郑州商业房地产分析报告

报告类别：调查报告
行业分类：房地产
调查时间：2005年
调查地点：郑州
样本数量：142份
调查机构：河南圆点市场咨询有限公司
报告来源：河南圆点市场咨询有限公司

报告内容：
    受访者背景特征分析部分

    1、受访者的性别分析（如下图所示）

    2、受访者年龄构成情况分析（如下图所示）

    3、受访者职位分析情况

    4、受访者的学历分析情况

    从以上受访者的背景分析资料中，我们可以发现目前郑州市商业经营人员特点如下：

    从受访者的性别来看，男女比重相差不是很大，男性占58.3%，女性占41.7%，由此我们可以发现，在从事商业这方面男性和女性基本持平。

    从年龄上来看，26—50岁之间的占商业经营者的主流，占近九成，说明商业是一项较辛苦并且需要有充沛的精力，适合体强力壮的中青年人群。另外25岁以下的也占到9.2%，可见在这部分人群还不具备精湛的经济头脑。年龄稍大的人群已逐步退出竞争较为激烈的商业，过较为清闲的日子。

    从职业上来看，主要集中在部门经理及以上人员占25.3%，其次是个体业主/店内负责人和大型商场/超市/批发市场负责人占19.8%和17.5%，而驻郑办事处负责人仅占6.0%。

    从受访者的学历来看，大部分集中在本科以下，其中高中/中专/技校这项最多，占40%，大专学历占34%，初中及以下学历占22%，而本科以上学历只占4%。商业的风险性还是比较大的，而有较高学历的这部人群都可以找到自己理想的工作，保证自己的经济收入，所以从事商业这部分的人群不是很多。而随着国家提出要提高居民的综合素质，高学历人群越来越多，各企事业单位招聘人员时把学历也定位在高学历人群，给低学历的人群造成了一种就业限制。所以大部分中低学历人群为求生存或发展之计，卷进竞争激烈的商业当中。由于国家进行机制改革，优胜劣汰，有很大部分的下岗职工，为了生计问题，迫于从事商业。

    主体分析部分

    （1）、现有商业地产市场不是令人非常满意（详见下列图表）

    分析资料显示，对于目前郑州商业市场开发持满意的占28.2%，持不满意的占27.7%，认为一般的占24.5%,对于市场不清楚的占19.6%。

    从以上分析资料我们不难发现，目前郑州还有近三成的商业用户对商业地产现状的开发表示不满意，从这组数据河南圆点市场分析员认为，目前郑州商业地产开发的前景还是比较乐观的。就目前郑州商业地产的开发情况来看主要集中在中心商业圈里和东北区域，而在西南区域开发的相对性较少，特别是规模型的开发几乎为零，随着城市的扩展和市民生活水平的提高，对商业地产的要求也将得于提高，不论是区域还是规模、档次、周边环境等等，所有的这些对于商业地产开发商来说都应谨慎的研究和分析，下面我们再来看看受访者背景特征与项目因素的分析情况。

    （2）、受访者的性别与满意程度分析情况

    从以上分析数据来看，男性对现有商业地产的满意率要低于女性近五成的比例。从分析的情况来看，男性对商业地产市场今后的开发要求要远远高于女性的需求，这也提现出男性对商业地产市场的发展前景比较看好。

    （3）、职业与满意程度分析情况

    从以上分析数据来看，对于目前郑州商业地产现状，持满意态度的主要集中在营业员和个体业主/店内负责人，他们分别占46.5%和37.6%，其次是驻地办事处负责人和部门经理及以上人员占33.3%和31.2%，持不满意的主要集中在大型商场/超市/批发市场经营负责人和部门经理及以上人员，分别占71.7%和38.4%，其次是驻地办事处负责人和厂家分公司负责人，分别为33.6%和29.0%,认为不清楚的是营业员和个体业主/店内负责人分别为31.8%和17.4%，认为一般的是部门经理及以上人员占26.0%，其次是营业员占19.3%。

    （4）、受访者对于商业地产市场发展区域情况的分析

    调查分析资料显示，有三成多的受访者还是比较倾向于市场中心的商业地产项目，其次是东区和北区，分别占27.3%和22.5%，而认为最不能发展的区域是南区占7.1%。从以上分析数据我们不难看出，现有商户们对郑州今后商业地产项目的发展还是比较看重城市的中心，他们认为对于西、南区在后期的发展中是比较困难，分析其因主要现有以下几点：一是没有形成规模型的商业圈；二是区域的消费水平不及中心区域；三是郑州商业市场形成东扩北移的发展趋势。

    （5）、受访者对于商业地产档次的需求情况

    调查分析资料显示，受访者对于今后商业地产市场的需求比较倾向于中、高档，分别占37.4%和29.5%，而认为低档市场需求的占10.7%.郑州作为河南省的省会城市，随着城市经济的发展，商户们对今后的经营场所的要求也会越来越高，这也是与城市的发展接轨.圆点公司分析员认为，郑州商业地产的发展在今后的时期必然会走中、高端化和特色化、差异化。同时市场的竞争将会更加激烈化，在那时就要看开发商如何来满足商户的需求和消费者的需求，因此，河南圆点市场咨询有限公司地产项目分析员建议商业地产开发商必须做好以下几点：

    商业地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商业圈的确定和研究。

    （6）、受访者对商业地产需求对考虑的因素分析

    从以上分析数据来看,对于商户选择商业地产项目时，首要考虑的因素占首位的是项目开发的位置占85.4%，其次是开发商的实力和信誉占84.9%，其次是项目内部的配套设施要建全占84.2%.，接下来分别是项目周边的公建配套设施和项目的规模/档次以及项目周边的交通状况和周边环境，受访者认为不重要的因素是项目内部面积的分隔，项目建筑类型分别为28.8%和25.4%，其次是周边环境和规模/档次。

    根据分析情况来看，圆点公司分析员认为：商业开发商在后期商业地产的开发过程中一定要做好自身企业和产品状况的有效宣传措施。
    

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