企业地产：掀起你的盖头来（下）

报告内容：

　　三、中国本土企业的企业地产管理

　　相对于跨国企业在中国的企业地产管理，中国本土企业的地产管理从概念到理念，从意识到经验等各方面都远远落后。目前，中国本土企业的地产管理主要呈现以下特点：

　　（1）企业地产对中国企业而言，是一个崭新的概念

　　尽管企业地产在跨国企业中已经有了比较完备的运营经验，而在中国企业当中却还是比较新的概念。随着跨国公司在中国市场的迅速发展，国外的先进管理理念开始融入到中国本土企业的管理当中，并逐渐产生影响。

　　（2）中国企业更多关注“开源”，而忽略“节流”，从而对企业地产事务的重视不够

　　中国企业更多的是关注如何增加收入，而忽视如何降低成本，即更多的关心“开源”，而忽略“节流”。随着市场竞争的加剧，企业要获取相对竞争优势，就必须摒弃传统的经营理念，加大成本管理的力度。对很多企业而言，地产作为企业成本支出中的很大一项，就要求他们逐渐完善自身的企业地产管理，提升企业地产管理人员的专业化水平，有效控制企业地产的成本，为企业的持续性盈利创造条件。　

　　（3）中国企业的地产事务没有专门部门负责，而被分散到了其他部门

　　尽管目前很多中国企业的规模已经很大，甚至大大超过许多跨国公司，但他们仍然习惯于将企业地产管理职能分散到行政、财务或者人力资源等部门，而并没有专门的企业地产管理部门。虽然没有专门的企业地产部门，但并不意味着企业就没有企业地产相关的事务。对多数中国企业而言，包括选址、布局和物业等企业地产管理的诸多领域，总会涉及到的。只是对众多的这些事务没有形成整体上的联系与认识，忽略了他们作为企业地产独立性的存在。

　　（4）部分中国大型企业也开始具备了企业地产管理的雏形

　　尽管部分中小企业仍将企业地产的职能划分到行政、财务和人力资源等部门，也有部分大型企业开始设立与房地产相关的部门，比如物业部门或者后勤部门，来负责企业的地产事务。比如，联想中国有专门的物业处，负责选址、建房、内部设计和物业等企业地产相关的事务，并且具有较为完善的职能体系，有相关的专业人员分别负责京内和京外的地产业务。通过长期的经验积累，目前已经拥有了自己内部的各项标准体系，虽然不够完善，但在联想各地的选址、装修和设计方面，已经体现出了相当的价值。联想的这种企业地产管理体系与方法，实际上是伴随联想一起成长起来的，也是靠其内部员工的积累而形成的。如果联想的这种本土化管理理念，与跨国企业的企业地产管理相融合，将现有经验提升到企业地产的层面进行系统整合，必将成为本土企业地产管理的佼佼者。

　　（5）中国本土企业对企业地产管理仍然缺乏规范化运作

　　中国本土企业在企业地产管理方面显得经验不足，缺乏规范化运作。例如，在企业地产管理的初始环节——选址上，实际上有很多因素影响企业的选址决策，包括成本、质量、交通和大小等等。由于很多中国企业负责选址的人员，对房地产以及企业地产不了解，只是一味追求低成本，而忽视办公楼宇的建筑质量和其他因素，就像一个不懂品牌、不懂质地的人去买衣服，可能价格是他唯一关心的因素。在办公楼市场，提供高质量楼宇的房地产开发商，因为开发成本较高，售价相应偏高，反而导致自身的产品在市场上没有竞争力。而相反，价格偏低的办公楼反而在市场上表现良好，最终导致所有房地产开发企业专著于价格和质量都偏低的办公楼宇开发，造成市场的扭曲。

　　（6）中国的企业地产供应商普遍忽视使用者的需求，缺乏双向沟通机制

　　作为房地产开发商，开发写字楼时一定要知道自己的卖点是什么，一定要清楚企业在租赁或者购买写字楼的时候，他们心理琢磨的是什么，他们的真实需求是什么，然而很多中国的开发商在这方面还做的很不够，还处于一个非常初级的阶段，与企业客户的沟通不足。据广州某大型房地产开发企业负责写字楼开发的总设计师介绍，目前国内很多写字楼的设计都不是按照使用者的需求去设计的，更多的是听取诸如戴德梁行等物业咨询机构的意见，这些机构在企业地产的供应者和使用者之间架起了桥梁，一方面研究企业对地产的需要及其需求特点，另一方面给房地产开发企业以设计理念。这就是为什么在美国企业地产协会在中国的会员中，除了诸如微软、思科、西门子等企业地产的使用者之外，更多的是戴德梁行、仲量联行和世邦魏理仕等物业中介机构，很少有写字楼方面的房地产开发企业。这些物业中介机构对美国企业地产协会的如此着迷，很多程度上是他们迫切与企业地产的使用者沟通，了解他们的物业需要。这样一方面可以与企业地产的供应商沟通，另一方面也可以与企业地产的使用者互动。暂且不考虑这种沟通模式是否妥当，但缺乏供需双方直接沟通的市场，是不完善的。

　　四、中国企业地产领域的现状及其发展趋势

　　（1）房地产市场的不成熟引发企业地产的营养不良

　　近年来，中国的房地产行业发展迅速，投资和需求都比较旺盛，但这并不代表中国房地产行业的成熟。在政府的诸多管制下，中国的房地产在很多环节都还不够完善和成熟。企业地产作为房地产行业内的一个特殊子类别，也因此而遭遇“先天不足”。正如前文提到的一样，企业地产供应双方的沟通不畅，使用者的行业认知水平不够，都导致了企业地产从开发到使用，再到后续物业管理都存在不足。这需要伴随中国企业地产意识的提高，而逐渐完善、逐渐规范。

　　（2）行业竞争的不完善导致对企业对地产的关注不够

　　由于企业地产管理主要集中在大型企业，很多中小企业，尤其是小企业没有必要设置专门的企业地产管理部门，也没有必要有专业人士来管理企业的地产。那么，中国有那么多的大型企业，为什么没有孕育出成熟的企业地产管理体系呢？其中一个主要的原因是，由于中国的很多大型企业都来自垄断行业，市场竞争的程度不够，导致企业对自身成本管理的重视不足。比如，中国的银行、铁路和能源等行业，出产了大量的特大型企业，他们拥有大量的楼宇、地产和物业等设施，但由于先天资源富足，所处行业竞争性差，企业利润稳定。因此，在企业地产管理上，他们考虑更多的或许是如何花钱，而不是如何少花钱的问题。

　　企业所处行业的竞争程度与企业对地产的关注程度呈现如下的关系：

　　通过上图可以看见，行业竞争程度与企业对地产的关注度呈现正相关关系。当行业内竞争逐渐加剧的时候，行业内的企业为了获取竞争优势，必须削减成本，保持竞争力。作为成本支出中一个大项的企业地产，在降低成本过程中，往往被首当其冲。最终，导致企业越来越关注自身的企业地产管理。图中分别从两个方面对两者之间的关系做了诠释。实线反映了同行业不同地域上二者之间的关系，由于中国的整体行业竞争程度不及美国，因此企业对地产的关注程度，中国整体上不及美国。虚线表示相同区域内不同行业之间二者的关系，由于国内能源行业的垄断，导致该行业的竞争程度比较低，其对地产的关注度也不高，而目前家电零售业的竞争比较激烈，那么家电零售企业的选址及其成本控制已经相当重要了，企业对地产的关注程度也相对比较高。

　　（3）国有企业的广泛存在限制了企业地产理念的产生和推广

　　2005年，中国500强中有71.7%是国有企业。500强企业作为大型企业，是中国企业发展的领导者。如果说企业地产这种理念最初适合生长于大型企业的土壤当中，那么中国的这些国有大型企业或许恰好扼杀了企业地产理念的推广。由于国有企业内普遍存在的官僚作风和负面的权利体系，导致很多包括企业地产在内的企业内部事务，都由企业的领导层直接或间接地拍板决定，这种决策机制不需要专门部门的辅助，也不需要专业知识和经验的帮助。同时，政府对国有资产的管理又有一套专门的制度体系，使得企业在地产领域的管理和决策上都缺乏市场机制。在这种环境下，国有企业很难形成规范化的企业地产管理体系，企业地产理念又如何产生和推广呢？作为中国企业排头兵的国有大型企业尚且如此，其他企业显然也难以在企业地产管理方面有所创新和突破。

　　（4）国外企业的影响和中国企业的扩张将推动企业地产在中国的发展

　　由于越来越多的跨国企业进入中国，在引入国外先进理念的同时，也必将带动企业地产在中国和中国本土企业中的发展和普及。特别地，像美国企业地产协会这样的组织不断开展企业地产领域的活动，以及像仲量联行这样的地产服务商不断推动，将会让越来越多的中国企业及其地产领域的负责人了解这个崭新的领域，并在行业竞争逐渐加剧、市场逐渐完善、内部管理逐渐升级的过程中，推动企业地产管理在中国企业当中的应用和普及。此外，随着很多中国企业的成长，其规模逐渐扩大。对内部庞大地产的管理也会随之产生新的需求。就像当初微软刚来到中国一样，起初并没有如今这样一个企业地产部门，但是随着微软在中国的规模逐渐扩大，相应的地产部门和地产负责人也就应运而生了。中国本土企业也将逐渐重复这样的路径，逐步完善自身的企业地产体系，适应自身规模扩张的要求。

　　（5）目前宏观调控政策对企业地产的影响

　　目前，新出台的“国六条”及其细则在中国房地产市场引起了巨大反响，牵动了众多开发商和投资者的神经，更是吊足了广大消费者的胃口。但是，新政策主要针对住宅市场，对写字楼等企业地产而言，直接影响并不大。但是，住宅市场的调控政策可能使得部分房地产开发商转向企业地产，间接影响企业地产的发展。比如，早在2005年低，潘石屹就宣布SOHO中国要放弃住宅，全面转型商业性地产。如今，在“国六条”给国内地产商带来一股寒流的时候，定位于写字楼和商铺的朝外SOHO，销售情况却十分可观。总之，由于企业地产等商业性地产的市场化程度较高、创新性要求比较高、对金融市场的影响相对更低，在很长一段时间内，受到宏观政策方面的直接影响将比较小，完全市场化运作程度高。但来自住宅市场方面的政策影响，可能使得开发商和投资者在进行结构性调整的时候，对其产生一定的冲击。

　　五、尾声

　　当面对一次又一次管理变革的时候，总会有一批又一批的经理人为之欣喜。的确，新的事物、新的理念必将为企业注入新的活力，为企业带来新的生机，为企业打造新的竞争优势。企业地产在国外已经趋于成熟，而在国内却鲜为人知，这不是地域与文化差异下导致的“水土不服”，而是中国特定市场和行业大环境下，中国本土企业对企业地产管理的集体“遗忘”。面对越来越多的行业步入竞争时代，收入规模逐渐趋同，成本控制将成为企业角逐的下一个战场，谁能更好的控制成本，谁就能在这个竞争激烈的时代走得更远。企业地产，作为企业内部的一项重要成本支出，其相应的成本控制、风险管理等，将在未来的企业管理中，占据重要的位置，扮演不同凡响的角色。