上海、南京、杭州三地房地产市场调查报告

报告内容：

　　为研究长三角地区城市居民房地产市场的消费特点，以及影响居民购房诸因素，为房地产开发商提供市场拓展的营销策略，现代国际市场研究公司于今年2月，在上海、南京杭州等三地对317名消费者开展了随机的问卷调查，调查显示，购房自住成为消费主流，由于房价上涨，居民即期购房呈放缓趋势。

　　愈七成消费者购房为自住

　　近年来，国家明显加大了对房地产行业的宏观调控。随着一系列遏制投机、稳定房价、控制涨幅，加大土地供应量，加大经济适用房供应量、抬高房贷门槛，银行加息等有力的宏观调控政策和税收政策的出台，房地产价格、投资、消费需求形成向下调整的趋势，投资需求带动下的楼市“泡沫”正一步步被挤出。房地产行业作为国民经济支柱行业，它的健康发展关系社会发展的全局，关系广大人民群众的切身利益。调查显示，三大城市房地产市场渐趋平稳，自住型消费刚性需求增加，所占比重高达75％，仅6％的市民购房是为了投资。另有14％的市民为父母或儿女购房，5％的市民购买了第二处住房。购房自住的现象在上海尤为突出，超过八成的消费者提及。由此可见，自住型消费在市场上唱主调。

　　即期购房行为趋缓，过半数居民预计购房在未来4-5年

　　数据显示，未来5年，有打算在所在城市购买房产的上海、杭州、南京居民所占比例分别为16%，14%和38%。南京市居民购房意愿高居三地榜首。但受城市房价涨幅及居民对房地产调控政策出台反应影响，即期购房行为趋缓。总体看，打算在未来一年内就购房的三地城市居民仅为6%，预计购房时间在未来4-5年间的人数则显著激增，上海50%，南京44%，杭州更高达72%。大部分居民对目前处于高位的房价持谨慎观望、长远打算的态度。

　　居民预期房价：上海看涨，南京看跌，杭州说不清

　　房价是居民最关注的问题。在全国各地房价普遍上涨的同时，随着国家对房地产价格的宏观调控力度加大，广大消费者又对房地产价格呈现放低心理预期，但是市场走势如何，更多的人表示“说不清楚”，三地超过四成的被访者认同此点；余下的近六成消费者中，对房价看涨和看跌的平分秋色，各占近三成。但是各城市居民对房价预期，又呈现各自的特点，在全国房价最贵的上海，34%的居民仍预期房价还将上涨，且该比例均略高出看跌和说不清楚的人群；而在房价已趋理性的南京，居民预期房价下跌的人数比上涨的微多一个百分点，占比30%，41％的人认为未来房价“说不清楚”；杭州居民则对本市房价变化趋势最“说不清”，58%的居民认为楼市房价“说不清”，看涨和看跌的居民各占比20%和22%。

　　购房自住比重七成半，自住型消费在市场上唱主调

　　总体上看，居民购买房产的主要用途是“作为自己的主要居所”，这一比重足足占了全部调查人数的75%；其次买给父母或子女、作为自己周末或节假日度假等第二居所用途的各占14%和5%；投资用途仅为6%。值得一提的是，在全国房价最高的城市上海，八成多居民购房目的仍是自住！这一比例高居三大城市之首，比南京、杭州分别高出8个和10个百分点。

　　调查表明，国家宏观调控政策已经显现成效，自住型消费在市场上唱主调，房地产投机性投资比例得到了有效控制。

　　90平方米左右面积受追捧，绝大部分居民希望购买毛坯房

　　在对房屋的要求上，三大城市居民偏爱小高层（7-11层）（提及率为46％）和多层建筑（1-6层）（提及率为42％），三地居民对高层建筑兴趣较低，只有10％的人提及，三地居民选择别墅型的奢华住宅则占比重仅为2%。横向比较，南京居民更喜欢1-6层的多层建筑，提及率占58％，而杭州居民和上海居民则更喜欢7-11层的高层，提及率分别为52％和50％。在住房面积和户型上，总体来说，81—100平方、两房一厅及三房一厅户型的住房最受追捧。上海、杭州两地居民心中理想的住房面积达到了92平方米，两房一厅是首选，杭州居民在居住要求上达到87平方米，在户型类别上要明显偏爱三房一厅的户型，这一比重高达40%。而住房装修上，居民越来越偏向于个性化的自主装修，交楼标准首选毛坯房（无装修）的人数占了调查总数的65%，选择交楼时提供局部装修（厨房、卫生间）和全部装修的仅占22%和14%。

　　可承受的购房总价是家庭月收入的4-8倍

　　数据显示，在上海、南京、杭州三地居民心中，可承受的购房总价为：上海107.1万，南京43万，杭州59.7万；可承受的购房单价集中在上海7000元/平方，南京4000元/平方，杭州5800元/平方。

　　对比调查中显示的三地居民在过去半年内家庭月总收入状况：上海居民家庭月总收入平均为12551元/月，南京平均8311元/月，杭州平均6654元/月；上海、南京、杭州市民心中可承受的购房总价分别是当地居民家庭年收入的7.11倍、4.312倍和8.08倍。由此可见，上海、杭州人对房价的承受能力较强，购买力大，南京人对房价的承受能力相对较低，购买力较差。

　　分期付款是首选，月供占家庭月收入两成

　　大部分的受访者表示将选择银行按揭和分期付款方式付清房款。付完首期后，上海、南京、杭州居民每月还供能力平均分别为2767元,2217元和2238元。与过去半年中的三地居民家庭月收入对比，三地居民每月供房支出已经占到家庭月收入的22.04%，25.45%，25.69%。

购房意愿价格

　　超过四成人认为房地产政策对购房影响很大

　　在上海、南京、杭州三大城市所有受访者中，认为国家或地区近期出台的关于调控房地产政策，对购房的影响程度非常大或比较大的占41%，其中上海52%；南京35%，杭州36%。上海居民购房受房地产政策影响的程度要远高于南京杭州。调查显示，房地产政策对居民购房决定介入影响比较大。

　　购房首重小区安全设施

　　在各种购房影响因素中，小区安全设施，交通便利性，小区管理，价格因素最受居民关注。其中小区安全设施的看重性占到63%，而价格占46%。建筑类型、建筑风格、景观等因素相对影响较小。超市在小区的生活配套设施上被认为必须的，其次医院、银行、学校、药房等。值得注意的是，作为国内金融贸易中心的上海，购房者对银行配备配备要求要远高于南京、杭州。上海居民对羽毛球游泳池等小区公共体育服务设施的关注度也要远高于其他两地。

　　另据调查，大部分三地受访者报纸、电视、互联网是经常接触的媒体。而三地受访者通常是通过楼盘宣传资料获取房地产信息。南京居民则通过朋友、家人等“熟人介绍“方式了解房地信息的比重则高于上海、杭州。

　　最具实力开发商：万科认知度最高

　　在全国范围内的各大房地产开发商中，万科集团在三地居民中的认知度最高，有20％的市民提及。其中上海市民认知度最高的三大开发商分别是万科（46％）、绿地（10％）和大华（8％），南京市民认知度最高三大的开发商分别是万科（5％）、栖霞建设（5％）和人恒（4％），杭州市民认知度最高三大的开发商分别是绿城（33％）、绿洲（10％）和万科（8％）。

　　结语：

　　近几年来，随着房地产业的持续快速发展，对国民经济和社会发展的作用也在不断增强。但是全国商品住宅销售价格自1998年以来也迅速攀升，杭州房地产市场自1999年以来连续5年呈上升趋势，上海、南京等城市的房价涨幅一直领跑全国。随着国家调控房地产市场一系列措施的出台，房地产市场经过一系列政策的洗礼，买卖双方都趋于理性，市场需求依然强劲，商品房销售价格涨幅出现回落，住房自住需求比重在加大，中低价位的住宅和经济适用房屋的开发量将得到有力改善，以居住为主的居民消费刚性需求倍释放。目前房地产市场已经趋平稳，表现出共同的特点：自主型消费唱主调，刚性需求增加。06年平稳增长是中央政府对房地产市场调控的重中之重，预示着百姓自住消费的时代即将来临。