2006年楼市走势十大预测（上）

报告内容：

　　1、政策趋于平稳，调控精细入微

　　2006年房地产市场在政策层面的关键词主要是"平稳"和"细化"，尤其是针对北京地区不会出现更为严厉的宏观层面政策。然而，2005年的若干宏观调控政策可能会有一些后续的具体执行细则出台，进而对市场产生局部的影响，例如税收等政策的细化可能对二手房市场带来不确定因素。总体来看，宏观调控转向"微观"调控，平稳的政策环境将使得房地产发展商及购房客户均有较大信心，对年度市场的发展保持乐观积极的预期。

　　论述：

　　宏观调控影响不大

　　国家对房地产行业的宏观调控始于2003年，2005年上半年是政策出台最为集中和最为严厉的时期。这些政策出台的主要目的是力图解决当前一些地区存在的房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。

　　回顾2005年全年市场表现，可以认为宏观调控在华东等地区产生了十分明显的效果，而在北京虽然一段时间内出现十分浓厚的观望气氛，但总体而言政策影响并没有预期的大（见图1-1）。据北京市市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合公布的行业统计数据来看，1-10月北京市全市期房价格同比上涨21.4％，普通住宅的价格涨幅也达到11.3％；另据预测，全年商品房的交易量也会比2004年有所上升。这主要是由于北京市场刚性需求的特点造成的。

　　政策跟进 细则尚待落地

　　政策的具体实施细则是其达到调控效果的重要基础，然而由于本次调控出台政策密度很大，加上涉及到的部门较多，因此各项措施的具体落实还需要一个过程。特别是目前很多政策措施尚未达到可以实际操作的阶段，还需要进行相应的细化工作。例如：

　　（1）普通住房标准制定及其优惠措施的细化。2005年北京公布了享受优惠政策的普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。此后出台的补充通知划定，已购公房、危改回迁房等六大类具有保障性质的住房首次上市交易，也可享受免征营业税的优惠。2006年，不排除出台其它普通住房标准的细化条款和优惠措施的可能。

　　（2）银行按揭贷款的细则。121文件中提出对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的贷款业务进行限制，但当时并没有出台具体实施细则；2005年3月央行调整房贷利率针对这一限制的措施也仍然未全面落实；针对政策对"供应结构不合理"的调控，预计2006年银行系统将有具有实施力的细则出台。

　　然而上述细则的出台不会对市场产生较大的消极影响，比如银行出于自身商业利益的考虑已开始有相对放宽贷款的趋势。相对而言，可能更应关注的是二手房市场的政策细化动向。

　　二手房税收政策值得高度关注

　　二手房转让征收个人所得税，是一个相当复杂的问题。政府在制定相应政策及实施细则时，既应充分考虑二手市场的培育，成为一手市场的有力补充，又要打击过度投机行为；既要考虑现实情况，又要兼顾历史遗留问题。由于相关政策的出台，不仅会对二手市场产生一定的影响，甚至会波及到一手市场的交易和价格变化趋势，因此值得业内高度关注。

　　2、市场供不应求，价格借势上扬

　　2006年北京新房市场将出现总体上供不应求的局面。由此带来的房价上涨，将不低于2005年的市场涨幅（20%左右）。二手房买卖价格也将随供不应求格局的加剧、新房市场价格上涨而有所攀升；租赁市场则细分为两大类，普通住宅租金水平普遍上升，而高端物业租金将呈现稳中有降的趋势。

　　论述：

　　新房市场供不应求，价格攀升

　　从近几年的房地产市场供需数据对比来看，2003年上市2354.6万平方米，2004年为2665.1万平方米，2005年预计为2200万平方米；而2003年的成交规模2507.4万平方米，2004年成交规模3182.7万平方米,2005年预计成交规模3300万平方米。新增供应一直低于成交规模，亦即持续性呈现出消耗历史存量的局面。这是造成北京市房地产市场供不应求的最主要原因。图2-1给出的数据显示，仅在考虑供求关系的影响下，2005年同期同质价格指数比2004年上涨10％以上。

　　除此以外，需要特别指出的是，2006年的新房价格还将受到供应结构、刚性成本以及装修升级等诸多因素的影响。综合考虑上述原因，可以预计，总体价格上涨不会低于2005年的涨幅，即在20%以上。

　　二手房买卖价格水涨船高

　　目前北京二手房市场的发展一直处于供不应求的格局中，2006年二手房供应量增加的速度不及需求量增加的速度迅猛，导致市场供不应求格局难以改变。

　　随着2008年奥运会的临近，市政基础建设进一步加大，危房改造和老城区改造力度加强，从而导致城市拆迁加快，拆迁户人群增加。而城区居住情结和恋旧心态促使这部分人群更加倾向于选择原居住地周边购房，城区日益攀高的一手房价又促使购房需求向二手房转变，导致二手房的购买需求会迅猛增长。

　　相对于二手房需求增加的速度，供应量的增加速度则显得缓慢的多。主要因为交易环节税收的增加抑制房源的释放；"以租养房"，部分二手房业主持房待沽、观望房价，对中介及二手房市场的不信任及交易的不透明等原因导致房源无法释放；由于住房分配制度的历史原因，使得经济适用住房、央产房、已购公房等房产的产权关系较为复杂，再上市交易的手续繁琐，这也在很大程度上抑制了房源的大幅度放量。

　　而2006年的二手房市场买卖价格亦将随着供不应求形势的加剧持续上升，预计升幅可达20%。主要原因有：

　　（1）供不应求的局面是推动2006年二手房交易均价上升的主要所在。

　　（2）2005年相关税收政策的延伸将加剧供求之间的矛盾，对二手房交易均价的上升起到推动作用。

　　（3）持续上涨的住宅新房市场价格也将拉动二手房交易均价的上升，出现水涨船高的现象。作为房产市场的两个重要组成部分，住宅新房市场和二手房市场的关系相当紧密，两者为相辅相成的关系，因此，持续上涨的一级住宅市场价格对二手房交易均价的上升必起到拉动作用。

　　（4）北京城区土地供应量的减少导致住宅新房市场新增供应减少，且开发区域外伸，导致城区二手房市场供求矛盾加剧，进而推动二手房交易均价的攀升。

　　（5）2006年受房源的限制，已购公房和二手经济适用房的成交比例将有所下降，进而造成二手商品房成交比例的上升，对二手房交易均价的上升起到拉动作用。已购公房由于其首次进入二手房市场转让后将被视同二手商品房，而其福利分房源头已经不复存在，造成其房源越来越少，从而造成已购公房越卖越少，在整体二手房交易中所占的比例也将会逐年下降，进而促使二手商品房成为二手房市场交易的主力，从而对二手房的交易均价起到推动作用。

　　租赁市场细分，高低变化不同

　　2006年北京租赁市场仍要面临着庞大的租房队伍，这些租房客户的需求使得更多的业主因为看好租赁市场的前景，出租房屋意愿也随之加强，使房源供给逐步放量。而伴随着政策的持续影响，部分央产房和经济适用房的投资客也将转换投资回收方式，纷纷出租这部分房屋。因此，以上原因将促使2006年北京房屋租赁市场房源供给有望持续增长，呈递增趋势。

　　与此同时，随着越来越多的外地人进入北京，以及一部分准备购房的消费者开始把目光转向租赁市场，促使房屋租赁市场租赁需求将有很大的提升空间，市场发展势头良好，有可能引发租赁市场又一次的火爆。加上政府对租赁市场管理力度将逐渐加大，2006年的租赁市场会更加规范，如果北京成功实施房屋租赁强制备案，房屋整体租金水平会小幅上升。但不同档次的房屋租赁市场的表现是有所不同的：由于面临着房屋租赁市场供求两旺的态势，以及闲置空房的良好调剂作用和北京房屋租赁市场已经进入平稳发展时期的局面，2006年普通住宅租金将有平缓上涨趋势。而对于高端租赁市场来说，主要由于供求关系的作用，租金水平将稳中有降，但波动幅度不会太大。