美联深圳蓝筹物业分析

　　地产投资的广义概念包括自住与投资。本报告旨在为那些有投资意向却尚未入市的地产投资者提供决策参考。

　　一．美联深圳蓝筹物业样本介绍

　　（一）选取意义　　

　　目前，我国观察一个城市的楼价走势，基本上都是通过对不同时期一手楼盘的平均价格进行比较。而各城市平均楼价的统计方法一般都是以当月（季或年）一手楼盘成交总销售额除以总销售面积而得。然而这就牵涉到两个问题：其一，每个时期的一手楼盘是不同的，如果想比较今年和去年的平均楼价，就好象用今年的梨价跟去年的苹果价相比较一样，比较的基础本身就缺少一致性；其二，每个时期一手楼盘的档次结构和区域结构也是不同的，如果不对这种结构差异进行修正，得出的楼价将会有一定的误导性。而且近些年来，房地产产品的升级换代很快，中高档楼盘比例已经远远高于前几年，根据常用的计算方法，全市均价走高也是正常不过的。因此常用的均价计算方式，往往会得出简单的结论。

　　在香港，各房地产机构对楼价指数的计算基本上都是采取基于二手楼盘成交的方法。比如，美联物业（1200）楼价指数就是在整个香港地区选取一定数量的具有代表意义的蓝筹屋苑，然后统计这些楼盘的每月二手房成交记录，再适当修正计算出一个当月平均楼价：

　　从这个公式来看，香港对于房地产平均价格的计算与国内很相近，但需要指出的是：

　　首先，香港房地产价格的统计数据是直接来源于商品房的成交价格；其次，房地产市场的纵向比较的时候，由于是采用某个具体小区的二手房进行的价格分析，可非常直观地了解某个区域甚至某个小区商品房价格波动的情况。

　　目前，我国一些房地产市场较发达的大城市二手房交易日趋活跃，二手房交易所占比重越来越大。从纯学术的角度，我们设想，能否在香港楼价统计方法的基础上，在每个屋苑内寻找或设置一个“基准”单位，来代表该楼盘在某一时期最一般情况下的价格，使该单位的价格能够很好的代表该楼盘总体的价格变动趋势，任何该楼盘的成交都应该以该基准单位为基础进行修正和折合。这样可以消除因每月成交样本本身的区位、质量、价格等方面的差异而造成的该楼盘整体楼价状况的偏差，将因个别因素造成的楼价指数的波动幅度降至最低。

　　（二）选取标准　　

　　美联市场研究部在深圳范围内，依据楼盘区域、类型、客户构成、交易频率（包括租售）等指标对二手楼盘精心筛选，选取典型物业，选入美联蓝筹物业数据库。它们的盈利能力往往代表了市场上同质楼盘的水平。

　　（三）样本分布　　

　　根据本报告的写作目的，选取了深圳成熟片区里的成熟物业，即美联深圳蓝筹物业数据库中的部分物业。样本选取的时间段：2005年1月-2006年3月，共15个月。

　　二．蓝筹物业成交单价与租金分析

　　（一）蓝筹物业成交单价分析　　

　　1、区域成交单价分析　　

　　(1)罗湖区增值水平有限，样本价格普遍出现微跌

　　整体来看，罗湖区的住宅价格走势相对稳定。原因有二：首先，由于罗湖区存在大量的外销楼盘，在香港置业者的影响下，其价格的绝对值历年来一直处于相对较高的位置，平均成交价格一直在8000元/平方米左右徘徊。其次，由于近年来罗湖区新盘推出量较小，该区楼盘的价格与折旧相当。但这种情况会随着新盘推出而改变，以“百仕达花园”为例，其成交均价在2006年1月之后“百仕达四期”入市之后出现了大幅上涨，一度达到了10055.1元/平方米的高价。

　　注：图中的虚线是趋势线，下同。

　　(2)2005年下半年福田、南山两区楼盘价格上涨明显

　　美联蓝筹物业统计显示，关内的福田、南山两区的物业价格上涨幅度较为明显。这两区也是深圳一手房价上涨较快的区域。一手价格的快速上涨，刺激了二手楼市的购买需求，进而促使二手楼市价格上涨。从南山的华侨城以及南山中心区等片区所选取的物业价格走势上看，在过去的1年内均出现了20％以上的涨幅，其中涨幅较为明显的时间段在05年9月之后。以“钰龙园”为例，从其二手成交价格起伏可以看出其强劲的涨势，平均每月上涨幅度在150元/平方米以上。

　　(3)关外楼市涨幅平缓，近期价格上涨明显

　　以“国展苑”为例，其成交价格从05年1月至06年3月，平均每月涨幅基本维持在30元/平方米以内，涨幅比较平缓。随着05年片区内的一些新盘如“可园”以及“桂芳园7期”纷纷入市，直接带动了二手价格的上涨。

　　2、物业类型价格分析　　

　　(1)高档住宅涨幅明显

　　从“东海花园”的成交价格走势可以看到，05年1月至今价格呈现较大起伏，从长期走势上看则可看到强劲的走势，平均每月上涨额度均在550元/平方米左右，平均涨幅达到12.7％，特别是在05年11月份之后，其价格开始出现明显的波动，一度达到19696.9元/平方米。进入2006年以来，其价格变化较为平稳，但涨幅依然明显。

　　(2)普通住宅涨幅相对平缓

　　在市场前景较好的情况下，普通住宅成交价格稳定上涨，较高档住宅平稳，并不会因为市场的因素出现大幅的波动，主要是由于普通住宅价格基数相对较低。以海滨广场为例，平均每月的涨幅在7％左右。

　　（二）蓝筹物业租金分析　　

　　为便于分析和比较，本研究部将所有的租金数据均调整为每月单位面积上的租金，称之为单位租金（下同）。便于考察某个物业整体租金状况，还可以对同一物业不同时期的租金及同一时期不同物业的租金进行比较分析。通过对筛选出来的蓝筹物业的单位租金分析，发现如下特点：

　　1、单位租金区域分析　　

　　(1)南山、龙岗的蓝筹物业单位租金呈现明显的涨势

　　以南山的侨洲花园为例，单位租金从2005年２月份的17元，涨到了今年３月份的35.2元，涨幅超过了100%（所讲的单位租金涨跌幅均指对应样本所选取的整个时间段的涨跌幅，而非单位租金的月均涨跌幅）。对此明显的涨势，本研究部认为：首先，南山和龙岗两区工厂较多，拥有大量的暂住人口，同时可凭借低租金吸引部分罗湖和福田的租客；其次，南山和龙岗的租金波动范围小、基数低。南山的单位租金的波动范围在20-40元之间，而龙岗的单位租金范围就更小更窄，在10-20元之间，使得这两个区域的楼盘单位租金有了上涨的可能。

　　(2)罗湖和福田的蓝筹物业的单位租金走势就显得参差不齐

　　位于罗湖和福田的高档物业的单位租金基本上都呈跌势，比如：福田的万科金域蓝湾，其跌幅就高达30%。而这些区域的普通蓝筹物业却呈现出涨势，比如罗湖的新港鸿花园，其涨幅也达到30％以上，福田的海滨广场的涨幅也将近30％。对此，美联物业研究部认为：罗湖和福田的区域附加值增加，房价走高，买卖成交增加，抑制了高端租赁需求。而普通住宅有广泛的客户群，租赁需求增加，推高了租金。

　　(3)宝安区商品房出租成交相对较少

　　原因有二：(1)有出租案例楼盘的单位租金与南山相当，这无法吸引关内租客；(2)宝安暂住人口较多，主要集中在职工宿舍和农民房里。

　　2、单位租金的物业类型分析　　

　　(1)高档楼盘的单位租金整体呈跌势

　　比如上文提到的万科金域蓝湾、东海花园２期、百仕达一、二期这三个高档物业的平均单位租金跌幅就达30％左右。这主要是因为高档物业在深圳同质产品趋多，客户可购买的选择较多；另外高档物业租赁需求的增长远远比不上供应增长的速度，对深圳房地产开发来说，这是一个警示信号。比如东海花园２期，其最低的单位租金就在60元以上，而在2005年4月的出租案例，其单位租金更是高达110元；还有万科金域蓝湾和百仕达的单位租金也都在40元以上。

　　(2)普通楼盘的单位租金呈现明显的升势

　　侨洲花园、海滨广场、新港鸿花园、钰龙园等中档物业的单位租金均呈涨势，尤其是侨洲花园的单位租金涨幅高达100％，还有龙岗的国展苑和龙珠花园也一样表现出明显的涨势，涨幅为40％。一方面说明深圳住宅的需求比较强劲；另一方面也暗示，由于房价高企，不少消费者以租代买。

　　三．蓝筹物业预期投资回报率分析

　　本报告中所指的投资回报率，指的是预期投资回报率，即物业的某一时间节点的单位年租金与单位价格的比值。对于尚未入市的投资者，这种计算方法也许更具指导意义。

　　（一）投资回报率区域分析　　

　　根据各区域蓝筹物业的投资回报率分析，有以下特点：

　　1、罗湖区回报率基本持平，有下降的趋势　　

　　以百仕达花园的平均投资回报率为例，从2005年2月至今其回报率虽然有一定起伏，但处于一种基本持平的态势。自05年12月百仕达东郡入市后，其价格出现了较大的涨幅，而其租金面对这种刺激有一定的滞后反应，造成了目前短期的投资回报率的下降，根据目前的情况，这种下降的趋势可能会持续到2006年5月份之后。

　　2、福田区预期投资回报率全面下跌，租金涨幅不如价格　　

　　福田区所选取的蓝筹物业的投资回报率分析显示，本区楼盘的租金上涨幅度相对价格较小，投资回报率出现了全面下跌。而对于一些品牌物业如东海花园则出现了租金下跌、价格上涨的局面，此消彼长更是造成了其投资回报率的下跌。美联蓝筹物业的分析警示，福田区的房地产市场出现了一定的泡沫，但目前泡沫程度较小。本研究部提醒投资者谨慎入福田楼市。

　　3、南山及关外投资回报率稳定上扬　　

　　以位于华侨城片区的侨城豪苑为例，该楼盘的投资回报率处于平稳上涨的状态。从目前的情况上看，南山及关外楼盘的投资回报率尚有发展的空间。

　　（二）投资回报率的物业类型分析　　

　　1、高档物业的预期投资回报率呈现明显的下跌行情　　

　　这主要是因为其价格呈涨势和单位租金走势呈跌势，导致其投资回报率呈现看跌走势。比如东海花园的预期投资回报率就明显走低，由高点的12%跌到目前的4.7%，下降7个百分点。类似高档物业出现相同征兆，提示高档物业也许存在一定的泡沬。由于这类物业本身的价值比较大，需要的投资资金多，美联研究部建议在预期投资回报率看跌的时候，不适合做长线，应适时出手。在单位租金和预期投资回报率看跌的双重压力下，高档物业的价格在今年下半年可能会见顶。

　　2、普通物业因区域不同，其预期投资回报率走势涨跌互现　　

　　罗湖和福田的普通物业呈现微弱跌势。由于随着去深圳楼价的快速上涨而过快上涨，虽然租金亦有所上涨，但无法跟上价格的涨势，从而拉低其预期投资回报率，使其呈现下跌走势。比如海滨广场，在去年９月到今年３月之间，其价格除了今年２月有所下调外，其它月份一起都在涨，而单位租金从去年６月到今年３月，一直在24-27元之间徘徊，走势甚是平稳。经这一比较，其预期投资回报率从去年９月6.5％的高点跌到目前的4.9%就不足为怪了。

　　而南山及关外龙岗的中低档物业的预期投资回报率却展现出喜人的升势。而且这些中低档物业有一个共同的特点，就是价格和单位租金均呈现升势。这一情形表明南山及关外的市场还比较健康，因此最适合投资者胃口。

　　四．总结与结论

　　通过对美联深圳蓝筹物业的价格走势、单位租金走势及其预期投资回报率的分析，得出如下结论：

　　1、罗湖物业价格平稳中有轻微下跌，福田和南山区的价格上涨明显，关外楼盘价格涨幅平缓。南山、龙岗的蓝筹物业单位租金呈现明显的涨势，罗湖和福田的蓝筹物业的单位租金走势就显得参差不齐。

　　2、高档物业价格涨势较大，普通住宅价格涨势平稳；然而这两种物业的单位租金走势相反，前者呈跌势，后者却表现出明显的涨势。

　　3、高档物业泡沬成份多，长线投资者要谨慎；而中低档物业中以南山及关外较适宜投资。

　　4、中小户型物业适宜做长线投资。

　　5、关外三级市场已然起步，龙岗的布吉表现尤为突出。