企业地产：掀起你的盖头来（上）

报告内容：

　　2006年3月28日，北京东方君悦大酒店。第四届美国企业地产协会（CoreNetGlobal）亚洲峰会在这里开幕，来自世界各地的二百五十多位地产界专业人士齐聚北京，共同讨论企业地产的发展趋势及其热点问题。这是继2003年美国企业地产协会在上海举办亚洲峰会之后，该协会第二次在中国大陆举行年度峰会。

　　美国企业地产协会是一家汇集企业地产管理及相关专业人士的全球性协会，其总部设在美国亚特兰大，是全球推动企业地产研究和发展的专业性机构。如今，该协会的会员在全球各地管理约1.2万亿美元的企业资产，总计7000亿平方英尺的自有和租赁办公室、工业及其他用地。同时，美国企业地产协会还在全球五大区域进行运作：亚洲、澳洲、欧洲、拉丁美洲和包括加拿大在内的北美洲，共有代表全球各大企业和组织的成员7500名。

　　但是，值得注意的是，在上海和北京举行的两届企业地产峰会上，鲜有中国企业的身影。与会的要么是国外企业地产领域的专业人士，要么是在华跨国公司的企业地产负责人，要么是跨国地产公司或物业中介机构的专业研究或咨询人员，那为什么中国本土企业对企业地产领域的盛会表现如此淡薄呢？是美国企业地产协会不屑吸纳中国会员吗？从该协会对中国市场的关注程度来看，显然不是这样的。实际上，最根本的原因在于，企业地产在中国还是一个非常新的概念，很多企业还没有真正把它作为一个独立的领域进行关注，相应的企业地产管理就更加模糊了。那么，企业地产究竟是一个什么样的概念呢？它在国内外企业中的发展现状又如何呢？

　　一、什么是企业地产？

　　1、企业地产的概念

　　企业地产（CorporateRealEstate）主要是指企业内部所修建、租赁或者购买的地产以及相关厂房、设施和物业等等。实际上，企业地产属于房地产行业的子领域，按照思科（中国）企业地产负责人张配的说法，可以把除企业地产以外的地产供应商，统一称为商业性地产，包括住宅、写字楼和商业地产（商铺）等。企业地产与商业性地产的差别在于其运营主体的主营业务不同。商业性地产由房地产开发企业运营，商业性房地产构成了房地产开发企业的主营业务，是企业的主营收入。但企业地产，不是企业的主营业务，是每个企业维持自身运营所必须持有的资产。每个企业都有自己的企业地产，小到一家SOHO型企业，大到一家跨国工业企业，他们或自建、或租赁、或购买自己的地产，并进行相应的管理和运作，但这并不是他们的主业，他们的主业是可能是咨询，可能是IT，可能是汽车等等。

　　2、企业地产的主体

　　企业地产的参与主体主要包括三个：企业地产的供应商、使用者和服务商。首先，企业地产的供应商，即房地产开发企业，主要指写字楼等办公楼宇的开发商，他们为最终用户提供企业地产；其次是一般的企业，即企业地产的使用者，他们向房地产开发企业租赁或者购买办公楼宇；第三是物业管理企业，构成了企业地产的服务商，他们为企业地产的使用者提供相关的物业支持。以北京三元桥附近新建的佳程广场为例。首先，香港佳程集团是该办公大楼的开发商，是企业地产的供应商；其次，佳程广场内部的业主，诸如索尼、富士施乐和零点等国内外企业，通过租赁或者购买佳程广场的办公场所，构成了企业地产的使用者；最后，仲量联行作为佳程广场的物业管理公司，是企业地产的服务商，为其中的业主提供相关的物业支持。在美国企业地产协会中，他们把企业地产的使用者称为EndUser，而把企业地产的供应商和服务商统一称为ServiceProvider。

　　在企业地产的三个主体当中，尽管企业地产由供应商、使用者和服务商构成，但企业地产的使用者构成了整个企业地产领域的核心主体。因为企业地产的使用者对企业地产构成需求，他们对企业地产的地理位置、交通状况、空间设计、物业管理等方面存在自身的需求偏好，从而影响到企业地产的供应和服务。正因为如此，在美国企业地产协会的会员中，作为企业地产使用者的EndUser构成了该协会的核心主体，并且很多服务内容和形式都围绕他们展开。因此，本文也主要从企业地产使用者的角度来探讨企业地产。

　　3、企业地产管理的特点

　　企业地产管理过程可以归纳为两个核心纬度和六个主要层面。在纵向纬度，企业地产追寻“选址——入住——维护”的时间路径进行管理；在横向纬度，企业地产按照“机构设置——成本控制——风险管理”的不同领域进行管理。下边分别对这六个层面的主要特点进行介绍。

　　（1）选址是企业地产管理的起点

　　优质的办公场所是每个企业从诞生到发展过程中需要最优先解决的问题。选址过程中主要关注人流、物流和信息流三大核心要素。人流决定了企业要选择适合公司发展的人才密集的区域。这就是为什么跨国企业把总部基本上都设在上海或者北京，因为这里中集中了高素质的管理人员和研发人才。而很多跨国公司把生产基地建在西部等城市，一个主要原因就是要利用当地廉价的劳动力，比如Intel把自己的中国总部设在北京，而在成都建立封装厂，可见，对不同层次人才的需求是选址过程中很重要的原因。物流反映了对交通的要求，这是显而易见的，不仅便于公司同事上下班，也便于客户的拜访，以及原材料供应和产品的运输等等。信息流也可能对企业的选址产生影响，比如数字化的通讯系统、电脑网络、卫星电视系统、24小时闭路电视保安监控系统、自动防火系统等等，都可能成为主导企业进行选址的因素。

　　（2）入住是企业地产管理的核心环节

　　选址结束之后，企业就进入入住这个环节。此时，需要对选定的办公场所进行装修、设计和布局等，包括大到整个办公楼宇的区域划分和设计，装修方案的策划和实施，外包公司的选择和谈判等等，小到前台离门口的距离，办公座的朝向，厕所的数量等等。这是企业地产管理中最繁琐和最重要的一个节点，对选定的办公场所给予改造，从而达到入住的要求，这直接关系到办公场所的人文性、舒适性与高效性。如果办公场所的布局不合理，比如采光效果不好，工位的有效空间狭小，电梯间的距离太近等等，都可能降低办公场所的使用效率。

　　（3）维护是企业地产管理的后续环节

　　企业在入住之后，需要与物业公司保持沟通，以获取最优的物业服务，保证公司业务的正常进行和员工对工作环境的舒适性要求。同时，对前期办公场所规划和设计中出现的问题要及时进行调整，以适应员工对办公场所的需要。此外，对多余的办公场所要考虑出租或者出售，以控制公司的成本，避免不必要的浪费；对办公场所产生新需求时，又要准备新一轮的“选址——入住——维护”，不断满足公司对企业地产的新需要。

　　（4）机构设置和人员规模是企业地产管理的实施保障

　　不同企业对企业地产规模的要求不同，因此相应的机构设置和人员配备也有所差异。例如，微软有专门的企业地产部，且设有专门的企业地产总监，并有6个员工负责相应的工作。联想中国虽然没有设置相应的企业地产部门，但有相关的部门和人员负责其选址等工作，并有明确分工。比如，包括联想手机在内的京外企业地产由一人负责，京内企业地产的负责人稍多。总之，企业地产的机构设置与人员规模是由企业内部管理、行业特性和市场分布决定的。有的企业内部管理职能完善，因此有专门的企业地产部门和负责人，比如微软、杜邦和思科等跨国企业；不同行业对企业地产管理的要求也不同，比如西门子等生产性企业不仅考虑办公楼宇的选择，还要考虑各地生产基地和厂房设施的建设，因此其企业地产管理就比较重要。正是这样，西门子在中国设有专门的西门子地产公司来专门负责中国各地的企业地产，并在中国划分五个片区，分别设置片区经理，可见其内部企业地产部门的机构设置和人员配置是直接与其企业地产规模相关的。

　　（5）企业地产是一个成本中心，成本控制是企业地产管理的核心目标

　　企业地产是企业通过租赁或者购买等方式而获得的一项资产，它是企业的一项的支出，并没有为企业创造相关的收入。对大多数企业而言，在资产负债表上，地产被列为第二大支出，仅位于工资之后，其对企业利润的影响至关重要。因此，对企业地产的使用者而言，在对内部企业地产进行管理的时候，主要是成本管理，重点关注如何以最小的成本产生最优的效应。实际上，有些时候，企业最终的利润表现如何，都取决于房地产部分的成本控制效果。比如，在国内连锁家电零售业进入恶性竞争之后，在完全市场竞争情况下，包括国美、苏宁等连锁巨头在内的诸多家电零售企业，各家的单店营业收入趋于一致，那么在这种情况下，各家如何做好选址工作，有效控制自己卖场的地产及物业支出，对提升自己的竞争力就显得很重要了。

　　（6）风险管理是企业地产管理的一项重要工作

　　风险管理的真谛在于通过有效的方式规避或者抵消可能给企业带来损失的不确定性。企业地产的管理人员必须能够对市场的不稳定性进行很好的把握。在行业不景气的时候，裁员将可能导致大量的办公楼宇空置，如果采取的是长期租赁或者购买的方式，退租或者专卖，都可能给企业带来损失。因此，风险管理的目标是使企业日常运营不受来自地产方面的影响，同时保证企业地产的增值和保值，避免由于市场变化带来的损失。

　　二、在华跨国企业的企业地产管理

　　由于跨国企业，特别是世界500强，都普遍设有自己专门的企业地产部门，因此，随着跨国企业在中国投资力度的加大，以及竞争力度的加剧和对成本控制的更加关注，在华跨国企业将逐渐引进国际化的企业地产管理理念。在华跨国企业的地产管理现状和发展趋势，主要呈现以下几个特点：

　　（1）在华跨国公司普遍拥有一定规模的企业地产

　　在华跨国公司已经普遍拥有一定规模的企业地产，从早期的租赁，到后期的购买乃至自建，这些跨国公司的企业地产随着他们在华投资规模的扩大而逐年递增。以微软（中国）为例，在全国大概九个城市拥有12处的物业，约35000平方米，资产的保有值大概是两亿两千万人民币，年开支是一亿一千六百万人民币，相当于微软公司年总开支的12%。目前，微软拥有约1900多名员工，人均15平方米左右，人均房地产开支一年就有50000多人民币。实际上，微软作为IT服务业，其企业地产的规模还算不大。某些生产型的跨国公司，除了办公楼宇之外，还有生产厂房和设施等，因此其企业地产的规模就显得更大了。例如，诺基亚的企业地产分布于大中国区的80多个大中小城市，拥有约25万平方米的办公及工业用地。

　　（2）在华跨国公司的企业地产管理总体趋于国际化

　　目前，包括微软、西门子和杜邦等企业在内的企业地产负责人，以及诸如世邦魏理仕等中介机构负责企业地产研究的咨询顾问，基本上都有国外的留学经历或者长期在跨国公司从事企业地产管理的经验。这就注定了在华跨国企业的地产管理更多的是依赖于国外的知识与经验。以美国企业地产协会中国分会会长庄明洲先生为例，他是新加坡人，现任诺基亚大中国区工作场地资源部部长，在进入诺基亚之前，庄明洲曾在SUN公司的企业地产部门任职长达9年，在企业地产领域拥有相当丰富的经验。

　　（3）跨国企业在华投资逐年增加，企业地产的需求和投入也将与日俱增

　　目前，摩托罗拉已经在北京CBD核心区拥有摩托罗拉大厦，并且其全球的生产和研发中心就坐落在北京。到2006年末，摩托罗拉将在中国增加100亿美元的投资，并在未来五年继续加大对研发的投入，这些新增投资都将带动摩托罗拉对企业地产的需求。此外，西门子、菲利普、东芝和宝洁等在未来几年都将逐渐加大在华的生产和研发力度，都加大了对地产的投入。其中，西门子投资十亿欧元在北京市朝阳区修建43000平米、容纳3500名员工、高达123米的办公大楼，2007年竣工之后，该大楼将整合西门子在朝阳区的所有办公机构。