郑州房地产市场90平方米市场需求调查分析报告

报告内容：

　　项目背景分析

　　进入2006年夏季以来，国内的房地产市场的表现犹如盛夏的天气一样，热火朝天，如火如荼。房价也快速上涨，并且居高不下，给人民群众的生活带来了较大影响。为了防止房地产行业的发展过快过热和房价的较快上涨，也为了保障社会和居民的生活稳定，保证广大人民群众的基本住房需求能够得到满足，5月17日国务院的“国六条”政策及时出台，随后建设部、发改委、监察部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求各地区、各部门认真贯彻执行。“国六条”及其实施细则出台后市场的反应怎样？对老百姓的购房居住有什么样的影响？老百姓又是怎样看待这一系列政策的？为了解决上述问题，近期河南圆点市场咨询有限公司对郑州市未来一至两年内有购房意向的消费者进行抽样调查，了解一下消费者对于连续出台的新政策有什么样的看法，以及受影响的程度。

　　本次调研样本构成情况的分析

　　——本次调查共投放样本300份，回收样本为300份。经公司审核员严格的一审、二审和复核后（一审主要就问卷的完整性、填写方法进行审查；二审主要针对一审出现的问题进行补问（通过电话或实地复核员）并对问卷中的逻辑性进行考核、复核。针对调查问卷中比较有代表性的题目，制定出复核登记表，电话复核率为100%）。最终确定有效样本为288份，问卷的有效率为96%，符合本次调查的有效性和代表性。

　　样本的分配情况为：郑州市未来一至两年内有购房意向的人群、年龄在25—60岁之间；非房地产广告公司/顾问公司、非地产开发/地产销售/代理/策划等相关行业工作的消费人群。从访问的行业、年龄和职业以及受访者的性别情况来看完全符合本次调查的要求；其中对受访者居住区域进行了严密的配额分配，区域为金水区、二七区、管城区、中原区、惠济区；访问方式为区域内现场拦截面访。

　　报告正文部分

　　第一部分 购房者市场需求分析

　　○ 购房者目前居住面积分析

　　调查结果显示：目前郑州市有购房意向的居民的居住面积主要集中在50至90平方米，其中居住面积为50-70平方米的比例为35.4%，71-90平方米的比例为29.2%，可见目前这部分人群的住房面积并不宽裕，购房要求也就比较强烈；居民居住面积在90平方米以上的比例合计为20.3%，其中居住面积为91-120平方米的比例为14.8%，120平方米以上的比例为5.5%；而目前居住面积在50平方米以下的购房者的比例也有15.1%，他们的购房愿望更为迫切，如果家庭收入水平能够支撑住房消费的话，他们将成为房地产市场上最有冲击力的消费者。

　　○ 购房者理想居住面积分析

　　对于一些消费者而言，一所好房子是他的一个梦想。通过我们对郑州市有购房意向的消费者调查发现，他们理想的居住面积还是倾向于较大面积，并不是遵循专家学者建议的“阶梯消费”，这可能是受当地的住房消费观念影响所致。

　　调查结果显示：有43.8%的受访者表示他们理想的居住面积为71-90平方米；有34.3%的受访者的理想居住面积是91-120平方米，有15.1%的受访者的理想居住面积为120平方米以上，二者合计为48.4%！仅有6.8%的受访者的理想居住面积为50-70平方米。

　　○ 购房者目前住房性质分析

　　通过对受访者目前的住房性质调查发现，有购房意向的人群中目前是租赁房屋居住的占到了大多数，比例为46.6%，这部分都市租房族或许并不满意目前的居住方式，拥有一套属于自己的房子是他们追求的目标，并且由于这一群体数目庞大，是众多房地产商青睐的对象。目前住房性质是单位分房的比例占到了受访者总数的27.4%，单位分的房子现在都已经是老房子了，无论是外观设计还是户型面积都不能满足居住者的需求，更换成高品质的商品房是这部分群体的必然选择。还有24.7%的受访者目前的住房性质是自己购买的商品房，他们二次置业的原因，主要是家庭居住的需要和作为一种投资途径。另有1.4%的受访者选择的是其他，主要是借住在亲戚朋友的房子里等。

　　○ 购房者能够接受的房屋总价分析

　　通过对受访者能够接受的房屋总价调查发现，受访者能够接受的价格区间主要集中在15-30万之间，其中选择15-20万的比例为26%，选择21-25万的比例和26-30万的比例均为24.7%，按照郑州市06年5月的商品住宅均价2993元/平方米计算，他们能够购买到的住房面积是50.1-100.2平方米。受访者能够接受的价格区间为31-35万的比例是9.6%，35万以上的比例为11%，仅有4.1%的受访者能够接受的价格区间是15万以下。

　　○ 90平方米户型要求分析

　　当市场上供应的主要是90平方米大小的住宅时，消费者对户型设计方面的要求是怎样的呢？通过调查发现，消费者的户型需求仍然是各种各样，集中度并不算高。90平方米的两室一厅一卫这种传统式的户型设计，只有30.1%的认同度；可能是出于房间数多的考虑，有24.5%的受访者选择的户型是三室一厅一卫；有14.6%的受访者选择的是两室两厅一卫；其他几种户型的认同度更低，都在10%以下。

　　○ 受访者对90平方米以下住房要占到开发建设总面积的70%的看法分析

　　调查结果显示，对于国家规定的90平方米以下住宅要占到开发建设总面积的70%这一政策，受访者持赞成态度的比例高达86.3%，他们认为国家规定的90平方米以下的住宅经济适用，有利于中下阶层大多数群体购买新房；也有人认为这样节省用地面积，大家共用的面积（指公共空间）增大了；他们表示政府应坚持并执行这一政策，但要分地区有所变化。

　　对国家的该项政策持反对态度的受访者所占比例为12.3%，他们认为90平方米太小，而70%的比例似乎过高，想住大房子的人选房面太窄，把这个比例降到50%就够了；还有人认为这个政策有些模糊，还有待改善。另有1.4%的受访者表示无所谓，没有意见。

　　第二部分 受访者背景资料分析

　　○ 受访者从事职业分析

　　从受访者所从事的职业来看，从事医生/律师/教师/科研人员等固定职业的比例最高为24.6%，这部分人群收入稳定并且相对较高，对住宅的消费能力也比较强；自由职业者的比例为23%；企业中高层的比例为15.1%，一般职员只占11%；个体商户占到11%，公务员的比例为8.5%；另有6.8%的受访者从事的是其他职业。整体来看，受访者职业分布符合社会实际情况，也符合房地产消费人群特征，说明本次调查是比较成功的。

　　○ 受访者家庭月收入分析

　　调查结果显示，受访者家庭月收入分布方面，比例最高的是3000-5000元/月，所占比例为33%；其次是5001-7000元/月，比例为31.5%；选择3000元以下的也有15.3%；7001-9000元的选择比例为11%；有6.5%的受访者的家庭月收入为9001-11000元/月；另有2.7%的受访者的家庭月收入在11000元之上。