2005年中国房地产市场形势分析及2006年预测报告

报告内容：

　　一、2005年房地产投资增速和价格涨幅回落

　　2005年初，针对房地产价格继续大幅上涨的情况，中央三个月内连续出台了一系列指向性非常明确的调控措施。目标是控制房地产投资规模过大和商品住房价格上涨过快。调控政策的主要内容是：利用信贷、税收等经济手段，提高炒房成本，抑制房产投机需求；增加中低档普通住宅的土地供应，改善住房供给结构，解决普通居民和中低收入居民的住房问题；规范房地产市场秩序，改善价格形成机制，达到稳定房地产价格的目的；强化地方政府责任，促进调控政策有效实施。在政策力度不断加强的调控下，2005年房地产市场出现了新的趋势和变化。

　　（一）房地产市场供求偏紧状况得到改善

　　2005年，信贷、土地双紧政策的实施和落实，使房地产投资的增速继续回落，1-12月份商品房施工面积同比增长17.1%，增速同比回落2.1个百分点。抑制房产投机需求和规范市场秩序的措施发挥作用，一些房地产市场过热的城市投机性购房得到初步遏制；市场观望气氛较浓，需求减缓，商品房销售面积1-11月份同比增长20.8%，增速连续四个月保持逐月回落的态势；开发商迫于资金紧张，加快了在建工程的进度，1-12月份房屋竣工面积增长14.9%，增速同比提高12.8个百分点（见图1）；11月末，全国商品房空置面积达到1.14亿平方米，同比增长14.2%。其中，商品住宅空置面积6316万平方米，增长8%，商品房、住宅空置面积均呈现逐月增长的趋势（见图2）。市场开始向理性回归，房地产市场供求偏紧状况得到改善。

图1 2004年1-10月份至2005年1-11月份商品住宅供给状况

　　资料来源：根据中国经济景气月报数据整理。

图2 2005年各月累计空置房面积增长情况

　　资料来源：根据中国统计局国房景气指数数据整理。

　　（二）总供给结构改善缓慢，地区供给结构变化差距较大

　　1.总供给结构改善缓慢，不合理状态依然存在

　　1-12月份住宅投资速度略快于非住宅的速度，占全部房屋投资的比例达到68.3%，与2005年1-3月份和2004年同期相比，住宅和经济适用房的比例稍有上升，投资结构有所改善。但以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房投资继续下降6.8%,比例还没有恢复到2004年的水平（见表1）。而办公楼、商业用房等非住宅用房的投资仍然保持在较高的水平上。

表1 2005年1-12月房屋投资结构

　　资料来源：《固定资产投资统计快报》，国家统计局。

　　2.各地区房屋供给结构变化差距较大

　　分地区看，各地区政府落实调控措施的程度不一，效果不同，供给结构变化差距较大。表2中选择年初房地产上涨幅度较大的地区和重点城市分析调控半年多的结构变化。其中江苏、浙江住宅和经济适用房投资所占的比例都在上升，反映出供给结构在改善。上海虽然住宅比例没有增加，经济适用房没有投资，但2005年上海建设配套商品房和中低价商品住房，预售2000万平方米，上市总量近20万套。以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应占总量的比重将达65%，供给结构有了很大改善。广东、四川、北京三个地区，住宅和经济适用房投资比例小，房地产结构仍然不合理。

表2 2005年部分地区房地产投资结构变化情况（%）

　　资料来源：根据统计局《固定资产快报》数据整理。

　　（三）房地产价格涨幅回落，城市房价走势各异

　　1.房地产价格涨幅呈逐步回落的态势

　　由于市场供求偏紧的状况得到缓解，2005年一、二、三、四季度新建商品房同比价格分别上涨9.6%、8.1%、6.1%和6.5%，其中住宅和普通住宅走势基本相同。从图3中可以看出，房地产价格涨幅有所收敛，2005年呈逐季回落的态势。与新建房屋价格形势相同，二手房价格涨势也在回落，四季度二手住宅销售价格同比上涨5.8%，涨幅比三季度低0.9个百分点；被认为能反映市场真实需求的房屋租赁价格，则在低水平上保持平稳（见图4），其中普通住宅四季度租赁价格仅上涨0.1%，涨幅比2004年同期回落1.2个百分点。

图3 2004年-2005年三季度各季新建房屋价格同比上涨情况（%）

　　资料来源：根据《中国经济景气月报》数据整理。

图4 2004年一季度至2005年三季度住宅价格上涨趋势（%）

　　资料来源：根据《中国经济景气月报》数据整理。

　　2.各城市房价走势差异较大

　　国家统计局城调队对70个大中城市房屋销售价格调查（2005年7月份开始调查），8月至12月份新建商品住宅均价比2004年同期分别上涨6.8%、6.2%、7.2%、8.3%和6.2%，其中12月份与8月份相比，70个城市商品住宅价格同比涨幅回落的有45个城市，大部分城市房价上涨的趋势受到抑制，但有些城市房价出现反弹。

表3 一些城市新建商品住宅销售价格同比上涨幅度变化情况（%）

　　资料来源：国家统计局。

　　对2005年一季度8个房价涨幅超过10%的城市跟踪分析，在宏观调控下，12月份，上海、杭州、宁波房价同比涨幅回落到5%以下，上海12月同比下降0.1%，环比已有6个月下降。其他5个城市价格涨幅回落较慢，成都和青岛仍然在7.1%和7.7%较高水平上。而有些城市房价又在上升（见表3），呼和浩特12月份商品住宅价格同比上涨14.6%，大连18.2%，深圳达8.9%，北京连续几个月房价上涨，同比达到7.4%，各城市房价走势存在较大差别。

　　（四）房地产市场出现一些新的趋势值得关注

　　1.房地产公司资金更加紧张，向多种渠道寻找来源。

　　2005年的宏观调控，资金成为制约房地产发展的突出问题，迫使开发商寻找银行以外的更多融资渠道。一些房地产信托投资计划以委托贷款的形式进入房地产市场并较快发展，贷款量和利率水平双双上升。一些国际房地产信托基金和大的财团也伺机进入中国房地产市场，或收购大的房地产项目作物业投资，或参股合作开发房地产项目。而一些小的房地产公司，不得不求助于地下资金。房地产业的开发模式将由土地运营向金融运营模式转变。

　　2.开发公司新一轮洗牌开始，房地产行业将进一步整合。

　　信贷资金严格控制和市场秩序的整顿，使一些即便手中有地、但资金实力小、运作不规范的开发商难以生存，被迫走上了被兼并的道路。2005年房地产企业并购事件时有发生，反映出开发商新一轮洗牌开始，房地产行业将进一步整合。这对于做强做大我国房地产行业，提升其竞争力无疑是好事，但要建立和健全相关的并购制度，合理引导、规范兼并行为。

　　3.各个行业资金纷纷进入房地产。

　　受房地产业丰厚利润和较高回报率的诱惑，各个行业的资金纷纷进入房地产业，包括联想、清华紫光、普天、华为、海尔、TCL等高科技企业和实力强大的企业集团。据统计我国已有300多家上市公司涉足房地产开发领域，反映出资本追逐暴利的客观规律。联想到国际热钱自2004年以来一直青睐中国房地产业，大量的资金进入房地产业，将会带来更大的风险和隐患。一是短期内，会进一步推动房地产投资的增长速度。二是从长期看，会增加房地产市场的泡沫程度。因此要规范和合理引导这部分资金。

　　4.注意防范房价下跌产生的风险。

　　调控使一些城市过高的房价开始下跌，出现了要求退房和房贷还款违约的苗头。

　　二、2005年房地产市场运行中出现的问题及原因分析

　　（一）2005年房地产市场存在的问题

　　虽然宏观调控政策初见成效，但2005年房地产市场仍然存在许多问题。主要表现在：一是商品房供给结构仍然不合理，中低价住房供给不足；二是不少开发商还处于观望和相持状态，仍然存在囤积土地的现象，加剧了土地供应不足的矛盾；三是合同纠纷和质量投诉事件时有发生；四是房地产价格仍然保持在较高水平，一些地方房价出现反弹的迹象更值得警惕。同时，房地产市场又出现一些如上所述的新趋势，在我国金融体系改革尚未完成，市场深化程度有限和市场不规范同时存在的情况下，新的问题将带来新的风险，值得重视。

　　（二）房地产市场存在问题的主要成因

　　深入分析，当前运行的状况和问题是多种因素作用的结果。

　　1.房地产需求仍然比较旺盛，稳定房价的任务比较艰巨。

　　由于我国所处的经济发展阶段以及房地产市场化的实施，导致当前房地产需求仍然比较旺盛。一是刚刚完成住房制度改革，带来的广大城市居民对住房的需求。二是城市化进程加快，城市人口增加、商业繁荣增大了对城市住宅和商务用房的需求。三是居民消费结构升级、城市化改造，提高了居民对住房需求质和量的要求。四是富起来的中国居民金融资产增加，需要保值增值，在投资渠道狭窄的情况下，许多资金投机炒房。这些需求都是客观存在的，由于土地供应有限，房屋供给不能完全满足，是房价节节上涨的主要原因。

　　2.各项调控政策有待进一步贯彻落实。

　　2005年的一系列调控政策就是针对上述情况，对需求进行分类和选择，力图保证普通居民住房的基本需要，抑制投机、过渡拆迁的非合理需求，改善供求形势，稳定房价。但房地产市场区域性特征较强，中央出台的调控政策需要各地政府根据本地的具体情况进行细化、完善和贯彻落实。

　　由于一些地方政府对加大中低价房土地投放措施落实缓慢，房屋供给结构仍然不尽合理，房价仍然较大幅度上涨。从前面分析中不难发现，房价的走势与供给结构改善有一定的相关性。同时，各地政府对税收政策的理解和落实不同，对规范开发商及市场秩序的力度不同，部分地区仍然存在房价反弹的可能性。各地政府对调控措施落实的力度和进度不一，影响了调控的效果。

　　3.制度和体制障碍对房地产业市场产生一定的影响。

　　房地产业健康发展缺乏较好的制度和体制环境，是出现当前问题的深层次原因。

　　第一，土地合理供给是房地产业发展的基本条件，但我国目前在土地规划、审批、交易乃至土地使用上，缺乏规范化和制度化。土地私下交易、暗箱操作、囤积土地的状况仍然存在，土地价格形成不合理，影响了房价的合理性。

　　第二，住宅供给制度需要进一步明确和完善。“居者有其屋”是人的生存权利，世界各国政府对贫困人口都有住房保障制度，但保障制度的范围和方式各异，其效果也不相同。目前我国的住房保障制度不明确、不完善，实施的效果不理想。住房保障制度范围仅是低保人群还是中低收入者？保障制度的形式是廉租房还是包括经济适用房？目前，实施结果是廉租房覆盖面非常小，连低保人群住房都没有完全解决。以暗补形式提供的经济适用房，公平分配困难，开发商缺乏积极性，难以满足中低收入者的需求。

　　第三，由于我国金融体制正在改革过程中，房地产金融体系尚未形成，房地产金融工具缺乏，房地产业发展主要依靠银行信贷资金。其后果，一方面房地产业融资渠道狭窄，影响其发展。另一方面对应运而生的新型房地产金融形式缺乏有效的制度规范，潜伏着新的金融风险。同时，为广大居民提供的投资工具过少，炒房资金缺乏引导和分流。

　　第四，商品房的预售制度本身存在缺陷。商品房预售制度在房地产投资体制改革初期对于缩短房地产投资资金回笼的周期、解决房地产开发企业资金不足的问题起到积极的作用。但由于制度本身的不完善，也带来许多风险和问题。一是当前预售房要求投入自有资金比例较低（35%），对施工进度没有规定，在市场需求较旺的情况下，大部分房地产项目开工就开始预售回笼资金，一定程度上减弱了控制房地产投资过快、调控政策的实施效果。二是由于开发商预售行为不规范、不透明，消费者购房时难以看到房屋的结构和质量，由预售房引起的纠纷较多，消费者的利益难以得到保证，给房地产市场带来许多风险。三是一些实力较小的房地产企业利用预售资金维持生存，不利于房地产行业优胜劣汰的公平竞争和行业的规模化整合。

　　三、2006年房地产投资将保持适度增长，房价总水平趋于平稳

　　展望2006年房地产市场的走势，总体上将受到国家宏观经济形势、宏观经济政策以及房地产调控政策等方面的影响。

　　第一，2006年是实施“十一五”规划的第一年，经济发展仍将保持平稳较快的增长。要继续保持宏观经济政策的连续性和稳定性，并强调扩大国内需求是实现经济平稳较快增长和转变经济增长方式的关键。

　　第二，继续改善居民居住水平是实现全面小康社会战略目标之一，房地产业在“十一五”规划期内仍然是满足居民住房需求、扩大国内消费的主要内容。但市场需要的是能够满足居民住房需求的中低价普通住宅，要求房地产的供给结构进一步调整。为此中央将继续贯彻落实改善房地产供给结构和稳定房价的调控政策，将进一步强化房地产价格管理，包括改善征地、协议出让土地最低价等土地价格管理。

　　第三，随着调控政策的贯彻落实，2006年房地产市场供求形势将进一步得到改善。地方政府将继续增加普通住宅和经济适用房建设用地，规范房地产市场，抑制投资炒房。房屋的供给结构将进一步合理。央行调查显示，消费者对房价的预期变化，购房意愿还在减弱。同时，钢材、水泥等建筑材料价格大幅回落，将减轻房地产建造成本上升的压力。供给结构的变化、供求形势的变化，建造成本的变化，将有利于房价的稳定。

　　展望2006年房地产市场，在稳定的宏观经济环境以及中央继续加强房地产宏观调控措施的作用下，房地产投资将保持适度增长，房地产价格有望保持基本稳定。但要及时了解房地产市场的动向，善于发现新问题、解决新问题，以免出现新的风险。

　　四、政策建议

　　2006年应进一步继续贯彻落实调控政策，并注重防范新的风险和解决深层次问题，建立长效机制，促进房地产业的持续、健康发展。

　　第一，检查与督促各地政府落实中低价普通住宅建设用地的投放，促进供给结构尽快改善，满足普通居民购房的需求。同时，要完善土地供给和使用政策，有效利用开发商手中的土地。

　　第二，完善房地产市场统计信息系统，加快建设房地产价格预警信息系统，促进房地产市场信息公开化，使房地产价格形成趋向合理，以便于消费者的选择和决策。

　　第三，要抓紧调整和完善商品房预售制度，提高预售门槛，缩短预售时间，跟踪监督预售的全过程，规范开发商、中介机构的销售行为，保障消费者利益。

　　第四，进一步完善住房保障制度。适度增加廉租房，满足低保人群的居住需求。探索对低收入者住房暗补改明补，理顺经济适用房的价格。进行物业税的试点，降低整体房价的水平。

　　第五，深化金融体制改革，逐步推出多样化的房地产金融产品，加快建立和完善房地产金融体系，尽快使房地产投资资金的管理纳入规范化、制度化的轨道，防范产生新的金融风险。