中国楼市深层危机
报告类别：分析报告
行业分类：房地产
调查机构：经理人
报告来源：调研在线
报告内容：
中国楼市深层危机,是在众多利益集团追逐短期利益的作用下,住房需求膨胀超越了国力。
新年伊始,中国房地产业向何处去成为媒体关注的焦点。在中国楼市将在2006年末彻底崩溃与房地产将加快发展的明显对立的预言泡沫之中,两个地产商的宣言耐人寻味。
上海绿地集团董事长张良玉去年底在住交会上宣称,2006年绿地集团的销售额将突破250亿元；在同一个会上潘石屹则宣称,从2006年以后不再碰住宅而转做商业地产。一个继续看好大片住宅开发,一个则要转行做风险更大的商业地产,两个名人的一左一右发人深思。"物有本末,事有始终"。处于转型的房地产业,需要有一种思维,避开喧闹,登上高山,俯瞰中国房地产的真实面目。只有真实的东西,才能接近产业的核心,因此也就最有价值。
回归本原:住房商品的基本属性
凡存在都是合理的。在义愤填膺之余,我们还须发现悖理现象的合理性。这样或许有助于真切地把握中国楼市的情势。住房商品的特殊规定性,是一个恰当的出发点。
住房商品有着双重规定性。它既具有经久性、单件性、固定性等自然属性,它又具有满足人们居住需要和财富增值的社会属性。尤其是它的社会属性,更是一切问题的焦点所在。这里要区分"住房资产"与"住房服务"这样两个概念。住房资产是由土地、建筑材料、创意设计、劳动等要素生产出来的固定资产；住房服务则是由住房资产、环境、水电气等新要素派生出来的消费服务。跟住房服务相对应的,是满足人们居住需求的"住房消费品"市场,跟住房资产相对应的是实现财富增值的"住房投资品"市场。住房投资品市场,又可细分为两种类型,一种是自主住房投资品的买卖(市场经济国家通常占60%),另一种是出租住房投资品的买卖(通常占40%)。住房服务既可以从自己所有的住房资产中购买,也可以从租赁房投资者那里购买。满足城市居民的基本住房消费需求,是一个社会和政府的基本职责。世界上还没有哪一个国家的政府可以完全推托掉这方面的职责。就是高度市场化的美国,政府也保留着约占住房资产总量11.5%的廉价出租公屋,以解决居民最基本的住房消费问题。而住房投资品,则是一种为使财富增值的投资行为,当在市场规则的作用下,收益风险由投资者自己承担。
在当下的语境里,这两类市场常常被混淆。因此,政府行为也常常发生不该有的跳跃:一会儿完全摆脱提供最基本住房消费的责任,把市民的最基本住房需求的满足都完全推上了市场,从提供最基本的住房消费责任中引退；一会儿却又在本来是以市场化的住房投资品市场上,要打上"居者有其屋"、"住房消费年"之类似是而非的标签,为把经济问题政治化和把政治问题经济化留下了口子。
被人们忽视的真正危机:住房需求膨胀超越国力
与一般的认识相反,我看中国楼市深层危机,不是楼市价格的高低,甚至也不是楼市价格的分享机制,而是在众多利益集团追逐短期利益的作用下,住房需求膨胀超越了国力。
作为基本居住的消费需求,属于社会必要劳动时间范畴,是一个与经济发展水平动态高度相关的变量,并不出自政府的恩爱或是民众愿望的强烈程度。经济学和社会学并没有给出一个经验数字或基准,人们于是有了不同的判断标准。有人抓住了住房价格与家庭年收入比,从中国奇高的比例(12～14)与国际上的(3～6)对比中,得出中国楼市严重泡沫化的结论；有人抓住了历史上国民人均收入与房价的对比,突出了中国楼市的泡沫；有人则简单对比上海、东京、台湾、香港等三小时经济圈城市的楼市价格,得出中国楼市极具投资价值的判断；有人则抓住中国人多地少的现实,坚持价格还有更高上升空间的判断。
在生产要素已经全球化配置的今天,固定地把中国房价与历史上发达国家(或地区)收入相近似的水平相比是不合适的。要比就比现在的水平,因为由住房资产派生的住房消费价格,直接记入生产要素成本。构成一国和一个地区竞争力主干的只能是在区际和国际间流动的产品和服务。全球化流动的产品和服务,并不因为你是来自发展中国家,消费者就愿意为你的高价格埋单。性价比上不去,你的产品和服务就没市场。从生产要素全球一体化配置的视角来看楼市价格,就有了一种观察中国楼市的大视野。
住房总量什么时候都是一个对比的重要层面。香港与日本的人均GDP
都超过3.4万美元,而香港和东京的人均住房面积只有7.1平方米和15.8平方米。中国人均GDP刚超过1000美元,而城镇居民住房面积则达到了25平方米,上海也超过了20平方米。2004年,大幅上涨后的上海房价仅为台北的1/4,香港的1/6,东京的1/8.如果这个分析成立,那么结论是显然的:中国楼市价格还不够高！在今天的市场化条件下,能够限制住房需求膨胀的直接手段就是价格。此外,推进节能型住房设计标准以及借助贷款利率、贷款比例、增值税、所得税等经济杠杆,也不失为有效的选择。关键是政府要有所作为。
当然总体面积标准有片面性,因为还只有面积指标没有品质指标。香港与东京的房子合用,冷水热水都能达标,住起来比较适宜,而很少中国的房子在这方面过关。许多香港与东京的房子,开间都小而且低矮,属于节能型的设计。而中国城市住房却是越建开间越大、楼层越高,属于耗能多的房型。据世界银行2002年报告分析,中国每创造1美元GDP所消耗的能源是西方7个发达国家的5.9倍,是美国的4.3倍、法国的7.7倍和日本的11.5倍。中国的能源利用率仅为美国的26.9%和日本的11.5%.面对这些令人警醒的指标,不能不承认危言耸听者的理性。难怪联合国环境奖得主、美国地球政策研究所所长莱斯特。布朗说,中国能源过度消耗的经济增长将是世界性的灾难,"中国正在帮我们认识到旧的经济增长模式气数将尽"。是的,我们该问,中国耗能型的住房建设的气数是否将尽?
超越基本住房需求的住房狂热,已经成为中国经济的引擎。当一国居民把财富都凝聚在住房上的时候,这个国家的居民就危险了。因为,靠这种方式积累的财富,只会给世界上其他国家创造重要市场,却不会给自己的长久竞争力增添什么砝码！这个畸形的增长引擎终将因为本末倒置而受到惩罚。惩罚已经开始。我国城市环境的破坏、劳动力成本优势的丧失,耗能型生活方式的确立,这些都会很快在我们城市和国家的持续竞争力上表现出来。可惜,做庄者是受"任期利益"左右的城市官员,他们无暇顾及长远。
一个最为明显的例子是印度FDI的快速增长而且质素明显高于中国。据国际上最近的一项针对跨国公司高管的调查显示,有45%的投资者对印度比去年更加乐观,看好印度的占42%,看好中国的占17%.进入印度海外投资中有39%可能流向信息科技产业,而中国的这一比例仅为5%.相应地,进入中国的海外投资中48%可能流向制造业,而印度的这一比例仅为3%.从微笑曲线来看,FDI的中国处于价值链的下端,而印度却明显处于价值链的上端。
显然,中国楼市的真正危机,不是疯长的价格,不是泡沫,不是开发商的暴利,甚至也不是失地农民和拆迁户的无奈与悲愤,而是住房需求膨胀以及耗能型的住房建设。超越社会必要劳动时间的住房需求,虽然构成现时经济增长的引擎,却对中国的长远发展构成巨大威胁,将蚕食中国公司的长久竞争力。当中国的竞争力丧失,中国人还有什么机会?找错支点的中国楼市,不可避免地要在尴尬的楼市政策的左右摇摆中,使所有参与者皆为输家。我们不能等到万劫不复的惩罚来临那一天才幡然醒悟！
中国楼市发展的支点之一:完善基本居住需求的保障机制
1988～1992年我曾被聘为世界银行中国住房贷款项目的顾问,参与了世界银行对中国住房改革研究的全过程。我们当时在研究过程中发现,我国传统住房体制的基本特点是住房单位福利供给体制。彻底的改革,必须切断居民住房跟单位之间的脐带,而又能设计出一种体制保障居民最基本的住房消费需求,同时又能把住房资产化的需求交给市场。后来,在世界银行的方案中,提出了中国住房改革的总体战略:成立城市公屋租赁公司。城市公屋租赁公司的住房,都要有一定的标准设计限制,还要有入住者的条件限制。当时我们调查了日本的公屋,基本面积也就是在40平方米左右。而发展中国家印度尼西亚的公屋标准,竟然是令人惊讶的18平方米。入住公屋的居民,都有着严格的限制,一旦居民认为自己的收入已经可以有更大面积和更好的住房服务了,可以搬出公屋,自己到市场上去购置住房资产或是租赁高标准住房。只有解决好基本住房服务的保障这一块,才能留下市场空间,给真正富裕起来的城市居民提供市场化的住宅。为着建设这样的主体,世界银行还在上海、烟台两城市确定了10亿美元的长期无息贷款项目。
可是,世行方案的意义并没有被恰当的评估。一种不合时宜的鼓励"居者有其屋"的政策,左右了大局。从中国长远的发展需要出发,抑制超越社会必要劳动时间的住房需求是一种坚定不移的大思维。为此,首先要保障人们的基本住房需求,这是中国楼市健康发展的重要支撑之一。不能发生医改的惨剧:没有钱就不能做手术,病人只能病死医院。城市政府可以保障居民最基本的住房消费,但是不能让没钱的居民都有自己的住房。而政府一旦偏离自己的职责,就会向着另外一个极端发展。以至于在楼市价格扶摇直上的这些年,"住房保障"这个词都曾一度在政府的词典里消失了。
从全球视野看,工业化国家对住房市场都采取了高度的国家干预政策,没有一个国家是完全通过市场化的方式来解决住房问题的。经济适用房是这些年比较热的一个话题。而执行下来的格局是,建筑标准越来越高,面积越来越大,成了特权的寻租的代名词,在一些城市有一个人买20套以上的经济适用房的现象,成为腐败的另一个出口。住房体制从总体上看,住房实物分配的货币化是一种进步。但是廉价公屋的货币化,则是一种名义上的进步而实质上的退步。这是从概念化的理论出发,完全无视一国楼市健康发展所需要的保障体制所致。把廉价公屋货币化了,这就改变了这类公屋的性质,造成社会资源的浪费,并且有可能引发社会动荡。
中国楼市发展的支点之二:土地权利束所对应的利益清晰化
中国楼市被评为风险最高的楼市,因为只是明确了70年的使用权,70年后的问题则没有被提上议程。新近由赵晓等发起的土地私有化讨论,可能意味深远。土地与其他资产不一样,集结了一系列的权利束,重要的不是冠之以私有还是公有,而是权利束之间对应的利益如何体现。中国人有极大的耐心可以把70年后的问题留给后代,时间会解决一些不确定性的纷扰。当下最紧要的还是关注由于产权模糊所形成的中国楼市黑洞。农民土地产权模糊、城市居民居住使用权与所有权模糊、中央政府与地方政府的产权边界模糊,可能构成日后不稳定的根源。
首先,在农民权益方面的含混。2005年发生在河北定州的土地血案,凸现了土地问题在当代中国的紧迫性。以掠夺为特征的土地征用,带来农民的消极抵抗。而这种消极抵抗是通过土地的私下里出租实现的。一大批开发商可以通过农民获得土地,只不过办不了产权证。在北京流行着这样的说法,外地人才在北京高档市场上买房,真正的北京当地人更倾向于自己去找地建房,宁愿不要名义上的产权,也要最大限度地享受土地增值的利益。这种趋势,在小城镇就更是普遍。因为此种方式到底滥用开发了多少土地,当是一不小的数字。在政府与农民互不成为谈判对象的博弈中,真正的输家是中国人。
其次,城市居民的居住使用权益也没有得到应有的尊重。对现有城市居民的粗暴态度和案例比比皆是。政府和开发商,把现有土地拆平了重新开发,获得巨大的级差地租收益,而享有居住权的市民则所得甚少。这是各地拆迁难的一个重要原因。由此提出城市土地的级差收益,该有怎样的分享体制的课题。城市土地权益的透明化,是未来改革的一个重要方向。
再次,中央与城市政府的权益界定模糊。中国权力结构的实际变化是,城市政府成了最具实体权利的机构。从国家经营企业,到城市政府经营企业。中央政府掌握着干部任免和监察督导大权,可以给不听话的地方官"政治问题经济解决",或是反过来"经济问题政治解决"。这种混乱的局面,常常带来很大的制度性不经济。而且,地方政府也分层级,每一个层级都有他们实现话语权的形式和渠道。深圳市做过调查,违规建筑占全市建筑总量的30%以上,可是市政府根本没法拆,因为那是区和镇政府的面子和创收工程。市政府还不能不借助他们的执行力量,也就不得不承认他们以自己的方式实现自己的权益。
看来,城市土地权利束以及所对应的权益的透明化,是一个影响深远的制度问题。如何创新地解决这些基本问题,考验着中国政府的智慧。
中国楼市发展支点之三:确立土地出让金长期分享制度
烟酒行业相对来说成本奇高,税项就占了价格的70%～80%,每个抽烟喝酒的人都为国家的经济发展做出了额外的贡献,但是没有人喊冤。中国楼市不断上升的价格却引发了社会不满情绪。原因在于,烟酒的高价格分享机制得到了认同,而住房价格的分享机制则引起了很大的不满。这个问题涉及国民收入分配使用的基本制度。
现有土地出让金制度,带有权宜之计的特征。在20世纪80年代,中国城市开发过程中流行着一种实物地租的形式。作为一级城市政府,如果把本应有的收入不在预算收入中显示,而直接在开支中冲减,就省去了后续与上级财政分成和承包基数调整的艰难谈判了,也就避开了有关部门的对话比如收入的审计与监督,从而达成扩充势力范围之实。十几年过去了,现行土地出让金制度,无非是实物地租的某种翻版。不同地区对土地收益分配比例有不同规定。比如上海市规定所有土地收益的30%为土地出让金,可以在市、区之间分配,70%作为前期开发费,可以留在区政府(沪房地资金[2002]0005号:关于贯彻实施《上海市土地出让金管理办法》若干意见的通知)；山西省规定,土地出让金的10%留归省里,90%可以归属市、县、区预算管理。
现行土地出让金制度的弊端主要表现在:土地出让金作为预算外收入,缺乏透明度和有效监督,在收支环节容易滋生腐败和浪费；出让金的减免和缴纳,往往成为一把手工程,而一把手总是有理由为权宜之计寻找说法；出让金全部归任期政府支配,新官上任有一群地产商捧场,而执政官员也投桃报李,形成局外人看来完美的勾兑；土地出让金尽归任期官员支付,既没有为后续市政开发储备的作用机制,又没有享受后续土地升值收益的分配。在现行土地制度下,无论是协议批地还是形式上的招牌挂,都无法在行政任期与土地资产长远作用之间取得平衡,无法使土地价格反映土地价值。
香港土地出让金制度,在任期政府与未来政府之间做出了很好的平衡。它的主要特点有两个,一是按年收租,土地年租制不是在土地出让初期一次性收取出让期限内的全部土地租金,而是在保留一定比重出让金的同时,按年度分别收取土地租金；二是每年调租,每年收取的租金不是固定不变的,而是每年通过重新评估房地产租金市值以及调整租率来调整土地地租。在香港回归中国之际,前期流转的6000亿元的土地出让金是归属中央政府还是留归香港永续享用,曾经是谈判的一个节点。这说明香港土地出让金制度的有效性。
当然,这里不单单涉及土地出让金制度。扭曲的土地收益分享制度,是扭曲的国民收入收支体系的延续和翻版。本来,一国经济的发展,随着产业和个人收入上缴税收的增加,公共开支能力增强,从而导致市政建设有大幅度的上涨。可以说,梳理国民收入收支体系,变革带有权宜之计特征的土地出让金制度,才可以建构中国楼市的重要支撑。
美国当代伟大的商业作者拉姆。查兰在新近的力作《转型》中说,"转型就是要认识到世界的真实面目,而不是你希望看到的情形,并且有勇气去做必须做的事,而不是你喜欢做的事。"转型中的中国楼市,无论是参与其中的中央、城市政府,还是张玉良、潘石屹等地产商,抑或是买房投资者,尤其需要勇敢把握住商业真实的勇敢精神和驾驭产业经营的大思维,并以此指导相应的产业投资战略。
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