2006年楼市走势十大预测（下）

报告内容：

　　6、热点区域，更加分散

　　东区激变：东部区域仍然聚集着主要的新房供应，2006年将会出现大大超出局部市场普遍认同价格的若干楼盘,我们称之为"星河湾现象"；西南补涨：西南区域一直具有交通条件便利的优势，随着基础设施的进一步改善，特别是人们居住理念的极大改变，使得该区域出现量价双增的态势；双"村"提价：奥运村周边区域的价格将会由于2008奥运的临近而继续提升，而中关村周边区域的价格也会由于供应的严重稀缺而继续提升；老"城"活跃：90年代开始开发建设的地段好、交通便利、配套成熟的小区，将是二手房成交非常活跃的区域，如方庄、望京、劲松、紫竹桥等。

　　论述：

　　供应热点锁定东区

　　从2005年1-10月北京市不同行政区划的土地供应情况看，朝阳区土地供应面积居全市首位，海淀和通州供应量并列排在第二位，其后为丰台、密云；东城区和崇文区。从地理区划上看，2006年供应量最大的区域仍将是由朝阳、通州、东城和崇文（部分）四个区共同支撑的东部地区。

　　另一方面，东部区域也是最具矛盾的一个区域。这里地域广阔，四环内有北京市最高档的商务及居住板块；四环外生活配套不足，区位总体房价水平较低。然而在目前并不成熟的区域里，随着城市的不断建设，发展商有可能跳出现状， 做出面向未来发展的、面向全国乃至国际客户的高端定位，使得楼盘价格大大高于该区域历史水平。例如CLASS之于望京，以及2005年的星河湾之于朝阳北路。

　　交通、配套催热西南

　　西南三环、四环被京石、京开两条高速路所夹，历史原因造成这一区域人口密度相对较低，房价相对经济，区域认可度也不高。近年来受到万年花城等几个品质较高的大盘项目影响，西南区域开始受到外界关注。其良好的交通条件、自然环境和日益完善的生活配套对金融街、长安街沿线的有车上班族构成强大的吸引力。由于该区域供应量与价格的起点均比较低，所以随着购房者消费理念逐渐理性，这一区域在2006年有望形成房地产量、价方面的后发优势。

　　双“村”区域房价热涨

　　中关村是北京市重点发展的三大商务区之一，核心区以及周边地区聚集着越来越多的科研机构、高校和创投企业的各层面购房需求，其独一无二的学区优势也吸引着大量的外地购房客户，同时逐渐显现出来的国际化趋势还使其成为全市投资回报率最好的区域之一。然而由于政策等多方面原因，中关村区域的居住型物业供应一直受到限制，这种严重的供需不匹配是构成在2006年房价持续增长的最主要因素。

　　奥运村及其周边区域是在1992年亚运村的基础上兴建的，历来受到各个层面主要购房客户的高度认可。由于该区域的新增供应亦十分有限，在奥运场馆、国家森林公园以及交通配套设施建设逐步完成的带动下，该区域的房价在2006年还会继续攀升，并且后劲十足。

　　老"城"区域二手火热

　　海淀、朝阳、丰台作为中心城区的外围部分，具有房源多、地理位置优越、交通便利、经济繁荣、人文历史深厚等诸多优点，历来就是二手房市场的热点关注区域。此外，这三个区具有较多的已购公房房源，促进了该类区域二手房交易的更加活跃。

　　与之前出现的沉寂相比，方庄地区的二手房市场经历了从"逃离方庄"到"回归方庄"的转变。劲松地区的二手房市场表现突出，户型小、总价低、房屋性质分类均衡、小区物业成熟、配套设施完善等优势使之成为不可小觑的新兴热点地区。而望京区域随着周边交通条件的逐步改善，以及生活条件设施的极大完善，也由之前的"睡城"重新成为广大购房者的投资热土。紫竹桥地区由于受高教产业、办公商务效应的影响，以及中关村高科技园区的产业效应的辐射，二手房市场日趋火爆。我们的统计数据显示，2005年紫竹桥区域二手房成交量稳步上升，与2004年同期相比增长65%；房源释放量加速，同比增长较为显著，涨幅70.8%；客户需求量也迅速攀升，同比增长66.7%；二手房价格与2004年同期相比增长8%。

　　7、资金渠道多元化，投资、融资两紧两松

　　宏观调控政策之下，房地产发展商的资金链一再地被收紧。面对此趋势，2006年房地产市场投融资渠道将持续多元化发展格局，REITs、基金、整售等仍是房地产金融的热点话题。同时，境内金融机构的投融资控制会相对较紧，境外投融资渠道会相对更多；国内银行针对发展商的贷款相对依然较紧，而针对购房终端客户的贷款则有望相对放松。

　　论述：

　　房地产融资渠道进一步多元化

　　自2003年以来，国内银行针对发展商的贷款规模不断紧缩，贷款门槛不断提高，使得发展商越来越难以从银行取得贷款支持。在此背景下，国内发展商不断拓展融资渠道，如上市、与境外房地产投资基金合作、股权转让及企业联盟等；而"212"号文件的颁发与实行，使得发展商从信托公司获取融资的门槛被大大提高，对发展商而言无疑是雪上加霜。因此，国内发展商必然会进一步拓展其他各种融资渠道，以解决其资金需求，房地产融资渠道会进一步多元化。

　　境内金融机构信贷继续紧缩

　　2003年"121"号文件颁布以来，国内银行不断加强对房地产开发贷款的控制力度，表现为信贷规模紧缩及贷款审批更严格。而由于政策的惯性，银行信贷紧缩的局面短期内将无法得到缓解，预计2006年国内银行房地产信贷仍将处于紧缩状态。

　　而2005年颁发的"212"文件事实上已经明确表达，监管层对房地产信托贷款在短期内是持限制态度的。这主要基于下面三个原因：其一，信托对房地产企业的贷款支持一定程度上干扰了宏观调控的正常进行；其次，由于信托公司相关业务人员经验不足，而且从信托公司获得贷款的多为业务运作尚欠规范化的中小发展商，导致房地产信托贷款风险加大；而近期部分到期的信托计划出现的问题也加剧了房地产信托贷款的紧缩。

　　综上，预计2006年境内金融机构信贷会继续紧缩。

　　境外融资渠道增加

　　2006年，境外资金将进一步加大了对中国房地产市场（尤其是北京和上海）的投资力度，而国内发展商境外融资渠道则相应增加。基于以下原因：（1）境外金融机构受到国内相关政策的影响少于境内金融机构，而外汇管制方面也出现了日趋灵活和市场化的倾向；（2）对人民币升值的预期；（3）国内房地产市场高速发展的同时，市场规范化与透明化进一步提高。

　　银行开发贷款进一步紧缩

　　从图7-1中可以看出，2003年以来我国银行的房地产开发贷款紧缩的趋势已经形成。从近一两年宏观调控的力度和趋势来看，2006年房地产开发贷款的紧缩局面几乎难以改变。

　　另一方面，由于宏观调控的影响，房地产发展商逐渐两极分化，大发展商会相对较容易的从银行取得贷款支持，业务处于良性运转状态中；而中小发展商更难以从银行取得贷款支持，使得这些中小发展商业务运作风险进一步加大，而导致银行对其发放贷款更加谨慎。

　　个人购房按揭贷款相对较松

　　由于个人购房按揭贷款是银行的优质资产，在宏观调控不断加紧的同时，各家银行始终在争夺按揭贷款市场份额；而随着2006年银行业对外资的开放，外资银行亦会加强对优质客户的按揭贷款业务的争夺。两方面因素使得银行在2006年会相对放松对个人购房按揭贷款的审查，争取更大的市场份额。

　　8、收益型物业投资增速，自持优质物业前景看好

　　2006年，收益型物业的投资占房地产开发总投资的比例将快速增长，其中包括写字楼、商业、酒店、服务式公寓等，且持有型物业租赁比例增加。而商业物业在保持高速增长的同时，不同区域以及不同业态之间的租金水平差异拉大。

　　论述：

　　收益型物业前景广阔

　　根据伟业顾问统计，近三年来收益型物业（写字楼和商业）成交量增幅明显，2004年157万㎡，2005年1-10月175万㎡，占整个商品房成交量的比例也由2004年的7%提高至9.5%左右。相信随着2008北京奥运的逐步临近，中国面向WTO和世界的进一步开放，北京的收益型物业会被越来越多的海内外人士所看好。

　　特别是受到人民币升值预期和国内优质收益型物业的高回报率的吸引，海外资本在北京的首选就是高级写字楼、商场、酒店等持有型物业，这已被2005年为数众多的资本购买案例所证实。由于2005年人民币升值2%的幅度远没达到预期值，因此短期内海外资本不可能套现回流，通过并购持有优质物业并坐等人民币再次升值无疑是最好的选择，2006年将是最好的购买时机。投资回报率方面，根据伟业房地产金融部所掌握的资料，海外基金对购买北京物业的回报率要求一般在税后8-10%，相对于新加坡4%、日本5%、美国6-7%的投资回报预期，明显高出不少。

　　持有型写字楼比例增加

　　写字楼方面，2004年全年成交91.5万㎡。CBD、中关村、金融街、亚奥等热点区域所在的朝阳、海淀和西城区共计成交68.7万㎡，占总成交的75%，而2005年前10个月上述数据分别提高至117.9万㎡、92.8万㎡和78.7%；价格方面，根据对城八区的统计，2005年前十个月成交均价14366元/㎡，比去年增长20.15%，超过住宅的11.47%。从上述数据可以看出，北京写字楼市场整体表现突出，价格上升很快，特别是热点区域写字楼表现出极佳的投资价值。目前写字楼市场已逐渐开始由"业主市场"向"租务市场"转变，持有型办公物业比例增加。

　　不同区域以及不同业态之间的商业物业租金水平差异拉大

　　从区域来讲，南城商业物业租金的升幅将达北京地区最高；石景山、望京等区域将成为投资的重点；国贸商圈商业供应渐趋饱和；三环以内由于政策限制开发大型商业，2006年商业租金将上涨有望超过15%。

　　从业态来看，餐饮业作为全市零售总额增长最快的行业，2006年租金水平将继续大涨，娱乐业紧随其后，预计两者上涨幅度都将超过10-15%；服装、超市保持平稳增长速度；受到大型商业选址呈外移趋势的影响，百货商场整体租金水平轻微下滑。

　　酒店和服务式公寓是国外基金继写字楼、商业之后的投资新宠

　　北京酒店业的前景被一致看好，目前全球著名酒店集团几乎全部进入北京，像雅高、戴斯、洲际、香格里拉、希尔顿和万豪等品牌均在北京管理多家酒店。特别是知名品牌管理下的经济型酒店和商务型酒店，最受投资机构的青睐。

　　服务式公寓方面，根据伟业顾问市场研究中心日常监测数据统计，从2003年开始，市场供应套数以超过每年200%的速度增长（见图8-1）。目前的服务式公寓多以销售为主，引入酒店管理机构以酒店经营方式统一经营，以较高的投资回报率受到投资者的追捧。

　　9、住宅产品标准化，装修关乎成败

　　首先，产品标准化将得到进一步发展，依靠产品创新的竞争逐渐弱化。其次，随着近几年世界范围内爆发的SARS、禽流感等疾病，引发了人们对于现状居住生活环境的高度关注，"节能、环保、高舒适度"将会持续成为产品发展的主要方向。第三，住宅产品精装修将成为提升附加值的主要手段，但精装修管理水平是决定项目成败的关键因素。

　　论述：

　　产品创新竞争弱化

　　北京房地产市场发展历程应包括以下几个发展阶段：关系竞争→包装竞争→产品竞争→品牌竞争，而市场目前正处于产品竞争的后期。在产品竞争的初期，产品创新是项目之间竞争成败的关键，特别是一个创新产品出现时，都会带来一系列的产品跟风，如TOWNHOUSE、花园洋房、小独栋等。随着市场逐渐成熟，特别是针对居住类物业，由于产品设计更加规范标准、市场信息更加透明公开、客户需求更加理性成熟，产品将走出留于形式、表面的创新，向标准化发展。

　　节能、环保、高舒适度

　　进入2005年之后，能源短缺问题日益成为全社会关注的问题，建造节约型社会的口号深入人心；2005年7月1日，我国第一部有关公共建筑节能设计的综合性国家标准--《公共建筑节能设计标准》正式实施，标志着其后的建筑产品中，节能成为验收的重要考评指标；进行建筑节能设计的同时，高新技术同节能设计手法相结合，实现隔热、保温、通风等既节能又舒适的细节设计，从而变被动达标为主动提升住宅附加值--这种设计原则将在2006年得以凸显。

　　而从2003年的SARS到2005年的禽流感，人们对环保的重视程度两年里极大的增强，这种心态也将或多或少的反映到对居住、办公的理念上来。预计2006年，"环保"在卖方的营销概念和买方的甄选原则中的地位都会有所提升。

　　装修关乎成败

　　从伟业顾问市场研究中心日常监测情况来看，近年来居住类房地产项目中，带装修项目比例有所提高。但由于购房客户的需求不同，再加上目前装修行业的不规范性，从而会使得装修的作用可能是为项目锦上添花，也可能是画蛇添足。

　　精装修交房有利于项目品质的提升，特别是针对二次置业的购房客户而言。但是伴随着精装修项目比例的提高，相应的也会产生了一些问题，其中最为突出的，是装修质量的问题。因此，提高精装修管理水平将成为很多发展商项目成败的关键因素。

　　10、行业全面整合，合纵连横大势所趋

　　在房地产产业链上将出现纵向整合的趋势。发展商除了在传统的二级市场运作外，还将进一步加大在一级市场上的开发力度；经纪机构则将致力于房地产二、三级市场的业务整合、系统整合，直至全面整合。

　　在房地产产业链的同一环节上，还将出现横向联合的趋势。发展商之间联合拿地，代理商之间的联合销售，将成为越来越普遍的现象。

　　论述：

　　纵向整合的趋势

　　经历了2005年的宏观调控和政策频出后，原有的行业规则被打破，老的操作手段渐渐失灵，驱使各类机构在产业链的纵向上进行整合。

　　首先，随着土地招拍挂政策的深入推行，发展商获取开发用地的难度在不断提高，原本的关系竞争优势逐步丧失，迫使更多的发展商从简单的二级开发到主动涉足复杂的土地一级开发，不仅可以获得一定的土地一级开发利润，更进而能够在二级开发中获得更多竞争优势。

　　其次，一、二级市场的紧密结合，使发展商与各种类型的金融机构、投资商之间的上下游整合需求更加强烈。

　　第三，处于产业链不同环节上的各类经纪机构，由于信息渠道、客户资源的差异，也将选择业务、系统，甚至全面的互动整合来满足上游发展商及下游购房客户的需求。

　　横向联合的趋势

　　在新的市场环境中，原本处于房地产产业链的同一环节上的竞争者在竞争中合作将成为行业发展的一个重要趋势。在一、二、三级市场的各个环节中处于竞争地位的行业竞争者，在某一项目中可能以合作者的姿态出现，成为同盟军，如未来土地供应市场上几家发展商联合拿地的可能，境内、境外服务机构联合代理销售等．