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从土地政策和银行政策，看2008房地产投融资趋势

报告出处：北京多慧达管理顾问有限公司  发布日期：2008年05月19日 17:03

　　2007年末，国家通过政策调控，对迅猛增高的房地产价格进行干预，国家对房地产实施宏观调控的两大手段——信贷和土地，同时收紧。

　　1月7日，国务院下发＜关于促进节约集约用地的通知＞，今年6月30日之前，各地须向国土部上报闲置土地数据，囤地将付出高昂的代价。

　　建设银行近期发布的研究报告显示，2001年初至2007年5月，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，也就是说7年内，未开发土地达到约10亿平方米。

　　2007年9月，国土资源部下发＜关于加大闲置土地处置力度的通知＞，首次提出土地闲置费按最高限收取，即按出让或划拨土地价款的20％征收。依法坚决收回闲置两年以上的土地，对闲置一年以上的土地征收20％的闲置费，对闲置房地产征缴增值地价，这些规定表明土地调控措施日趋严厉。

　　国务院发布的一系列土地整理政策，虽然在实施力度的保障上还存在不确定因素，但已经可以看出政策的着眼点和趋势，随之即将公布的政策将会越来越清晰和明确。

　　据DHD（北京多慧达管理顾问有限公司）研究部分析：2004年之前，中国房地产开发的投资来源，通过银行信贷实现的约占55％，自2004年银行收缩房地产项目贷款政策以来，房地产开发商的主要融资渠道转向私募资金和企业闲置资金。

　　从国家土地政策此次的鲜明表态上，DHD研究部预计新的一轮房地产开发浪潮即将到来。现在开发商手中尚未得到开发的闲置土地，必然因为国家政策严厉而沉重的压力，面临必须投入实际开发的要求。与此同时，银行加息和对第二套住房贷款的政策实施，影响了供销关系心理的变化，导致房地产价格受到压制，并将信贷融资的门槛再度提高。

　　面对这些政策和市场的因素，房地产开发商不得不重新调整对利益的期望值，而急切地投入到对融资渠道的选择上。由此，DHD研究部通过对房地产行业的长期监控和研究，对房地产投资趋势进行了深入分析，认为：具有强大资金实力的上市公司、私募资金和境外金融服务机构，是2008新一轮房地产投资热潮的三大主角。

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