2006郑州房地产调查报告（上）

报告内容：

　　针对一段时期以来全国性的房地产过热热现象，国家实施了有效的宏观调控，各地房地产市场呈现出平稳发展的好势头。在此过程中，作为河南省会的郑州房地产开发面临着怎样的发展环境，市民有着怎样的消费心理，他们对未来郑州房地产市场的发展、走势有什么样的期待等问题日益受到社会各界的广泛关注。为此河南强视市场研究公司对郑州房地产市场状况进行了电话访问。

　　调查访问从2月7日开始2月11日结束历时5天，共取得样本804个，几乎覆盖了全市所有城区，具有较高的代表性。本次访问内容涵盖了城市居民现实居住状况、郑州房产市场走势判断、居民的需求状况及心理以及目前的物业管理状况等方面的内容，大部分选题围绕着市民和房地产开发企业较为关心的问题展开，特别是与市民的关切吻合度较高。调查样本中，男性所占比例为49.0%，女性为51.0%。被访者其他方面的特征如下：

　　1、被访者文化程度分布情况如下：

样本量N=804 数据支持：河南强视

　　2、被访者的职业分布情况如下：

　　3、被访者家庭收入情况分布如下：

第一章 市民现实的居住情况

　　上世纪90年代以来，中国确立了社会主义市场经济体制。加快住房体制改制改革，实行住房商品化是其中的一个重要方面。伴随着改革的进程，郑州的住房体制、居民的消费理念发生了根本性的变革，促使房地产业较快发展。通过本次调查，我们可以发现郑州大多数市民的居住水平是很低的，远未达到小康的标准。结合目前郑州正处于城市化加速发展的宏观经济形势，我们相信郑州市的房地产市场在未来一个相当的时期仍将有一个巨大而潜在的需求空间。

　　一、郑州市民家庭目前的住所仍以小户型为主

　　在回答“您目前居住的房屋类型是？”时，25.4%的被访者选择了两房一厅，在所有选项中比例最高，选择比例超过10%的依次还有三房两厅、三房一厅和一房一厅。我们注意到，被访者对包括两房一厅、一房一厅、平房或单间等小户型的选择比例超过了50%，这说明郑州市民居住条件仍以小户型为主。进一步分析，至少从居住环境方面来看，郑州市民的生活水平也仅为温饱有余的水平。

样本量N=804 数据支持：河南强视

　　二、四成以上的家庭居住面积在80平方米以下

　　在被问到“请问您目前正在居住的住房面积？”时，选择80平方以下被访者比例达到了44.1%，选择80—120平方米中等户型的被访者比例为35.1%，被调查者对120平方米以上大户型选择比例为20.8%。这一结果与前面户型的选择比例相匹配，这表明本次调查结果协调性较好，具有较高的可信度。

样本量N=804 数据支持：河南强视

　　三、绝大多数郑州市民只有一套住房

　　在被问到目前家庭有几套住房时，75.6%的被访者认可有一套，10.7%认可两套，表示有三套以上住房的被访者比例仅为2.5%，还有11.2%的被访者表示自己目前仍租房或借住，没有自主产权的住房。

样本量N=804 数据支持：河南强视

　　四、面积太小、户型结构不合理是目前郑州市民对住房最不满意的地方

　　在回答“您对目前正在居住的住房最不满意的是哪个方面？”时，共有636位被访者做出了选择，占总样本量的79.1%，这一比例与只拥有一套住房的被访者比例相去不远，说明对目前住房不满意的主要是小房型住户。27.0%的被访者选择发“面积太小”，25.5%选择了“房型结构不合理”，13.8%选择“小区周边环境不好”，11.9%选择“小区内环境不好”。被访者对其他选项的选择比例均在10%以下。

样本量N=636； 数据支持：河南强视

第二章 对目前郑州房地产市场走向的基本判断

　　统计分析表明，近年来，伴随着郑州市国民经济和社会的持续、快速发展，在拉大城市框架，发展郑东新区，搞好旧城改造，优化投资和居住环境，加快城市化进程及建设国家区域性中心城市的步伐中，郑州房地产业抓住机遇、加快发展，进入了新一轮快速发展时期。通过本次调查我们看到郑州居民普遍看好未来的房地产市场，多数居民认这郑州房地产市场将会维持平稳发展的格局。但面对不断上涨的房价，许多人也发出无奈的感叹。

　　1、多数被访者表示2006年郑州房价仍将保持上升的势头

　　在回答“2006年郑州市商品住房房价会出现什么走势？”时，认同“平稳的基础上将会有一定幅度上涨”的比例最高，达到了52.0%，认同“将会有大幅度上涨”的被访者比例也达到了8.2%。认同有下降走势的被访者比例仅为13.6%，远低于认同上涨的被访者比例。有14.7%的被访者认同“保持目前价格水平，涨跌的可能性不大”，还有11.4%的被访者表示不知道或说不清。

　　从宏观经济形势看，目前郑州乃至全国的经济发展处于经济周期性波动的上升期，旺盛的经济增长势头不可能在短期内逆转。且从经济社会稳定发展的大局出发，政府也不可能有急刹车的政策选择。国家对房地产市场调控的目的就是使其健康稳定发展，不期望其出现大起大落的局面。房地产市场的供给主要来源于房地产开发。但在目前房地产开发投资规模依然过大，开发投资进一步加快也是不现实的，因此供给状况近期内难以有大的改观。由此来看，居民住房需求旺盛与供给短缺的矛盾仍是今年的主旋律，房价不会出现下降。

样本量N=804； 数据支持：河南强视

　　2、大多数被访者认为未来一段时期房价将继续保持上升的势头

　　在被问到“郑州的房价在未来较长一段时期（5—10年）会是什么走势？”时，41.5%的被访者认同“有升有降，但总体保持上升的趋势”，21.1%的被访者认同“稳步上升”。也就是说认同未来房价上升的比例在60%以上。调查显示，只有11.4%认同有下降的走势，还有9.2%的被访者表示不知道或说不清。

　　从根本上说，这一调查结果与郑州乃至全国经济社会发展的总体走势是吻合的。从长期看，未来几十年是中国经济持续高速增长，城市化加速时期。据有关报道：2020年中国的城市化率将超过55%，城镇人口将增加2亿人以上。随着城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高，人均一间住房，户均一套住宅已成为多数城镇居民生活消费的第一需求。在2020年以前的15年内，住宅使用面积大约相当于目前商品住宅（房）竣工面积的2.5倍左右。从本次调查的结果看，在郑州近八成的市民对自己目前的住房不满意。所以房地产业的市场需求持续旺盛将不可逆转，大趋势是供给不足，价格不断的上涨，主要矛盾是供给如何满足需求。

样本量N=804 数据支持：河南强视

　　3、多数郑州市民认为郑州房价高。

　　在被问及“您认为目前郑州的房价高吗？”的问题时，75.8%的被调查者持肯定的回答，有35.8%有被访者表示“太高了，根本无法承受”，40.0%表示“高，勉强可以承受”。有17.7%的被调查者认同“房价处于正常水平”，仅有1.5%的被调查者认同“房价偏低，还应该有一定的上涨空间”。

　　这一调查结果与目前郑州脆弱的承受能力明显相关。从居民对房价的期望值曲线来看，期望值与市场差距渐行渐远，差距不断扩大。目前郑州的经济发展水平决定了恩格尔系数还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。另外，中国人的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱。

样本量N=804 数据支持：河南强视

　　4、市民对造成郑州目前房价过高的原因认同分歧较大。

　　在被问到“造成郑州目前房价过高的主要原因是什么？”时，被访者认同比例最高的是“政府调控措施不得力”，达到了26.6%。有25.2%的被访者认同“城市化进程加快，购房需求增加”，20.7%认同“开发商联手控制房价”。被访者对其他因素的认同比例则均未超过10%。调查中许多被访者表示政府缺乏对房地产市场的有效监管，经济适用房投放力度不大，且明显存在有暗箱操作。商品房的户型大、档次高，与居民的期望还存在有不小的落差等。

样本量N=610 数据支持：河南强视

　　5、多数郑州市民认同郑州房地产市场存在泡沫

　　在回答“您认为目前郑州的房地产市场存在泡沫吗？”的问题时，八成以上的被访者持肯定的态度，更有25.9%的被访者认同“有较大泡沫”。只有5.2%的被访者认为没有泡沫，14.1%的被访者表示不知道或说不清。

　　解析这一调查结果，目前在理论上学术界还存在不小的争议。有人参照国际上的经验，认为房价/GDP增长率如果大于3即表明房地产市场存在有泡沫成份，郑州未达到此水平。但近几年郑州房地产市场发展较快，在一定时期存在有商品房大量闲置的情况，如2002年空置面积首次超过了90万平方米，同比增长了121.8%，说明郑州房地产在一定的发展时期有一定的泡沫成份。但近两年的郑州市政府各有关部门打出了各种“组合拳”来控制房价和房地产开发规模，房地产发展正逐步走向健康协调发展的轨道。2005年上半年全市商品房空置面积41.4万平方米，比2004年同期下降了39.1%。

样本量N=610 数据支持：河南强视

　　6、七成以上的市民认为房地产业是暴利行业

　　调查结果显示，74.1%的被访者认同房地产业是暴利行业，只有13.2%的人认同房地产业为正常利润行业，更只有1.7%的人认为其为微利行业。10.9%的人表示不好说或不知道。

　　2005年有关媒体推出了全国十大暴利行业，房地产名列第8位。这一结果与我们的调查结果是吻合的。事实上，在住房商品化刚刚起步的我国，房地产业无疑是新兴的行业，按照国际上的一般经验，目前我国的房地产业无疑处于高资金、高增长、高风险、高利润的时期。郑州房地产业要走出暴利时代还有相当长的一段时期。

样本量N=804 数据支持：河南强视

　　7、“为富不仁”仍是郑州房地产开发商存在的最主要问题。

　　本次调查中，近九成的被访者认同房地产开发商“为富不仁”。其中，近三成认为开发商不够诚信，分别有24.2%的被访者认为他们缺乏社会责任感和唯利是图，20.0%认为开发商霸王行为严重。

　　近几年来，房地产在中国是最赚钱的行业之一。在胡润版的2005中国内地富豪榜前100名中，房地产开发商就占了近五成。但通过对1000家地产企业定量调研，首份《中国房地产企业社会责任现状调查报告》分析显示，我国的房地产业整体仍处于企业社会责任建设的初期阶段。大部分开发商对其概念的认知度偏低，只有半数的开发商听说过“企业社会责任”这一概念，而听说过“企业公民”概念的企业仅占1／4。在许多开发商经营的过程中，官商勾结、操控市场、欺客宰客、偷税漏税等的报道屡见报端，民众对其的非议自然也在情理之中。

样本量N=710 数据支持：河南强视