2006年9月房地产市场运行指标分析报告（一）

报告内容：

　　一、国房景气指数

　　自今年7月国房景气指数攀升到近104点的高位之后，8、9月份出现了连续的微落。国家统计局公布的9月份“国房景气指数”为103.14点，比8月份回落0.17点，比去年同月上升1.72点，指数的微落说明对房地产行业的宏观调控取得了一定效果。

　　具体来看，房地产开发投资分类指数为101.72，比8月份上升0.06点，比去年同月上升0.43点；资金来源分类指数为103.55，比8月份下降0.17点，比去年同月上升2.91点；商品房空置面积分类指数为101.94，比8月份上升1.27点，比去年同月上升0.45点；全国土地开发面积分类指数为100.87，比8月份上升0.50点，比去年同月上升5.38点；房屋施工面积分类指数为103.51，比8月份下降0.11点，比去年同月上升0.07点。

2003-2006年9月国房景气指数及主要分类指数走势

数据来源：国研网财经数据库

　　（注：2006年起“国房景气指数”构成指标采用了新的季节调整方法，历史数据也进行了相应的调整）

　　二、房地产投资完成额

　　在监管层逐渐收紧信贷和土地这两道“闸门”，并且加大了对新开工项目和产能过剩项目的清理力度后，城镇固定资产投资增速总体上出现逐渐放缓态势。前三季度，全社会固定资产投资71942亿元，同比增长27.3%，比上年同期加快1.2个百分点，比上半年回落2.5个百分点。其中，城镇固定资产投资61880亿元，同比增长28.2%，同比加快0.5个百分点，比上半年回落3.1个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资12902亿元，同比增长24.3%，同比加快2.1个百分点，分别比上半年和一季度加快0.1和4.1个百分点，房地产投资增速仍然较快。

2003年1月-2006年9月房地产开发投资完成额及同比增长情况

数据来源：国家统计局

　　从供给结构来看，经济适用房投资仍呈下降态势。

　　1-9月，在全部房地产开发投资中，完成商品住宅投资9076.4亿元，同比增长29.5%；完成办公楼投资578.9亿元，同比增长15.8%；完成商业营业用房投资1541.3亿元，同比增长16.9%；完成其他工程用途类投资1705.9亿元，同比增长10.1%。从各类型房地产投资所占比重来看，住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重分别为69.9%、4.7%和11.9%。在住宅投资中，以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房完成投资408亿元，同比增长10.8%，占整个房地产投资的比重为3.2%，与去年同期相比下降了0.4个百分点，这说明尽管在国家的大力倡导下，各地开始加大投资建设经济适用房的力度，但相对于商品住宅而言，却是远远不够的，房地产市场供给结构与宏观调控的预期目标仍存在一定差距。

　　2006年1-9月不同用途房地产投资完成额及同比增长情况

单位：亿元，%

数据来源：国家统计局，国研网财经数据库

　　从地区结构看，房地产开发商将开发重点向中、西部地区转移。

　　由于东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商纷纷从竞争激烈的东部城市转向中西部二线城市开发投资，看准中西部巨大的房地产消费市场。2006年1-9月，东部地区完成投资8297.8亿元，同比增长19.5%，增速低于全国平均水平4.8个百分点；中部地区完成投资2286.0亿元，同比增长36.3%，超过全国水平12个百分点；西部地区完成投资2318.6，同比增长32.1%，超过全国水平7.8个百分点。从各地区的房地产投资增长情况看，1-9月份全国31个省(区、市)中有17个省(区、市)的房地产开发投资增长速度超过全国平均水平，增长居前的地区是福建、吉林、河南、内蒙古、西藏五个省份，同比增长幅度都在40%以上，其中，内蒙古、西藏增速最为强劲，同比增长分别为104.9%和73.0%。以上数据表明，抑制房地产开发投资的过快增长依然是宏观调控的当务之急。

2004年-2006年9月东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况

数据来源：国家统计局，国研网财经数据库

　　三、房地产开发企业资金来源

　　1-9月，全国房地产开发企业到位资金18401.9亿元，同比增长28.5%，增速比房地产开发投资高出4.2个百分点。企业自筹资金6091.7亿元，同比增长23.0%；利用外资259.4亿元，同比增长46.6%。作为房地产开发最重要的两个资金来源，银行贷款和定金及预收款，表现截然不同。

　　截止到9月末，定金及预收款继续呈现负增长，同比下降3.4%，其占房地产资金来源的比重由去年同期的37.9%下降到28.5%，下降了9.4个百分点。定金及预收款的大幅度下降反映了购房者对国家实施的一系列宏观调控政策抱有心理预期，暂时搁置购房计划，驻足观望。

　　银行贷款在经历了2004年的增速回落期后，于2005年6月开始逐步回升。2006年1-9月，房地产开发企业资金来源中国内贷款3939.6亿元，同比增长49.4%，增幅比去年同期提高38.3百分点，所占比重由去年同期的18.4%上升到21.4%，这说明今年以来国家陆续出台的上调银行存款准备金率、提高贷款利率、提高消费信贷首付款比例等紧缩性货币政策并没有对房地产开发资金来源产生实质影响，房地产行业信贷增长依然较高。

2006年1-9月全国房地产开发投资资金来源情况

单位：亿元，%

数据来源：国家统计局固定资产投资统计司房地产业处

　　四、商品房建筑与销售

　　1、土地购置与开发面积

　　1-9月份，全国房地产开发企业累计土地购置面积为24054万平方米，同比减少3.0%，增幅较上年同期下降了6.1个百分点；全国累计完成开发土地面积为16342万平方米，同比增长34.0%，增幅较去年同期增加了34.5个百分点。一面是土地购置面积继续减少，一面是土地开发面积大幅增长，这反映了开发商在无奈‘吐出’土地开发，因为国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定，企业购置土地而又不开发，一年以内要加收占用费，如两年仍未开发，予以没收。政策压力使得开发商加快了土地开发的速度，他们的重新开发表明囤积土地的现象正在得到政策的一定遏制。

2004年-2006年9月全国房地产企业土地购置与开发面积同比增长情况

数据来源：国研网财经数据库

　　2、商品房施、竣工面积

　　1-9月，全国商品房累计施工面积163273万平方米，同比增长18.9%，增速较2005年同期加快0.3个百分点；其中，商品住宅累计施工面积127291万平方米，同比增长19.6%，增速较2005年同期加快0.6个百分点。但是，由于正在审批的项目因套型结构调整而延期开工，导致商品房新开工面积环比下降，因而影响了商品住房的后续供应，1-9月全国累计完成房屋竣工面积22014万平方米，同比增长8.7%，与2005年同期相比增速下降11个百分点，比二季度下降11.7个百分点。其中商品住宅竣工面积18094万平方米，同比增长9.1%，增速较2005年同期降低9.5个百分点，与二季度相比增幅降低9个百分点。

2005年-2006年9月全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长情况

数据来源：国家统计局

2005年-2006年9月全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长情况

数据来源：国家统计局