨大的价格落差，主要是因为ＣＢＤ地区的土地稀缺性导致地价贵，开发商在花费较大的成本购得土地后，一般都将其开发成高档公寓或商住两用楼，所以一手房价普遍高得惊人。而该地区的二手房单价看起来不低，但与该地区一手楼比较，不管是用来自己居住，还是作为投资，买二手房都显得非常划算。

　　同时，我爱我家市场研究中心认为：ＣＢＤ一、二手公寓之间的价格差之所以不明显，主要是因为ＣＢＤ商圈经过这几年的高速发展，其作为北京“中央商务中心”的经济地位及国际影响力都大大提高。随着ＣＢＤ核心区的土地稀缺性越来越明显，那些早期开发的位于ＣＢＤ中心的名盘公寓，有着无可比拟的地段优势，而且房屋建成年代较近，房屋现状较新。而且，从公寓租赁市场来看，该地区公寓的租金收益和回报率是北京市较高的，稳定的租赁需求以及高额的租赁回报使得该地区的二手公寓仍拥有较大的购买需求。

望京地区

　　被誉为“上风上水”的望京位于京城北部，在上世纪90年代被规划建成全国乃至亚洲最大的住宅小区。望京地区不仅绿化面积大，社区环境好，生活配套设施也相当完善。但是，由于望京地区住宅建设和人口增加速度大大快于交通设施建设，近几年交通拥堵问题一直是困扰该地区的瓶颈，在一定程度上也制约房地产市场的发展。

　　不过，随着五环路的贯通、城铁的运行、望京地区主要出入口的改造等硬件设施的完善，特别是今年上半年望京西路的全线贯通，一直困扰望京的交通瓶颈将逐渐得到解决。而“睡城”望京被四通八达的交通网络所渐渐激活的同时，也重新使得该地区成为楼市的亮点，许多高品质一手楼盘项目集体涌现在望京地区，其均价大多在6000－8000元／平方米左右，而该地区的二手房价格4600－5200元／平方米左右，相当于该区一手房的71％，且该地区二手房市场供不应求。

　　在公寓市场上，该地区一手公寓的价格约在6500－8000元／平方米左右，二手公寓的价格为4500－6500元／平方米左右，相当于该区一手公寓的76％。一、二手公寓间的价格差距并不是特别的明显。在公寓出租方面，面积在80—90平方米的二居室，其租金约为4000－5000元／月；面积为140－150平方米的三居室的租金价格为6000－8000元／月。租赁人群大多以日、韩等外籍人士，以及部分在机场路沿线及燕莎附近上班的白领为主。

　　针对该地区二手房市场的供不应求的状况，我爱我家认为，除了该地区二手房所具备的地理优势及成熟完善的社区环境外，一手房的高物业费及周边设施的不完善也是吸引购房者选择望京二手房的原因。此外，部分中小户型及板楼结构也是望京二手房的优势。我爱我家指出：随着困扰望京的交通瓶颈的解决，望京板块已经重新显现出它的活力与优势。特别是随着奥运项目的大力开发，亚奥地区与望京大社区连成一体后，与亚奥商圈距离最近的望京西区必然将成为很多人的首选地。不论是购买一手房还是二手房，购房者都应及时做决定。

　　针对一、二级市场价格差距不大的望京公寓市场，我爱我家认为，1、相对北京其他公寓集中的热点区域，望京地区的一手公寓的价格定位并不高。土地稀缺性以及产业特征不如以上三个区域明显，是制约该地区公寓价格的主要因素。2、望京是北京有名的“韩国城”，韩国人在该地区的租房、买房比例较高。随着政府针对该地区的改善配套、交通利好信息的出台，二手公寓所具备的地段好、社区成熟等优势日益突出，而租赁市场稳定以及选择余地大也使得二手公寓具有了较高的性价比。

　　同时，我爱我家也指出，随着望京国际化魅力的日益显现，以及与亚运村、ＣＢＤ相邻的优越地理位置，望京地区的整体投资前景也比较乐观。

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