郑州商业地产市场需求调查份报告

报告内容：

　　项目背景介绍

　　2006年5月26日至28日，东方今报成功举办了首届铺王大会，获得了社会各界的广泛赞誉。这次展会作为商业地产的专业展会，在形式和内容都有巨大的创新，为开发商和投资者之间搭建了一个有效的沟通平台。河南圆点市场咨询有限公司也全程参与了本次展会，在展会上对有明确投资意向的投资者进行了抽样调查，重点了解他们对商铺的具体投资需求，以及他们对郑州商业地产市场和本次展会的看法。

　　本次调研样本构成情况

　　——本次调查共投放样本530份，回收样本为530份。经公司审核员严格的一审、二审和复核后（一审主要就问卷的完整性、填写方法进行审查；二审主要针对一审出现的问题通过电话进行补问，并对问卷中的逻辑性进行考核、复核），最终确定有效样本为528份，问卷的有效率为99.62%，符合本次调查的有效性和代表性。

　　样本的分配情况为：有较为明确投资意向的参展人群，年龄在25—55岁之间；非房地产广告公司/顾问公司、非地产开发/地产销售/代理/策划等相关行业工作的消费人群。从访问的行业、年龄和职业以及受访者的收入情况来看完全符合本次调查的要求；访问方式为全部在展会现场进行定点拦截访问。

　　报告正文部分

第一部分 投资者选择意向分析

　　○ 购买商铺目的分析

——商铺投资成为主旋律

　　调查结果显示，受访者购买商铺的主要目的为投资的比例最高，达到58%，购买商铺进行投资已经成为目前郑州商业地产市场的主旋律。购买商铺自己经营的比例也有38%，这部分购买者主要是正在经商和准备经商的人群。而选择其他的比例仅为4%。

　　通过与我公司2005年商业地产的调查数据对比分析发现，购买商铺自用的比例下降了5个百分点（05年该项数据为43%），而购买商铺投资的比例上升了3个百分点，虽然上升幅度不大，但商业地产市场启动的迹象开始显现。商业地产凭借着自身的优势，如受宏观调控的影响较小、投资回报稳定、风险相对较小等，正逐步被广大投资者接受和追捧。

　　○ 选择区域分析

——首选中心区，关注其他区域

　　从商铺购买者对商铺所在区域的选择情况可以看出，中心区仍是商铺购买者的首选，所占比例为32%，中心区二七商圈的大上海·铜锣湾广场和二七旺角、火车站商圈的世贸商城M区，以及清华园SOHO广场·红场等，都对投资者产生了巨大的吸引力。商铺购买者选择东区和郑东新区的比例分别为18%和16%，他们比较看重的是区域发展前景，郑州市对该区域发展的支持力度较大，是未来郑州市的经济商贸中心，因此提前布局错不了。而选择西区和北区的比例也分别有15%和13%，这是因为这两个区域出现了几个大型的专业批发市场，如大厨房、元通纺织城、水岸花木城、郑州调味厨具商贸广场等，这些市场在郑州商业地产领域表现不俗，也受到投资者的追捧。商铺购买者选择南区的比例只有6%，这一区域的商业地产市场发展相对缓慢。

　　○ 选择商铺种类分析

——商业街和住宅底商最受青睐

　　调查分析显示，商铺购买者在商铺种类选择方面主要倾向于商业街商铺和住宅底商，选择比例均为25%；专业市场商铺所占的比例为21%，说明购买者也很看好这类商铺；社区商铺的选择比例为15%，随着各个住宅社区内居民的入住，社区商业逐渐得到发展，社区类型商铺也就被投资者考虑和选择了。百货商场、购物中心商铺由于受商场整体经营的影响较大，不可控因素较多，选择的比例为12%；而商务楼、写字楼商铺的选择比例仅为2%。

　　○ 选择商铺考虑因素分析

——选择商铺首看位置地段

　　调查结果显示，投资者选择商铺时首先看重的是位置地段，选择比例高达40%；其次是商铺的增值潜力和商铺周边环境，投资者选择的比例分别是19%和17%；投资者还考虑的因素主要有租售价格和商业氛围，商铺周边交通，开发商实力信誉等。

　　一直以来，位置地段都是商业地产中最重要的因素，开发商和投资者对其非常地看重，在商圈中心的旺铺更是价值千金，一铺难求。主要原因在于商圈中心的土地和商铺的双重稀缺性，造成商铺的供应量较小，供求极不平衡，价格自然不菲了。

　　○ 购买目的与选择区域交叉分析

——投资看重区域发展潜力

　　通过对购买目的与选择区域的交叉分析发现，以投资为主要目的的商铺购买者，所选择的区域主要是东区、郑东新区和北区，选择比例分别为60%、75%和87.5%，而这些区域正是未来郑州市市区的主要发展方向，可见商铺投资者是非常的理性，他们比较看好这些区域，认为该区域的商铺有比较大的增值潜力。而以自用为主的购买者，所选择的区域主要是中心区和西区，所占比例分别是50%和71.4%。

　　○ 购买目的与选择商铺种类交叉分析

——投资选择商业街和专业市场商铺

　　调查分析结果显示，以投资为主的购买者主要选择的商铺种类集中在商业街商铺、专业市场商铺、百货商场购物中心商铺等，这些商铺商业氛围浓厚，投资价值比较明显；而社区商铺和住宅底层商铺由于受周围环境限制，有些还没有发展成熟，需要耐心培育市场，因此自用比较合适。

第二部分 投资者具体需求分析

　　○ 商铺面积需求分析

——过半投资者需求面积为21-40平方米

　　调查结果显示，超过半数的投资者实际需求的商铺面积为21-40平方米，需求面积在41-60平方米的比例占19%，需求面积为61-80平方米和80平方米以上的比例分别是12%和13%，而选择20平方米以下的仅占4%。

　　商铺面积对投资者而言比较重要，面积太大不仅投资金额和投资成本高，而且不易出手，接盘的投资者相对较少；而面积太小会对商铺经营者有所限制，不利于商铺的租赁和经营。从开发商的角度来讲，了解到投资者对商铺面积的真实需求，根据他们的需求推出面积适合的商铺，在商业地产的竞争中将处于有利地位。

　　○ 商铺接受最高总价分析

——近六成投资者接受的商铺总价为30万元以下

　　 通过调查发现，投资者能够接受的商铺最高总价为20万元以下的比例为29%，在20-30万元之间的为39%，二者合计接近六成；投资者能够接受的总价为30-40万元和41-50万元的比例分别为10%和6%，在50万元以上的比例为17%。

　　 通过对投资者能够接受的最高总价分析，可以了解到广大投资者真实的投资能力和资金实力。而开发商在进行项目开发和销售时，就要充分考虑到这一方面的因素，这样才能开发出适销对路的商铺，因此这方面的信息是不可或缺的。

　　○ 最具升值潜力商铺分析

——宝龙城市广场在投资者心目中最具升值潜力

　　 通过调查发现，投资者认为最具升值潜力的商铺是宝龙城市广场，选择比例为15.7%。投资者之所以选择宝龙城市广场，主要原因在于该项目位于郑东新区，区域发展潜力令人看好，并且项目定位准确，周边都是高档住宅楼盘，缺少配套的商业娱乐休闲设施，项目前景也非常的不错。

　　○ 最有可能购买商铺分析

——投资者购买时看重的是短期投资收益

　　通过调查发现，投资者最有可能购买或租赁的商铺是大上海·铜锣湾广场，选择比例为18.4%，可见目前的投资者还是非常的理性。位于市中心的大上海·铜锣湾广场属于二七商圈的核心区域，周边都是成熟市场，投资经营的风险相对较小，短期的投资收益可以预见，因此成为投资者购买或者租赁的首选。

第三部分 本次展会对投资者影响分析

　　○ 投资者对目前郑州市商业地产市场的认识分析

——看好市场发展，投资信心充足

　　通过调查发现，有65%的投资者认为目前郑州市的商业地产市场处在发展阶段，发展前景比较看好；25%的投资者认为目前市场处在发展成熟阶段，市场比较繁荣；只有8%的投资者认为目前市场已经发展过剩，处在饱和状态，对市场前景看得比较黯淡；另有2%的投资者对目前市场的情况不是很清楚和了解。

　　九成的投资者对目前郑州商业地产市场表示乐观，说明绝大部分投资者对市场发展非常的看好，投资信心比较充足，对商业地产市场会起到良好的推动和促进作用。

　　○ 本次展会对投资者的投资意向分析

——增加投资信心，展会功不可没

　　调查结果显示，有73%的投资者认为本次商铺展会增加了他们对市场和商铺的了解，同时也增加了投资信心；有6%的投资者认为通过本次展会能够当场找到中意的商铺，并促使其当场签约，东方今报主办的铺王大会功不可没；还有21%的投资者认为展会对其影响不大。

　　○ 投资者参加本次展会最大感受分析

　　 经过研究人员的归纳整理，投资者参加本次展会的感受大致可以分为三个方面，主要是对郑州商业地产的看法，对本次展会的评价，以及对本次展会的主办方和参展商提出的具体意见和建议等。对郑州市商业地产市场看法方面，大多数受访者表示郑州的商业地产市场还是有一定的发展潜力的，发展的速度也挺快，发展前景看好；也有一部分受访者认为市场竞争太激烈了，并且商铺的价格太高；受访者的其他观点还有商铺正在向东发展、北区的商铺不太多等。

　　对本次展会的评价方面，绝大多数受访者认为本次展会办得比较好，通过展会了解到很多信息，各个商铺项目之间有了一个可比性，给投资者和开发商搭建了一个良好的沟通平台，增加了投资意向。

　　对本次展会的主办方和参展商提出的具体意见和建议方面，受访者认为一是参展商铺不太多、举办的规模不是很大，希望主办方下次邀请到更多的开发商参与其中；二是布局不是很合理，参展商在组织活动时秩序也没有维护好，建议主办方和参展商在做策划时一定要考虑周全合理，等等。

第四部分 投资者背景资料分析

　　○ 投资者性别分析

　　调查结果显示，受访者男女性别比例分别为73%和27%，符合本次调查要求。

　　○ 投资者实际年龄分析

——31-40岁是商铺投资主力军

　　通过调查发现，商铺投资者的年龄构成主要集中在31-40岁，所占比例为62%，其中36-40岁的比例为33%，31-35岁的比例为29%；41-45岁年龄段所占的比例是16%，25-30岁也有10%，46-55岁的比例合计为12%。

　　研究结果显示，31-40岁这一年龄层的人群是目前郑州市商业地产市场商铺投资的主力军，这部分人群社会经验丰富，具备较强的资金实力，在目前投资渠道较少而商铺投资前景看好的情况下自然被商铺投资吸引。在此也建议开发商将这一部分人群作为重点目标客户群，研究他们的投资习惯和投资价值取向，和具体的投资需求，这样才能获取最大的市场份额。

　　○ 居住房屋类型分析

　　 通过对受访者的居住房屋类型调查发现，受访者居住的房屋类型为自己购买的商品房所占的比例为61%，居住在单位分的房子的比例为14%，另有25%的受访者目前是租房居住。整体来看受访者的住房状况还是不错的，与他们商铺投资者的身份相符，也验证了本次调查的真实性和准确性。

　　○ 受访者职业类别分析

　　调查结果显示，受访者主要集中的职业类别分别是自由职业者和个体商户，所占比例分别是28%和25%；企业中高级管理人员占的比例为13%，医生、教师、律师、科研人员等占的比例是12%，企业一般职员的比例为10%，公务员的比例为8%，另有4%从事的是其他职业。

　　○ 受访者家庭月收入分析

　　通过对受访者的家庭月收入调查显示，受访者的家庭月收入主要集中在3000-5000元，所占比例为44%；有19%的受访者的家庭月收入在3000元以下，有17%的受访者为5001-7000元；家庭月收入为7001-9000元的比例是10%，9000元以上的比例合计也有10%。

　　由于郑州是一个内陆城市，在全国范围内属于二线城市，经济发展水平不高，居民收入水平相对较低。虽然郑州的投资者投资商铺的意愿很强，但总的收入水平比起沿海发达地区还有很大差距，这对他们的投资能力和投资金额有一定的影响，因此也值得开发商注意。