房价为何越抑越高：是调控之因还是调控之果

报告类别：调查报告
行业分类：房产
调查时间：2005年11月21日
样本数量：全国70个城市
样本情况：房屋销售价格
调查机构：国家发展和改革委员会、国家统计局
报告来源：中国经营报

报告内容：

　　日前，国家发展和改革委员会、国家统计局的调查数据显示，10月份全国70个城市房屋销售价格同比上涨6.6%，涨幅比9月份高1.1个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比9月份低0.1个百分点。这些数据表明，目前房价总体上处于平稳调整之中，但各个城市房价变动的差异性仍非常大。

　　众所周知，政府出台的所有调控政策都旗帜鲜明地抑制房地产过热，但是为什么房子价格却越抑越高？我们从2005年初至今来看，针对抑制房价过快上涨，国家继续进行了一系列的宏观调控。然而，仔细“品味”政策意图，再加之月度、季度的众多数据纷纷亮相之后，事实清楚地摆在面前。

　　其一，在调控的过程中，除了“重点”城市上海的两个“1000万平方米中低档房”微乎其微地影响了当地的市场供求以外，政府并没有加大供应来平抑房价上涨。理论上讲，加大中低档房的供应是拉低房价的重要手段，但是，加大中低价房供应需要增加相对廉价的土地供应，增加土地供应意味着又一轮投资热的开始。这很容易引起钢铁、能源等供应紧张，价格上涨，使2004年宏观调控成效化为乌有。另外，大量增加供应，一旦房地产市场出现逆转，意味着会带来巨大的投资损失，政府没有冒这个风险。

　　其二，自始至终政府所倡导的意图都不是“打压”房价，而是过热的投资以及价格的过快上涨。这是因为，一旦房地产市场的“冬天”真正来临，不仅我国的GDP增长堪忧，甚至会引发金融风险。这也就顺其自然的有了国务院8条意见中——高度重视稳定住房价格，可见“稳定”重于一切，政府不会允许房价大跌。

　　抛开其一，剔出其二的结果是，不打压房地产，又不能大量增加供应，同时还要抑制房价上涨，在这样的条件下，限制需求成为政策最后的杀手锏。在这其中，投资和投机性需求成为重点抑制的对象。

　　如今的地产市场中，持币待购的购房者存满了疑惑——房价什么时候才能降？而开发商同样也很困惑——政策调控要到几时？但值得提醒的是，开发商的楼盘在观望中会存在烂尾的，这显然会给购房者、银行和社会带来负面的影响。在博弈的另一头，购房者的持币待购期限迷茫，更多的真实需求同样被遏制。这对政府来说，在漫长的拉锯过程中，又该以什么样的姿态出现？

　　世界上并没有救世主的存在，但是在政策主导市场的今天，政府至少可以做到促进楼市从高位观望到低位成交的这一过程的过渡。我们所谓的“促进”并不等同于“托市”，即引导市场的前进并不一定采用放松银根、为开发商融资和贷款开绿灯的措施。

　　另外，建立存量房市场，也是使整个房地产市场更加完善的必要一步。事实上，房地产行业不仅仅是指开发，还包括存量房的买卖、物业、租赁和管理。国外一些发达国家大规模开发的时代已经过去，但是房地产行业在这些国家不仅没有消失，支柱产业的地位反而不断提升。可见，房地产行业的问题并不仅仅局限在“建与卖”这个环节上面，解决人们的住房问题可以是租，也可以是买；可以买新房，也可以买旧房。因此，住房问题可以通过增量房市场，也可以通过存量房市场来解决。但遗憾的是，现实生活中，增量房市场和存量房市场被人为地割裂，而政府出台的各种政策也仅仅针对的是增量市场。

　　宏观调控时至今日，已经走到了一个十字路口，多个方向使困在市场中的人们迷惑了。虽然前不久建设部副部长刘志峰指出，当前房地产市场调控正处于关键时期，稳定住房价格还有大量工作要做，国家近期不再出台新的调控措施，好似给市场吃了一粒定心丸。而事实却也不能这么确定，毕竟目前全国房价的涨幅仍然维持了较高的水平；毕竟建设部已经不是决定调控政策出不出台的唯一主体；毕竟掌管着资金负责贷币信贷政策制定的央行，控制着土地资源的国土资源部以及负责税收的税务总局这些更有发言权的部门没有定调。

　　近期，银监会针对房地产信托的“212”号文进一步抬高了房地产企业的融资门槛，深圳针对当地增长过快的房价打出了四记重拳……这连续的动向都在表明，这个以房价为中心，调控力度为半径的圆还在继续画着，没有闭合。

　　（全文结束）