房地产行业市场需求分析

报告内容：

　　房地产行业已经成为市场最受人瞩目的行业之一，房地产上市公司的股价已经出现普遍的大幅上涨。那么在目前的市场环境下，这些公司的股价是“高处不胜寒”？还是依然具有很好的投资机会？这是投资者普遍非常关心的话题。从房地产最根本的供求关系出发，经过分析我们认为，我国房地产市场目前仍存在很大的发展空间。

　　房地产需求依然旺盛

　　我们认为可以将推动本轮房地产行情兴起的主要因素--住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房；从小住房升级到大住房。随后的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。因此自1997年来，我国的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长(如图)。而且我们预测这两大趋势依然会保持非常强劲的增长速度，为房地产市场的持续发展奠定坚实的基础。

　　其次，拆迁带来的被动需求不容忽视。拆迁目前在中国各大城市非常普遍，尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从上海市近年来的拆迁情况可见一斑。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数一般在2-3，那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作用是世界其他各国根本无法比拟的。

　　投资性需求日益膨胀。如果进一步分析大量投资性房地产需求存在的根本原因，我们认为国内外资金的取向是明显不同的。国内资金由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧；而医疗、教育等价格大幅上涨以及即将进行的电媒水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段，据麦肯锡2005年一项社会调查结果看，超过一半以上的受访者都认为拥有房地产是最明智的投资方式之一。国际资金这些资金的逻辑更为简单：随着中国经济在世界经济中地位的不断提升，那么他们必须增加在中国的资产配置比例，而房地产作为一种流动性较好的资产，无疑会得到部分资金的青睐。

　　另外人民币升值是支持国际资金青睐我国房地产市场的另一个主要因素，因为日本和韩国的货币升值期间房地产市场都有非常好的表现，因此如果这些国际资金能投资房地产，那么就有望获得汇率升值和房地产价格上升的双重收益。

　　从支持房地产需求的根本原因分析，我们认为短期内这些原因难以发生根本性的转变，因此房地产需求依然会保持旺盛。

　　高品质商品房供给不足

　　由于原来大量的低品质存量房屋的存在，所以内生性大和被动性的住房消费升级带来的需求数量巨大，远远超过现有的高品质商品房供应量。如果再考虑到投资性需求也往往青睐于高品质的商品房，那么提供高品质住房的空间就非常客观。

　　我们认为住房市场存在着的这种结构调整将是今后市场发展的主要轨迹，并为房地产企业带来大量的赢利机会。当然尽管国家为了节约资源，目前正在加大产品结构调整力度，但我们认为这是两个层面的问题，而且高品质的产品并不意味着仅仅只通过面积这一指标来衡量。

　　目前市场最大的风险依然来自于政策调控，但从美联储的研究结果看，全球18个主要工业化国家经验表明：即使GDP出现一定的波动，实际房价受到的影响有限。而且政府对房地产市场进行严厉调控只会在两种情况下出现：房地产市场的发展严重影响到实际产出或者金融安全。

　　目前来看，这两种情况尚未出现，因此我们的结论是：政策调控将一直伴随着行业的发展，上市公司的股价短期波动肯定会存在，但不会影响到中长期上涨的基本格局。