2006年房地产价格分析及后期走势预测

报告内容：

　　今年上半年，房地产业保持较快发展。从房价走势看，目前住房价格仍在高位运行，部分城市房价涨幅较大，房地产市场中影响房价涨落的因素并存，下半年稳定房价工作依然艰巨。预计下半年房价涨幅将有所回落，但也不排除有反弹继续上涨的可能。

　　一、房地产市场价格的基本情况

　　据国家统计局统计，今年1-5月，全国房价涨势较为平稳。从5月份数据看，全国70个大中城市新建商品住房价格同比上涨6.1%，涨幅比上月下降0.3个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月升高0.1个百分点。全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米，比前4个月平均销售价格高77元/平方米。其中，经济适用住房、高档住宅销售价格同比上涨4.8%、6.9%，涨幅比上月分别回落1和1.1个百分点；普通商品住宅销售价格同比上涨5.7%，涨幅比上月高0.2个百分点。新建商品住宅价格同比涨幅超过10%的有6个城市：大连15.2%、深圳13.7%、呼和浩特11.4%、泸州10.8%、南充10.6%、福州10.3%。住宅价格同比下降的城市有2个：上海下降6.2%、锦州下降0.8%。

　　从我中心监测的36大中城市房价情况看，上半年房价变化呈现以下特点：

　　（一）商品房价格持续上涨，但涨幅有回落迹象；存量房价格小幅下降。今年上半年商品房集中成交价同比上涨9.18%，环比累计比上年末上涨5.88%。从前两个季度的房价走势看，二季度房价同比上涨10.18%，比一季度涨幅8.18%高2个百分点；但环比为2.71%，比一季度4.17%的涨幅低1.46个百分点，尤其是6月份环比涨幅为0.32%，比前5个月环比月均涨幅1.09%低0.77个百分点，出现回落迹象。存量房价格同比下降0.89%，环比累计比上年末上涨3.70%。

　　（二）各类住宅价格上涨较快，低价位住宅价格涨幅较大。上半年，商品住宅价格同比上涨8.84%，二季度同比上涨9.87%，比一季度涨幅7.79%高2.08个百分点。其中，经济适用房价格同比上涨10.14%，高于普通商品住宅价格同比7.92%的上涨幅度。从城市不同地段住房价格走势看，中低价位的二、三类地段普通商品住宅价格同比分别上涨9.24%和9.10%，也高于高价位的一类地段普通商品住宅价格同比6.05%的上涨幅度。存量房住宅价格也出现较快上涨，上半年同比上涨11.94%，二季度同比上涨12.66%，比一季度同比11.17%的涨幅高1.49个百分点。

　　（三）各地区房价均呈上涨态势，部分城市房价涨幅较高。上半年，东、中、西部地区商品房价格同比分别上涨8.33%、11.44%和9.54%，与去年同期相比，东部地区房价涨幅略回落0.65个百分点，中、西部地区房价涨幅分别高0.89和4.58个百分点。全国主要城市中，天津、呼和浩特、杭州、宁波、福州、厦门、青岛、广州、深圳、成都、贵阳房价同比分别上涨10.43%、13.45%、17.85%、10.73%、13.40%、20.76%、18.04%、11.94%、24.74%、10.24%、16.96%，上海房价同比下降6.42%。

　　二、对今年下半年走势的判断分析

　　从今年上半年的房价走势看，全国房价上涨较快、涨幅较大，但在5月末国家出台调整住房供应结构、稳定住房价格的政策后，房价涨势有趋缓迹象。综合各方面因素判断，今年下半年全国36个大中城市商品房价格、特别是商品房住宅价格涨幅会有一定幅度的回落，累计涨幅将比上半年有所下降。

　　（一）国家调整住房供应结构、稳定住房价格政策效果将逐步显现。今年5月末，国家针对少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等房地产市场存在的主要问题，出台了调整住房供应结构、稳定住房价格的政策措施，这将对房地产市场结构调整、秩序好转以及遏制房价过快上涨发挥重要作用。从6月份的房价走势看，房地产市场开始出现一些积极变化，房屋需求过热的情况有一定程度的缓解。据央行对全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查，居民购房意愿总体上继续呈下降变化趋势，希望购买住房的人数占比，由上季的18.2%下降到17.6%，下降0.6个百分点。另外，据当地房产部门监控数据显示，近期上海、北京、广州、深圳、南京等前期一些投资性购房比例较高城市商品房、存量房成交量比前期均有明显下降。随着各地政府对中央稳定住房价格政策的逐步落实，政策效果将会更为明显。

　　（二）房屋供给量增加和空置面积的增长将抑制房价大幅上涨。今年1-5月份，全国房地产开发完成投资5658亿元，增长21.8%。商品住宅完成投资3892亿元，同比增长25.4%，占房地产开发投资的比重为68.8%，比去年同期上升了2个百分点。房地产开发企业累计完成土地开发面积8793万平方米，同比增长46.2%；完成房屋施工面积12.86亿平方米，同比增长20.9%，其中住宅施工面积9.93亿平方米，增长21%；完成房屋竣工面积10034.7万平方米，同比增长24%，其中住宅竣工面积为8100.7万平方米，同比增长21.7%。此外，从房屋空置面积变化看，截止到5月底，全国商品房空置面积为1.22亿平方米，同比增长17.8%。其中，空置商品住宅6728万平方米，增长15.9%。房屋供给量和空置面积的增加都将对抑制房价大幅上涨起到积极作用。

　　总体上看，稳定房价的因素将对今年后期的房价走势起到主导作用，尤其是国家出台的宏观调控政策将逐步发挥效力。，但也应该注意到，房地产市场存在的问题比较复杂，政策效应的显现也有一定的滞后期，保持房价稳定决不是一朝一夕的事情，如果不能坚持稳定房价的基本方针、政策，房价仍可能短暂平缓后继续出现较大幅反弹上涨。

　　一是房屋供求结构矛盾在短期内无法得到根本解决。今年前5个月，全国经济适用房完成投资149亿元，虽然同比由上季度下降6.2%转为增长，但幅度仅为3%，远远低于同期商品住宅投资增幅；且占房地产开发投资的比重也仅为2.6%，比去年同期下降0.5个百分点。从新建商品住房结构看，多数城市住宅大套型住房所占比例均超过50%，套均面积也超过100平方米，一些城市住宅套均面积则达到110-120平方米。尽管不少地方政府多次做出增加经济适用房建设的承诺，但形势不容乐观。

　　二是一些地方仍然存在片面追求房地产拉动经济增长的问题，贯彻落实中央调控政策的积极性不高。主要表现有：第一是，不能正确对待房价上涨过快城市房价正常的适度回落，认为“稳定房价”只是要降低房价涨幅，人为“托市”影响消费者预期，制造把守房价只能涨不能落的“政策底线”；，人为“托市”影响消费者预期。第二，一些城市仍然以房价上涨的多少来衡量经济的发展程度，以博弈的心态对待调控政策；第三，部分城市以当前的房地产市场结构为基准，衡量和判断城市房屋供给结构的合理性，并要求国家在其执行住房结构调整等政策的问题上给予区别对待。第四，在政策出台近两个月的时间里，仅目前仅深圳、成都、西安等少数城市出台了落实政策的实施细则，多数城市对中央的调控政策消极拖延，瞻前顾后，还有不少城市在左望右盼，摇摆不定，不能根据当地市场实际情况贯彻落实。对中央调控政策实质的认识不够深入和全面，将影响国家宏观调控政策的实施效果。担心稳定房价影响当地经济发展。

　　三是货币流动性过剩的局面不会在短期内得到改变，房价仍将获得一定支撑。今年上半年我国贸易顺差614.48亿美元，已达到去年全部贸易顺差总额的60%；商业银行存贷差也从2003年8月的4.7万亿元上涨到2006年5月的10.51万亿元。央行公布的数据显示，截至5月末广义货币M2余额已达31.67万亿元，同比增长19.1%；当月新增人民币各项贷款2094亿元，同比多增了1005亿元。而且值得注意的是，头5个月新增贷款达2.12万亿元，已经完成了央行全年目标2.5万亿元的85%。虽然近期央行通过采取提高法定存款准备金率、提高利率、窗口指导、发放票据等多种手段，缓解流动性过剩的问题，但由于人民币升值压力、国内需求不旺以及流动性过剩的全球化等因素的客观存在，我国货币流动性过剩的局面不会在短期内得到改变。在其他投资渠道不畅的条件情况下，大量资本仍将集中于房地产市场，并在一定条件下，有可能将房价进一步推高。

　　三、几点建议

　　房地产业是关系我国经济平稳发展的重要支柱产业，对房地产市场的调控也是当前宏观调控的一项重要工作，国家对房地产业出台的各项调控政策不仅抓住了房地产市场的主要矛盾，也为房地产业的长远发展提供了保证。，但调控政策的实施效果关键在于贯彻落实。各地区、各部门要深刻领会中央关于调整住房供应结构、稳定住房价格政策的精神，继续贯彻落实好各项政策措施，努力保持房地产市场的持续、较快、健康发展。

　　一是进一步统一思想认识，各地要认真贯彻落实国务院关于调整住房供应结构、稳定住房价格以及整顿、规范房地产市场秩序等的各项政策。正确认识国家“稳定房价”政策的内涵，看到房价的正常波动，尤其是前期房价上涨过快城市房价的正常适度回落，对平稳消费者预期、满足普通城市居民住房需求、启动内需等方面的积极作用；正确认识中央调控政策的应用范围，做好完善房地产市场管理制度，规范房地产市场秩序的工作，防止局部房价过快上涨演变为全局性的问题；正确认识中央的住房结构调控政策，加快房地产市场结构调整的实施工作，加快落实经济适用房和廉租房建设，加大建设力度，优化住房结构，逐步健全完善住房保障体系,切实解决低收入群体民众的住房需要；正确认识贯彻落实调控精神与当地经济发展的关系，尽早出台实施细则，做好稳定房价工作。

　　二是加强房地产投资和信贷管理，拓宽房地产融资渠道，降低金融风险。根据我国国情和金融市场现状，发展房地产信托、产业投资基金、住房抵押贷款证券化等房地产金融工具，降低房地产融资过于集中于银行的风险；将抵押资产贷款与经济发展、个人偿债能力有机结合，完善个人住房贷款机制；大力发展资本市场，结合经济发展制定适当的产业倾斜政策，引导资本合理流动。

　　三是完善房地产税收征管体系，促进资源合理配置。在进一步完善房屋交易环节税收体系的同时，研究和制定房屋持有税收制度，区别不同住房需求，在保证居民合理的自住房屋基础上，对投资性房屋从持有套数和面积等方面提高房屋持有税率，促进资源的合理配置。

　　四是加强房地产市场的统计和调查摸底，为宏观决策提供依据。规范房地产统计调查和监管的统计指标体系，从面积、套数等多方面摸清房屋现状，尤其是住宅存量和结构情况；建立以家庭为单位的住房信息管理档案，全面掌握家庭住房信息，尤其是不同收入家庭住房拥有情况；改进统计方式，真实反映实际城镇人口居住水平，为宏观决策提供依据。

　　五是加强房地产价格监测，做好信息发布工作。要进一步完善房地产价格监测工作，改进监测方法，提高监测质量。全面掌握房地产市场动态信息，加强房地产市场运行态势和房价变动情况的分析，及时发现苗头性、倾向性和趋势性的问题。要加强房地产市场价格信息的发布工作，适时披露房价变动信息，正确引导消费者科学的房屋消费观念和理性的市场心理预期。