上海动迁房成交量大幅上扬 普通住宅濒临冰点

报告类别：调查报告
行业分类：房产
调查地点：上海市
调查时间：2005年11月21日
调查机构：每日经济新闻
报告来源：http://house.sina.com.cn

报告内容：

　　上周住宅销售面积前10强中动迁配套商品房项目占8席，普遍住宅成交量仅占其中5.4%上海动迁配套商品房近期成交量大幅上扬，上周更是突破20万平方米，甚至超过普通住宅(剔除动迁配套商品房之后的商品房住宅)成交量，成为楼市成交主力军。

　　易居中国数据显示，上周全市商品房成交量为55.4万平方米，环比增加15.92%，其中普通住宅成交量为21.4万平方米，环比下降1.61%，而动迁、配套商品房大幅增加，上周共成交22.3万平方米，环比大幅增加38.97%，一举突破全市商品房成交量的40%。

　　而此前几个月，配套、动迁商品房周成交量大约为15万-16万平方米，约占住宅成交量的三分之一左右，仅8月有一周成交量与普通住宅持平。

　　“商品房成交上升，而普通住宅成交略有回落，两者走势出现背离，主要是动迁配套商品房成交量增加的缘故。”易居中国研发部经理郑翎昀认为，动迁配套房的成交量上升是上海“两个1000万”建设的结果。

　　上周进入住宅销售面积前10位的普通住宅项目只有2个，分别是宝山的大华公园世家(水岸蓝桥)和浦东三林的环球翡翠湾花园；而动迁配套商品房项目有8个，这在今年市场上十分罕见。在前10强中，“两房”成交量占据了94.6%左右，从一个侧面反映了普通住宅市场目前的销售困境。

　　郑翎昀认为，近几周普通住宅的周成交量一直徘徊在20多万平方米，按此计算月成交量难以突破100万平方米，属于比较低迷的局面，“市场在走下行线，有些楼盘没有降价，有些则进入降价疲劳期，加上近期又有各种政策传闻，导致不少买家继续持币待购。”

　　两个月前还打算年底重新入市淘金的温州人林先生现在也显得悲观。他昨日告诉《每日经济新闻》，“原来预计今年年底应该见底了，但这两个月上海楼市的表现让我改变了主意，现在还看不到‘春天’。”“目前市场供过于求的矛盾依然较为突出。”郑翎昀分析，根据网上房地产的数据，截至11月19日，全市住宅可售量为972.7万平方米，加上尾盘供应量55.4万平方米，共计1028万平方米。而目前成交量每周基本维持在21万平方米左右，按此计算，仅目前的供应量就需要将近1年左右的时间才能销售完。

　　易居中国还分析指出，除了这1028万平方米的供应量之外，上海房地产市场目前还有800多万平方米动迁、配套商品房的可售量，尽管这部分房源为定向供应，但对市场客源的分流起到了较大作用。此外，根据政府年初的计划，今年应该还有部分中低价房上市，预计届时上海住宅可售量将超过2000万平方米。

　　需要指出的是，上海网上房地产的普通住宅概念与本文中“普通住宅”不同，本文“普通住宅”指剔除动迁配套商品房之后的商品房住宅，而网上房地产的“普通住宅”主要为今年6月份规定的能够享受契税优惠政策的一部分房源，在单价、容积率等方面有较为严格的限定。

　　网上房地产数据显示，目前上海“普通住宅”供应量不到50%，高档房供应比重依然偏高。

　　上周新增供应量继续下移根据易居中国对上海市重点区域监控显示，本周商品房新增供应量为38.14万平方米，比上周下降了23.6%，其中普通住宅新增供应量为21.13万平方米，比上周下降了42.8%。右图显示，本周商品房、普通住宅的供应量均比上周出现明显下降。

　　（全文结束）