2006郑州房地产调查报告（下）

报告内容：

第三章 郑州居民住房需求特征

　　随着人民收入水平的快速增长，更随着城市化进程的加快，越来越多的人加入了购房者的行列。本次调查的结果显示，目前郑州约有两成左右的被访者在近期有购买住房的计划，他们中的大部分购房目的还是为了改善其目前居住条件，北区是热点，普通商品房和经济适用房是他们最为理想的选择。

　　1、二成左右的郑州家庭今年有购买住房的计划

　　调查显示，表示2006年有购买住房计划的市民达到19.3%，没有购买计划的被访者比例为78.1%，2.6%的家庭目前还不能确定。

　　数据显示，中等收入群体占购房人群的46.8%，位居榜首，高收入群体占31.4%，低收入群体仅占21.8%。总体购房人群以高学历为主体，所占比例为66.7%。

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　　2、购房群体更多地是伺机待购。

　　据调查，36.1%的购房者表示在下半年购房，所占比例最高。选择在上半年购房的比例仅为7.7%。调查数据还显示，更多的市民是伺机待购。18.1%虽然是伺机而动，但肯定是在今年购房。而38.1%的购房人则选择的是不一定，如果条件不成熟今年就不买了。这一结果显示出购房计划与现实还有相当大的差距，真正要使计划落到实处，开发商在供需衔接上还有许多的工作要做。

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　　3、半数以上的购买户选择在北区购房

　　调查显示，选择在北区购房的比例高达51.0%，其次是郑东新区，选择比例也达到了16.7%。打算在东南区购房的比例为10.3%，对其他区域的选择比例则均在10%以下。从购房户区域选择情况看，随着郑州城市规划的实施，北区在最近几年快速发展，在经济发展、交通配套及城市环境等方面日趋成熟，具有较好的发展前景优势，自然也得到购房群体的青睐。

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　　4、大多数郑州购房户是为改善自己的居住条件

　　在回答购房目的时，83.2%的购房户认同“改善自己的居住条件”，这部分人主要是对自己目前的居住条件不满。10.3%选择了“投资增值”，这部分人多为中年父母，虽然自己已有住房，但会为子女考虑买房。还有6.4%是为了首次置业，主要为年轻群体。他们年富力强，虽然收入较低，但负担较轻，正是成家立业时，但他们的财力有限，不是以一次付清房款，但如果开设多种住房贷款方式供他们选择，会刺激其消费欲望。

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　　5、绝大多数郑州购房户更愿意购买普通商品房和经济适用房

　　调查发现，接近半数的郑州购房户打算购买普通商品房和经济适用房，只有2.6%的购房户选择购买二手房。

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　　6、多数购房户购房时比较关注房地产政策

　　在回答“购房时关注房地产政策吗？”的问题时，接近半数的购房户持肯定态度，34.8%表示关注程度一般，表示不关注的仅为15.5%。

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　　7、房屋质量有问题是购房户最为担心的。

　　在被问及“对于购买一套商品住宅来说，您最担心哪些问题？”时，62.8%的购房户选择了“房屋质量有问题”，51.3%选择了“房产证办理不顺”，购房户选择“绿地公共设施等承诺不兑现”的比例也达到了38.5%。这一调查结果与近年来有关商品房质量投诉不断直接相关，某些建筑商在降低成本上大做偷工减料文章，使用伪劣建材，加上施工不严格按照标准，从而出现墙体开裂、天花板渗水等房屋质量低劣等的问题十分突出。由于综合环境验收是同产权证直接挂钩，而一些房地产公司只管建楼卖楼，不管综合环境如何，也导致了产权证无法办理。

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第四章 物业服务的基本状况

　　小区是社会的一个组成部分，小区管理得好，人们能够安居乐业和睦相处，社会则和谐安定，政府则工作效率更高，否则，小区脏、乱、差，人们难以安居乐业，给社会安定、和谐，以及政府管理带来不可估量的影响。本次调查的结果显示，目前郑州大多数小区仍未配备正规物业，一些小区虽然有物业，但管理水平仍是初步的，低层次的

　　1、目前郑州的大多数小区没有正规的物业管理

　　调查显示，目前在郑州的小区有正规的物业管理的仅占46.8%，53.2%的小区还没有正规的小区管理。

　　2、安全问题是小区物业管理的核心

　　小区物业的哪个方面最重要？本次调查选择有小区物业的业主中，有83.0%的被调查者选择发安全，在问卷所列示的四个方面名列榜首。对其他三个方面的选择大致都在一个水平上，差异不大。

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　　3、大部分业主对目前的小区物业还是比较满意的

　　调查显示，目前郑州的业主对小区物业的满意率69.1%，不满意率仅为15.5%。这表明，最近几年郑州小区物业管理规范化、正规化建设取得了明显成效，服务水平得到了业主相当程度的认可。但目前的满意率水平仍然偏低，一些小区物业公司与业主对立的报导仍不时见于报端。

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　　4、缺乏服务意识仍是小区物业存在的最突出的问题

　　在被问及“您认为当前小区的物业存在哪些不足？”时，43.5%的小区业主选择了“缺乏服务意识”，比例最高。我们注意到，业主对问卷所列示的其他方面的选择比例也均在30%以上。但所有这些问题均可以解释为小区物业缺乏服务意识所衍生。这说明郑州目前小区物业的管理水平仍处于初级水平。

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　　通过本次的调查，我们可以看到要保持郑州房地产市场的健康发展，政府政策的着力点应该在保持宏观调控措施稳定的前提下，保持房地产开发投资适度的增长速度，增加普通住宅尤其是经济适用房的市场供给，保证足够的商品房供应量，保护和引导合理的房屋消费需求，抑制投机性住房需求，也要适当控制城市拆迁和旧城改造引起的居民对住房的被动需求。同时，应采取措施适当控制土地价格，减缓商品房价格过快上涨的压力。进一步深化各项与房地产行业相关方面的改革，为实现房地产市场供求基本平衡、稳定房地产市场心理预期、稳定商品房价格创造有利条件。