郑州市写字楼市场分析报告

报告内容：

　　当前，各地写字楼的开发正进入新一轮的高潮，尤其是高端写字楼开发成为市场各方普遍关注的热点话题。写字楼作为“信息的集散、加工与再创造”的场所，正在社会经济生活中扮演着越来越重要的角色。随着写字楼的供应量的逐年增加，写字楼市场供需之间的矛盾也开始日趋突出。那么，如何在复杂的市场环境中为写字楼的开发和营销准确定位，如何在新的市场需求中找到自己的开发方向和市场空间？许多的开发商在汲取当今世界先进的开发理念和市场经验的基础上，对写字楼产品不断进行着创新，同时写字楼市场的竞争也将迎来一个新的格局。为了对郑州写字楼市场有一个全新的认识，近期河南圆点市场咨询有限公司对郑州市写字楼市场进行了一次专项调查研究。

　　郑州市写字楼市场现状的分析

　　1、目前郑州市写字楼市场档次的分析

　　从以上调查分析资料显示，目前郑州市写字楼还是以中档为主占57.0%，其次是低档写字楼占40.0%，而高档写字楼仅占3.0%。

　　2、郑州写字楼价格情况的分析

　　2.1、郑州写字楼租赁价格情况的分析

　　分析资料显示，目前郑州市写字楼的租价在1元/天/平方米的占63.9%，1—1.5元/天/平方米的占19.3%，2元/天/平方米的仅占7.3%，从以上分析资料我们不难看出，目前郑州市写字楼市场发展还处在发展的阶段中。

　　2.2、郑州写字楼（包括商住楼）出售价格情况的分析

　　从目前郑州市写字楼出售价格的情况来看，主要出售价格集中在3001—4000元/平方米占近五成，其次是在4000元/平方米以上占26.7%。

　　3、郑州写字楼（包括商住楼）面积状况的分析（建筑面积）

　　从以上分析资料来看，目前郑州市的写字楼面积主要集中在10万平方米以上。

　　写字楼市场上不同需求情况的分析　　

　　调查分析资料显示（针对目标消费群体：企业主/金融/保险/驻郑办/分公司等人群的分析），他们的需求主要呈现以下几点：

　　1、城市边缘化

　　郑州市差异化的写字楼产品需求是客观存在的，例如一些高科技企业的研发中心就会倾向于选择在城市边缘区域、自然风景优美、低层低密度的办公物业内；

　　2、城市中心化

　　一些大型的商业开发客户需要城市中心地带、交通便利、繁华区域内的办公物业；

　　3、成本经济化

　　一些中小型的企业则更愿意选择成本经济，办公条件优良的城区边缘地带。

　　4、综合需求化

　　其间有关注形象的，有关注交通方便的，有关注办公条件的。

　　客户的不同需求实际上就是商业的机会。在本次写字楼市场的调查中，我们的研究员发现客户细分化的需求还是很明显的。最为典型的例子是关于银行办公用房的。银行用的写字楼，表面上看都差不多，但实际上分行和支行用的写字楼差别是非常大的，分行由于是管理行，考虑更多的是形象问题，所以一定要醒目。而支行要考虑经营，考虑附近有无大的客户资源，对形象的要求不是太注重。

　　产业结构内生性决定写字楼物业的需求情况的分析

　　目前绝大多数写字楼物业市场分析报告在分析市场需求时，往往并不关注（或者说没有充分关注）区域产业结构的演变（过去、现在和将来）。而事实上，追本溯源，写字楼物业需求的诞生来源于产业结构的演化。从时间序列来看，在农业经济时代和工业经济时代的早期，没有出现写字楼。从横截面来看，在我国的许多中小城市都没有真正意义上的写字楼。大部分公司“占山为王”，自给自足，在各自的厂房或营业大楼办公。

　　随着产业结构的变化，第三产业的发展和隶属于第一产业、第二产业的公司的内部服务性部门的分解和独立，与此同时城市聚集效益的提高和土地资源稀缺性的彰显，写字楼的需求诞生了。第一批进入写字楼的主要是从事金融、贸易、咨询等行业的公司，第二批是生产型公司内部功能的细化从而导致市场部、销售部和研发部与生产部门独立而进入写字楼的子公司、办事处或部门；第三批则是从事不需要大规模场地的高科技型创业公司。

　　因此，我们认为写字楼物业的需求至少需要以下几个必要条件：首先是产业结构的转变。倘若今天我们还处于自给自足的小农经济，恐怕还没有写字楼出现；其次是城市聚集带来网络效应。选择城市作为提供产品和服务的地点能产生更好的经济效益，必然吸引公司向城市聚集，而这种聚集具有网络效应，即聚集－－带给加入者良好的经济效益－－继续聚集，更多公司加入－－产生更大的经济效益。还有是城市土地稀缺性凹陷。没有土地的稀缺性，公司就还是会各自“占山为王”，自建物业，难以形成商业型写字楼物业市场。