“国六条”：消费者是否领情？

报告内容：

　　5月17日，“国六条”的出台，引起业界一片哗然。不同媒体上出现了各式各样对政策的解读，对此次房产政策调控效果的猜测一时之间沸沸扬扬。

　　到如今，“国六条”从筹划到出台已两个多月了，它对消费者的影响究竟如何？不同消费者是如何看待“国六条”调控下的未来楼市？在此调控下不同消费者未来购房、卖房会发生怎样的变化？

　　6月30日到7月2日，零点研究咨询集团针对上海、广州、北京三地的居民进行的定量调查结果显示：“国六条”对90平米户型供应的限制，对消费者购房需求产生了一定的抑制作用；有超过半数的受访者认为首付款比例提高对其购房没有影响；少数的潜在购房者在新政出台后转向了观望，另外有超过七成的卖房者也在“持房观望”，等待市场的进一步反应。

　　本次调查在上海采用CATI（计算机辅助电话调查），在北京及广州均采用普通电话调查的方式进行，共计完成897个样本。受访者的年龄在18-65周岁，73.8%的受访者家庭年收入为8万以下。置信度在95%下，本次调查的抽样误差为±3.3%。

　　90平米是道分水岭？——初现端倪

　　从121号文件，新旧国八条到现今的“国六条”，国家房地产调控的理念与手段在逐渐发生着变化。从过去主要调控房价为主，转变为调控住房的供应结构，完善住房保障体系，关注中低收入家庭的住房需求。体现在“国六条十五细则”规定中有“90平米以下住房的比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。对“国六条”的这一规定，消费者究竟是怎么看的呢？

　　首先，了解一下目前购房市场的需求状况。在被访者未知晓关于“国六条”中对未来市场调控的规定前，60.3%的计划购房者倾向购买大于90平米的房子，在知晓“国六条”增加小户型供应量的规定后，这一比例下降到39%。表示说不清的比例也由知晓前的4.2%上升到知晓后的11.9%。

　　居民购房的需求千差万别，未来市场供应量的变化对不同购房目的消费者会有什么影响呢？本次调查显示，预备在近1-2年购房的被访者中，56%为改善型购房（为改善居住条件而购房），24%为初次购房者（目前尚无自己的居所现在是与父母同住或租房等，属于第一次购房者），15%为目的性购房（即非初次购房，也非单纯的为提高居住环境而购置房屋者。如，为了工作便利、照顾父母、孩子结婚等原因而购置房产）。5%为投资保值型购房。在知晓了“国六条”前后，不同购房目的居民计划购房面积发生了一定的变化，特别是目的性购房者，从知晓前有61.9％的选择购买大于90平米下降到33％，降幅达到29个百分点。这一数据显示出目的性购房群体对房屋选择的弹性更大，更为灵活，购房的主要目的是有一定的指向性的，如学区房。而初次购房者由于是平生第一次购置房产，对未来的居所充满想象，相对不愿意降低自己的购买意愿。改善型住房者具有一定的经济实力，对于未来的房屋也是不愿意轻易改变之前的购房计划。

　　首付比例提高10%——比较温和

　　“国六条”中规定“个人住房按揭贷款首付比例不得低于30%，90平米以下的仍执行首付比例20%”，这一政策显示政府希望通过经济调控手段来抑止投资，引导消费导向。那消费者知晓该规定之后的实际反应究竟又是怎么样的呢？

　　从整体购房者看，有58.5%的被访者认为提高首付比例的规定对他们计划购房面积没有影响。但不同购房目的被访者对首付比例的提高却持不同的态度。改善型购房者认为该政策对其影响相对比较有限，该群体中，62.1％认为首付比例提高对其购房并没有影响。而初次购房及目的性购房者由于资金有限，首付比例提高对这两类消费群将产生较大的冲击。其中又以对初次购房者影响最大，将近四成的初次购房者将受到该政策的影响，在未来的实际购房中或许会改变其最初的需求。

　　另外，首付比例的提高对于原计划购买大于90平米以上面积的购房者还是产生了一定的影响，有34.7％的购房者认为对其购房计划是会产生影响，他们将会调整购房的面积或户型。另有8.1%的被访者表示说不清。

　　纵观整个市场，首付的提高对于部分预购大面积的消费者产生了购买需求的调整。在消费者的反应中可以看出该政策的出台还是产生了一定的影响，但是相对比较温和。

　　买新房还是二手房？——静观其变

　　针对“国六条”对新房、二手房市场的影响，普遍的一种观点是认为二手的中档物业受影响的程度较大。因为低端二手房主要由10年以上的房子组成，基本不受五年营业税影响；相对的中档市场主体为五年内的次新房，因此视供应量的不同而受到不同的影响。上海房地产交易中心提供的数据显示，二手房的市场需求有所下降，截至6月中旬，上海房地产市场成交量下降了三成左右。北京的买主除了观望或转入租赁市场外，还将目光投向新楼盘，21世纪不动产目前的交易数据显示，6月房源投放量总体下降30%左右。相对上海和北京，广州的楼市反应比较温和，从中原地产成交的数据显示，6月房产交易量只有小幅减少，买卖均价增幅减缓，但未出现下降。

　　三地的消费者究竟是转向观望，转向租赁市场还是新楼盘呢？卖家是“持房观望”？还是继续抛售？他们的态度究竟如何？

　　买房者:

　　本次调查显示，71.6%的预备购房者认为“国六条”（提高首付比例，增加小户型供应量，对二手房征税）等规定对他们购买新房还是二手房的选择完全没有影响，他们仍坚持最初的购房计划。

　　在未来有购房计划的居民中，购买新房和二手房比例分为为80.6%和19.4%，在知晓“国六条”的相关政策后，买新房的购房者比例下降到78.2%，买二手房的比例降到10.2%，11.6地购房者转为观望。

　　卖房者:

　　调查显示，“国六条”关于购房不足5年全额征收营业税的措施，对卖房者产生了较大的影响。认为对他们卖房计划有影响（包括：从影响很小到影响很大）的卖房者占61.5%，认为完全没有影响的占34.6%。

　　在认为有影响的卖房者（包括：影响很小到影响很大）中，76.9%的卖房者将改变其最初的卖房计划，转为观望和等待。等待着“国六条”具体配套措施的出台，或等待着更佳的市场时机和合理价格；23.1%的卖房者预备延期出售房屋，使购房期限达到5年，以规避目前高额的营业税。

　　卖房者对于是否售卖手中的房屋掌握主动权，有更为灵活的选择，新政的出台使得更多的人转向观望与等待。

　　总得来看，“国六条”通过提高90平米的市场供应量及提高90平米以上房屋的首付面积，对消费者的购房需求产生了一定的引导作用，更多的消费者转向了90平米以下的住房类型。但细分不同购房目的的消费者对国六条的反应，发现对改善型购房者的影响相对比较有限，影响较大的是初次购房者及目的性购房者。其中初次购房者对于首付比例的提高的感觉最为敏感，会直接影响到其购房需求的改变。目的性购房者在市场小户型大量供应的前提下，更愿意主动转向90平米以下的小户型。

　　新政的出台增加了“持房观望”的卖房者的数量，在一定程度上起到了抑止投资的行为，同时“持币观望”的购房者数量也略有上升。观望的氛围似乎弥漫在各地的市场上，消费者都在等待着更具操作性的政策出台和市场的进一步反应，更关注新政的威力到底有多大。