2005年郑州楼市价格调查分析报告

报告类别：调查报告
行业分类：房地产
调查时间：2006年1月6日-1月15日
调查地点：郑州
样本数量：222份
调查机构：河南圆点市场咨询有限公司
报告来源：河南圆点市场咨询有限公司

报告内容：
    受访者背景特征的分析

    1、样本构成区域分析

    2、受访者性别构成的分析情况

    3、受访者的年龄分析情况

    从这次的被访问对象的基本情况来看，性别之间差异不大，男女比例基本持平， 男性所占比例为53%，女性所占比例为47%（详见分析图二）；而在被访问者的年龄方面（分析图三），所占比例较高的有25—30岁之间的消费者，所占比例为36.3%，其次是31—35岁之间的消费者，所占比例为23.5%。这两部分人群在这次调查当中占近六成的比例，其他年龄段的被访者均占有很小的比例，也就是说，这次调查以年轻消费群体为主。从上面的图表分布情况可以清楚看出上述说法。

    消费者对2005年郑州市楼市价格基本态度的分析

    消费者眼中的2005年楼市价格

    住房——是老百姓永恒的话题；房价——是楼市永远敏感的话题。2004—2005年全国各地的房价普遍看涨，2004年郑州市楼市价格更是一路飞扬，画出了令消费者心惊肉跳的曲线。郑州楼市一向以“让人看不懂”出名，进入2004年以来，郑州楼市似乎呈现了要与发达城市对接的势头。楼市价格一涨再涨，尽管如此，价格的一路攀升并没有压抑楼市的人气，郑州市楼市依然红旗飘飘。

    那么，消费者对于2005年的楼市价格接受程度究竟如何呢？我们来看看以下的分析内容（详见分析图五）。

    调查分析资料显示：对于2005年郑州市楼市价格，消费者完全能够接受的比例为9.8%，基本能够接受的比例为31.4%，有51.0%的消费者持完全不能够接受态度。另有7.8%的消费者态度不明朗（详见分析图六）。总体上看，有四成左右的消费者态度明朗，对2005年楼市价格基本能够接受。该群体消费者虽明确了基本接受的态度，但圆点分析员则认为该群体中仍有消费者态度缺乏坚定性。这种不坚定性是消费者面对一日三涨的楼市而不得不“无奈的接受”。7.8%的消费者态度不明朗，事实上影射了消费者对2005年郑州楼市价格的飘忽的迷茫。与往年相比（2004年郑州楼市的一路疯涨），的确让许多消费者无所适从，一边担心房价继续攀升而错失购买良机，一边担心持续疯涨的楼市是否会峰回路转，毕竟对于大多数的工薪阶层房产是一笔巨大的投资。51%的消费者明确表示完全不能接受，表明2005年郑州市楼市价格，已经突破过半消费者的心理价格上限。现实价格远大于消费者的心理需求价格，消费者只好放弃购买行为。

    郑州2005年各类业态平均售价对比分析表（单位：平方米/元）

    受访者对购房价格满意程度的分析

    通过对2005年购房的消费者调查，我们发现：消费者对购买价格满意度比较低。有19.6%的消费者非常不满意，不太满意的消费者比例为33.3%，38.2%的消费者的态度为一般，持满意态度的消费者仅占8.8%。（详见购房价格满意度分析图七）从总体上看，已经购房的消费者对购房价格满意率表现一般，不满意的总比例达到52.9%。五成的消费者是在不满意的状态下无奈接受房价的。

    受访者对目前郑州楼市销售价格满意程度的分析

    调查数据显示：受访的消费者对目前楼市销售价格看法不一（详见销售价格满意度分析图八）。其中40.2%的消费者持非常不满意态度，31.4%的消费者不太满意，认为一般的比例为17.6%，明确表示满意的比例仅为10.8%。反映了消费者对目前房价的总体不太满意的现状。

    在2005年郑州楼市价格提高的情况下，受访者对于开发商提供各项服务的满意程度分析

    2005年的楼市价格是实实在在的涨了，上涨的背后消费者享受了多少升值的服务呢？调查显示：消费者对上涨后的服务满意率依然不理想（详见购房服务满意度分析图）。非常不满意的消费者比例为26.5%，不太满意的消费者比例为29.4%，认为服务一般的比例为32.4%，该比例为各项态度中最高比例，反映了价格上涨后楼市服务并与消费者的预期仍有一段路要走。消费者满意的比例为11.8%略高于前面消费者在购房价格和销售价格满意程度。

    消费者“另眼”看待2005年郑州楼市价格

    对于2005年郑州市楼市价格整体上涨“异动”，有开发商指出，很好理解，如果跳出郑州看郑州就能理解了。为此，我们以全国其他省会城市为参照物，分析了消费者对郑州市楼市价格与其它省市房价对比的心态。

    调查分析资料显示：郑州房价与全国其他省会城市相比，有10.8%的消费者承认郑州市房价处于较低水平；有12.7%的消费者认为非常低；17.6%的消费者认为郑州房价与其他省城基本持平，只有15.7%的消费者认为郑州房价较高，另有43.1%的消费者不清楚（详见分析图十）。从总体上看，认为郑州目前房价较低的消费者占到23.5%，不清楚的比例高达43.1%，这说明相当比例的消费者对全国楼市价格比较陌生，无法以其他城市楼市价格水平与郑州楼市进行横比。房产产品的区域性属性确实增加了消费者横比的难度。值得一提的是认为基本持平的消费者比例达到17.6%位据第二。

    消费者对2006年郑州楼市价格预测分析

    2006年郑州楼市价格走向

    2005年郑州楼市昂首阔步走过来了，那么，2006年郑州楼市价格是否还是一个劲头的疯涨？我们来看看受访者的态度又是如何？

    调查分析资料显示：消费者对于2006年郑州楼市价格，看涨比例达到33%（其中小幅度上涨的比例为30.4%，大幅度上涨的比例为2.6%），看跌比例达到17.6%，另有49.0%的消费者认为基本无变化（详见分析图十一）。近五成的消费者认为2006年的楼市价格比较稳定，三成的消费者认为楼市价格仍然会继续上扬。消费者的这种楼市态度在二手楼市表现为业主的“惜卖”行为。综合上面消费者的态度可以看出，消费者预测2006房价的总趋势是保持理性的稳定上涨，疯涨将告一段落。

    楼市价格的走向最终是由供求关系决定的。楼市价格的不断变化，客观上是供求关系在多种因素的综合作用下不断影响着楼市的微气候。

    2006年郑州各区域楼市价格涨幅分析

    不可移动性是房产产品的一个重要属性，该属性决定了房产产品具有很强的区域性。即使在同一区域，同一楼盘仍表现为不同价格，即“一房一价”。从价位上看，郑州市楼市价格呈东、北、南、西依次走低的总体性，这是城市区位优势在楼价上的反映，也是房产产品区域性属性的表现。2006年哪个区域房价将蹦的最快？我们来看看受访者的一些说法。

    调查分析数据显示：2006年郑州市各区域中，涨幅由大到小的区域依次为东区、开发区、北区、中心区、南区、西区。有三成的消费者认为东区的楼市价格涨幅将是最快；28.4%的消费者认为开发区（郑东新区、东开发区）将是房价涨幅最快的；22.6%的消费者认为北区的房价涨幅最快。东区、开发区、北区三者相差的比例均为3%左右。对于中心区、南区、西区三者所占的比例均低于10%。消费者对于区域楼市价格涨幅的看法，与区域楼市价格的高低分布惊人的一致。具有城市地位优势的楼盘无论是在价格方面还是在涨幅方面都占尽风光。

    2006年建筑类别价格涨幅分析

    2005年郑州楼市价格的上涨呈现一种整体性态势，从小户型、多层、小高层、高层、复式到别墅产品；从经济适用房、小社区到综合大社区房价结结实实的迎来一轮又一轮的涨潮。对于2006年消费者眼中将看好哪种建筑类别呢？我们来看看受访者的答案是。

    调查份细资料显示：消费者在建筑类别的看涨上各有爱好，比较分散。其中对多层建筑看涨的消费者比例为25.5%，看涨高层的比例为31.4%，看涨小高层的比例是33.3%，别墅仅为9.8%。对建筑类别的价格已经产生明显的带动作用。别墅市场价格的涨幅不为大多的消费者看好。别墅产品是房产市场的高端产品，其消费群体为只占社会少数的中坚力量。别墅市场的需求，没有其它房产产品旺盛，供求关系的不同在价格的变化上就会表现不同。多层建筑市场价格的普遍上涨，必然逼着小高层也向上跳。房产产品的综合性，往往是牵一发而动全身。

    2006年地产类型价格涨幅分析

    调查分析数据显示：商住两用的地产类型被消费者看涨，其比例为41.2%，雄居第一；其次为纯商业地产，比例为38.2%；再次为纯住宅地产，该比例为15.7%；位于最后的是写字楼地产，比例仅为4.9%。郑州市以商贸闻名，商业相对比较发达，二七等几大商圈渐成气候，郑州地产则是郑州商业的载体，商业的繁荣为商业地产的发展提供了客观需求，商业地产的发展又进一步推动商业的前进。商业与商业地产并驾齐驱，共同推动商城发展。商业地产受到消费者的青睐便不足为奇。郑州市城市规划的新战略，创造了新的商业机会，商业地产也紧随其后。城市化进程的不断推进，城市规模不断扩大，城市人口不断增加，商业用房在增加，住宅市场也在扩大，客观上催生了商住两用地产市场的壮大。“宜商宜住”两相宜。商住两用地产，对于出于投资目的的消费者来讲更是充满诱惑。投资目的的消费者着眼于投资回报速度和投资收益率，商住两用房无疑是一个很好的选择。投资者对商住两用房的追捧，必然使其在价格涨幅方面表现得“蹦了又蹦”。

    消费者背景特征与选择因素相关分析

    消费者年龄与楼市价格态度交叉分析

    交叉分析后的数据图表显示：从消费者年龄与2006年郑州市房地产价格涨幅接受的情况来看，基本上能接受的消费者年龄主要集中在25—35岁之间，该年龄阶段所占比例总计为52%；完全能接受的消费者以31—35岁为主其比例为23.5%（在这要排除小年龄段的人群，因他们参选的比重要远远高于大年龄段的人群）。；完全不能够接受的消费者年龄以25—30岁为主所占比例为25.5%；其次是31—35、41—45岁的消费者，其比例分别为19.6%和18.6%。态度不明确，不清楚的消费者比例最高的是23.5%，年龄分布在36—40岁。

    消费者性别与楼市价格态度交叉分析

    从上面的交叉数据进行分析，显而易见，性别与2004年楼市价格态度有明显的相关关系。从性别角度分析，男性消费者对价格的接受比例要远高于女性消费者。在基本接受群体中，男性所占的比例为69.6%，女性所占的比例为31.4%；在完全接受群体中，男性比例为33.3%，女性比例为66.6%；综合能够接受群体，男性比例比女性比例高出近5个百分点。明确表示完全不能接受的女性要比男性高出55个百分点。对于不清楚群体，男性比例为39.2%，女性比例则为60.8%。女性消费者在大宗产品的消费上往往表现得比较“惜价”，对楼市价格显得谨慎而现实。
   
  

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