2006年楼市走势十大预测（中）

报告内容：

　　3、土地短缺，上市新房锐减

　　2005年新开工面积和开发投资的减少，以及土地市场供应的短缺，将会造成2006年新房有效供应持续减少，预计新增供应项目可能会在260个左右。同时，二手房的房源虽然供应量呈现增加的趋势，但是相对于购房需求而言，仍会出现房源供给相对不足的局面。

　　论述：

　　新房市场供应不容乐观

　　2006年的房地产市场新房供应量主要可以从以下两个方面来看：首先，上年度的土地供应会对其产生较大的影响。根据经验推算，2006年的新房主要会来源于2004年初至2005年末出让的土地。如图3-1所示，虽然2004年的土地供应很大，但主要原因是由于8·31大限促使土地集中上市交易，这种现象具有极大的不规律性，不能做为常规判断依据；而2005年1-10月的土地供应是近年来供应量最低的，因此会对2006年的新房市场供应产生较大的影响。其次，2005年的新开工面积也会直接影响2006年的新房供应。根据北京市市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合公布的行业统计数据来看，今年1-10月商品住宅新开工面积1265.5万平方米，同比下降22%。同时根据对上市商品住宅的跟踪数据显示，2005年1-10月北京市上市商品住宅13.9万套，由此预估，2005年全年上市套数约比2004年减少20％左右。因此，2006年的新房供应也将不容乐观。然而，如果政府通过更为严厉的手段促使发展商所持有的存量土地加快进入市场，也不排除新房供应的矛盾有所缓解。

　　伟业顾问日常项目监测数据库的统计表明：2003年新上市项目280余个，2004年307个，2005年1-10月共推出新项目不足270个。根据以往经验预估，2006年新上市项目的总量可能在260个左右。

　　二手供应持续增加，但供不应求仍难改变

　　根据我们的分析，由于存量房基数本身较大，以及客户置业升级需求的增加等方面的原因，2005年二手房房源供给量比2004年增加了37.6%,预计2006年的二手房供应量仍会持续这种增长趋势。但是，目前北京市二手房市场上的供需比例依然有极大的不匹配，大致在1：5左右，而且更值得关注的是，我爱我家的数据显示，2005年二手房的客户需求增加量比同期的房源供给增加量高出80%。由于供应量增加的速度远不及需求量增加的速度迅猛，导致市场供不应求格局越来越难以改变。

　　4、利好逐步兑现，需求开始爆发

　　中国承诺2006年银行业和流通领域的全面开放，以及人民币升值的预期，主要吸引以外籍客户为主的投资购房需求；奥运基础设施的逐步完成及奥运概念的强力推广，将进一步激发以外地客户为主的投资加自住型购房需求；而对今后房价仍会上涨的预期，将使得北京本地客户刚性的自住需求得到更大的释放。

　　论述：

　　外籍客户投资京房

　　一方面，中国加入WTO后，在2005年底到2006年底期间，将全面开放货运代理、邮递服务、保险业、银行业和流通领域，这些领域的外资进入将为北京带来更多的实际需求；另一方面，2005年7月21日19时起，人民币开始实行浮动汇率制度，人民币实际升值2％，这更巩固了外资对人民币进一步升值的心理预期。两方面合力带动下，公寓、别墅、写字楼、商业等收益型物业将成为外籍客户投资的重点。

　　外地客户兼顾自用、投资

　　奥运设施周边道路（24条）作为配套设施建设的一部分，成为2005年及今后一段时间内道路建设的重点，目前13条奥运周边设施道路正在施工建设。轨道交通方面，地铁4号线、地铁5号线、地铁10号线一期工程、首都机场轨道交通、京津城际轨道交通线正在紧张施工中，地下直径联络线工程已取得国家发改委批复,2005年内完成前期工作。预计2006年开始这些道路设施将逐步竣工并投入使用，届时将大大缓解奥运设施周边乃至整个北京的交通压力。同时，其他奥运基础设施的建设和陆续完工，将进一步改善北京的居住环境和居住质量。

　　2005年，北京奥组委发布了北京2008年奥运会吉祥物和口号，从2006年开始，奥运形象的打造也将全面展开，奥运概念的推广将在全国范围内深入人心。

　　随着奥运建设的逐步完成所带来的居住环境的确实改善和奥运概念推广的深入人心，外地客户在北京的投资兼自用需求将在2006年得到更广泛的发掘。

　　本市需求自用为主

　　据伟业顾问市场研究中心为此次预测专门组织的伟业客户需求问卷抽样数据（见图5-1）显示，截至2005年底，在北京购房客户中，以投资为目的的购房客户仅占10.5％，自用兼投资型购买目的的也仅为21.0％，其余68.5％均为自用需求，可见北京的刚性需求仍然很大，预计2006年仍将保持这一特点。

　　购房者判断房价仍会上涨

　　北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合公布"2005年1-10月，全市商品住宅期房平均价格6781元/平方米，同比上涨了1196元/平方米，涨幅为21.4％；其中普通商品住宅6754元/平方米，同比增长11.3％"。尽管我们知道21.4％的价格涨幅更多的来自于消费结构的变化，但这个数字带给消费者的心理冲击仍然是不可小觑的。一年的观望却等来了价格的更快上涨，其结果必然导致越来越多的潜在购房客户倾向于加快购房进程。而从伟业顾问市场研究中心为此次预测专门组织的伟业客户需求问卷抽样数据显示（见图4-1）：74.6％的受访者判断未来房价仍会上涨。

　　综上所述，随着各项利好消息的逐渐落实，各类购房者的购房信心越来越足，加上北京需求市场刚性特征显著，可以预计，2006年是有效需求开始放量的一年。

　　5、客户认知归于理性，一、二手间藩篱渐破

　　宏观调控后的北京房地产市场，购房客户逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理性认知，如房地产短期投资行为逐渐减少，购房者对欲购房屋的面积、总价都即将回归到合理的范围，购房甄选中的影响因素逐渐理性，开始拒绝概念的引导等。同时，购房者对于购买二手房的心理芥蒂正逐渐淡化，加上北京城市中心区可开发土地的减少，使得二手房正成为一手房强有力的补充。

　　论述：

　　短期投资行为减少

　　此次预测专门组织的伟业客户需求问卷抽样数据显示（见图5-1）：一手市场单纯投资型购房客户比例为10.5％，自用兼投资型购房客户比例为21.0％，自用型购房客户比例为68.5%。而2005上半年的另一次市调表明当时的购房客户中单纯投资型比例比目前高出一倍，接近20%，这意味着宏观调控形势下的短期投资客户大为减少，多数购房客户认同房地产长期投资方式，同时也说明了他们在正确的解读了宏观调控措施后，对市场预期依旧充满信心。

　　需求总价、面积回归合理

　　市调结果同时显示，无论从需求总价还是从需求面积上看，不同层次的比例呈现类似正态分布（见图5-2）。特别值得注意的是60-100㎡的供应量在目前市场上仍为数不多，应可成为2006年市场定位、产品定位的方向之一。

　　购房甄选拒绝概念

　　对购房甄选因素进行重要性指数分析（见图5-3）：以区位因素重要程度为1000点，交通条件重要程度为750点，排在第二位，房屋总价重要程度为600点，排在第三位。其余购房因素的重要程度均不足500点，说明区位、交通和总价因素在购房者甄选房屋时成为绝对主因，消费者的购房理念正在进行理性的转变。

　　二手房成为新房有力补充

　　据我爱我家市场研究中心数据显示，在宏观调控的大环境下，2005年北京二手房交易量为65000套，与2004年北京二手房交易量的57374套相比，成交量增加了7626套，环比增长13.3%。

　　长期以来，二手房因房屋结构过时、外观形象不好等各种问题，一直无法被绝大多数购房者所接受。然而房价经过2004年和2005年的高速上涨，潜在购房客户的资金压力越来越大；并且近年来因为城八区土地供应明显不足，房地产开发向外围扩展，对区位与交通条件的挑剔使购房者对比之下，更愿意选择具备价格和区位、交通等比较优势的二手房。

　　据伟业顾问市场研究中心日常客户需求问卷抽样调研数据（见图5-4）统计显示：43％的受访者表示，当一手新房中不能选出自己满意的房屋时，他们会考虑购买二手房作为一手房的替代品，二手房市场正在逐渐成为新房市场的强有力补充。