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二三线城市楼市打"冷战"情况分析

报告出处：中国行业研究网  发布日期：2008年10月14日 14:26

　　南京 救市组合拳难立竿见影

　　“十一”黄金周之前，南京市政府发布了二十条救市新政。除了提高公积金贷款额度，二套房低于面积再享受优惠贷款利率，取消一房一价等利好外，南京市还将首次对购房者提供购房补贴。南京救市新政堪称目前为止，全国范围内力度最大，覆盖范围最广，但记者在走访过程中发现，救市新政并没有起到立竿见影的效果。

　　折扣冲击波

　　长假期间，记者在南京市区走访了多家楼盘。由于新政刚刚推出，再加上黄金周期间购房者有充裕的时间，因此售楼处普遍人气尚可。

　　但根据南京网上房地产提供的数字显示，黄金周前五天南京商品房成交量仅有23套。购房者观望情绪不减，开发商的促销力度则越来越大。

　　以顺驰滨江奥城为例，该楼盘国庆期间赠送四重礼，分别是推行有差价即补偿计划，推出20套一口价特价房、以老带新优惠，以及赠送台湾游等活动。

　　在售楼现场和前来看房的陈先生告诉记者，“本来是想买房的，但看到开发商促销力度这么大，应该可以再等等。政府都给开发商一些优惠措施，说明开发商的压力确实大，到年底应该还有降价空间。”

　　纵观黄金周期间，大多数楼盘的促销手段都有些雷同，真正能吸引到购房者的还是下狠心打折的楼盘。

　　去年售价还在万元以上的河西地区，黄金周期间已经有楼盘杀价至7800元/平方米，促销人员甚至还表示，如果一次性付款还将优惠。

　　记者在南京一家中介门口随机采访了一位王先生，他说去年看到房价飞涨，着急买房子，但一时资金周转不开；幸亏去年没买，现在买一套90平方米的房子可以便宜20万，周边的二手房价格也比去年掉了三成。

　　“补贴不如降价”

　　对于南京市刚刚推出的买房补贴等救市新政，大多数购房者都认为难以起到立竿见影的效果。

　　此次南京救市政策中，最吸引人的莫过于直接补贴。在2008年10月1日到09年9月30日期间，凡购买90平方米以下商品房(含二手房)，给予房款总额1%的补贴；凡购买90-144平方米以下商品房(含二手房)，给予总房款0.5%的补贴。

　　记者接触到的购房者普遍认为补贴幅度太小，尤其是90平方米以上的只有0.5%的补贴，而且是在办理房产证之后才能拿到补贴，起不到增加购买力的作用。甚至有购房者笑称，政府补贴会不会像开发商打折一样，越到后面幅度越大。

　　对于提高公积金贷款额度、省内异地申请住房公积金贷款，以及购房人可提取配偶及直系亲属公积金等规定，有购房者认为这不是提高购买力，而是让老百姓多背了债；但也有购房者认为，公积金贷款利率还是大大低于商贷，也算是一项有实质性意义的惠民措施。

　　至于取消“一房一价”的规定，大多数市民都认为，在目前很多楼盘低于核定价入市的情况下，商品房“一房一价”的管理方式已经意义不大，取消是在情理之中。

　　仔细研究过相关政策的许先生告诉记者，这次救市政策，主要还是针对开发商的，一些税费的减免和缓交，将对开发商度过寒冬有实际意义。如果政府继续推出一些利好政策，开发商的定价也越来越理性，不排除大家的观望情绪会反转，到时候自己一定要出手了。（朱宇）

　　杭州 新盘上市价低于预期

　　不久前因万科的降价风波而异常热闹的杭州楼市，在“十一”长假期间表现十分平静。记者从杭州十余个楼盘的售楼处了解到，除了一些前期开盘或打折的楼盘仍延续之前的促销力度外，多数开发商都表示，长假期间没有推出特别的优惠促销措施。因此，“十一”期间，杭州楼市的成交量并没有起色。有关统计显示，“十一”前六天，杭州主城区商品住宅日均成交量比9月份的日均成交量下降四成。

　　记者走访位于市中心的一些售楼处均比较冷清。业内人士指出，虽然杭州实施打折优惠的楼盘越来越多，但购房者的观望心理也变得越来越浓。这与节前几天不断有新楼盘上市及老楼盘降价等形成的成交两旺的预期相比，差别较大。

　　9月下旬，保利·东湾、欣盛·东方郡、恒和·依山郡、新帝·朗郡、天鸿·君邑等几个项目相继“低开”入市。

　　9月26日，地处下沙的“保利·东湾”开盘，推出价格为6800-9500元/平方米的公寓共300余套。然而在今年5月，保利管理层还声称楼盘的意向定价将在9000元/平方米左右。就在同一天，位于滨江的“欣盛·东方郡”开盘，共推出439套房源，均价9000-10000元/平方米左右，而这个价格也比此前的市场预期低了约2000元/平方米。同样，恒和·依山郡、新帝·朗郡、天鸿·君邑3个楼盘的开盘价均低于市场预期。

　　 伴随着量价齐跌的市场行情，购房者们对于房价还将下行的心理预期却似乎刚刚开始。“原来房子的折扣还能打这么多，8折、7折，接下来会不会还有6折？得再等等看。”本来准备出手买房的吴先生告诉记者。

　　对于房价的走势，已经购买了万科·魅力之城的谢先生认为，进一步下跌空间不大，因此他并不打算退房。谢先生是半年前以9200元/平方米的价格购买了万科的房子，该楼盘最高涨到12000元/平方米，目前又降到9000元/平方米左右。

　　根据杭州透明售房网的数据，今年9月杭州主城区成交商品房成交套数为1584套，相比去年的3630套，缩水近56%。10月份，杭州楼市成交是否会突破现有的瓶颈？业内认为，这将在很大程度上决定房价未来的走向。如果十月成交继续维持8、9两月1500多套的量，不排除房价有继续下跌的势头。

　　中国指数研究院杭州分院研究总监古伊表示，从降价出售到新盘低开，其实反映出市场面的微妙变化。如果市场上新盘普遍以低于预期的价格上市，说明无论是购房者还是开发商，都已经认同了价格下调的现实。

　　武汉 观望气氛愈发浓厚

　　在北京一家外企工作的刘先生国庆期间回到武汉，想要给年迈的父母买一套新房子，让他们住得舒服一些。然而，走遍了武汉的一些楼盘后，刘先生决定再等一等：现在父母在家里也有房子住，新房都在降，可能再等几个月，同样的价格，能给父母买到更好的房子呢。

　　降价之风逐渐蔓延

　　和全国大部分地区的楼市一样，武汉的房价经历了去年的疯狂上涨，今年开始呈现萎靡的趋势，房价画出了一道美丽的抛物线。1-9月，武汉二手房市场与新房一样进入调整期，成交量较2007年有明显下降。

　　后湖盛世东方均价每平方米4,280元，汉阳中环湖畔臻园起价每平方米3,850元，金银湖恋湖家园5期起价每平方米2,986元。进入九月，武汉的不少楼盘开始主动降价，和低迷的股市一样，各片区不断有再创新低的房价。武汉光谷开发区也有少数几个楼盘，由去年的均价六千多跌到了现在的四千多。

　　9月底，武汉中心城区的部分小区也开始低下了高贵的头颅，降价之风开始从郊区向中心城区蔓延。位于武昌中北路的锦绣江南，公布二期起价为5,288元/平方米，创下了内环线武昌地区楼盘最低价的记录。而此前，这一区域的房价最低都在均价6,000元/平方米以上。

　　高档楼盘相对坚挺

　　靠近武汉大学的银海雅苑小区位于武汉市文化区武昌区的主干道武珞路附近，由于靠近东湖和珞珈山，银海雅苑一直被很多人视为置业的首选，这一带的房价也保持了相当的坚挺。记者在银海雅苑附近的一个房地产中介处看到了银海雅苑的价格走势图，从2005年6月开盘时候的均价每平方米4,300元，经过约一年的盘整之后，房价从2006年4月的均价4,600元/平方米开始上涨，到2007年10月达到了均价8,500元/平方米。在此之后，银海雅苑的房价趋于稳定，甚至在2008年三四月份达到了九千的最高价，直到现在，银海雅苑的二手房仍然保持八千元左右的价格。

　　这个房地产中介的一位工作人员告诉记者,武汉很多好地段的楼盘都和银海雅苑类似，价格相比其历史高价，下降得并不多。但是，成交量比起整个2007年来说，则是大为萎缩。现在看房子的人多，买房子的人少，大伙儿都处于观望状态。卖房的人也不急于降价出手，今年的生意远没有去年好做了。

　　刘先生说，现在开发商和购房的人都处于观望期，不过国家在紧缩货币和信贷，相信开发商对回笼货币的需求要大于购房者对新购房屋的需求，还是等这个观望期结束之后再买房吧。（

　　洛阳 未现明显下降居民看淡

　　尽管处在传统的“金九银十”季，但房地产市场依然是秋风瑟瑟。位于中原地区洛阳的房地产商们的日子也不太好过，尽管还在“死扛”价格，但居民普遍的观望心态令楼市呈现出“有价无市”局面。

　　“十一”的同学聚会上，大家都在谈论房子。2个多月前刚买了房的小郭显然有些后悔，他买的房在洛阳新区，每平米约3300元，“应该再等等的，看这个情况价格以后可能会降的”。小郭的话马上招来了另一同学小党的不满：“你可以了，我几乎是在去年涨的最厉害的时候买的。”“那我的价格还不是比你的高些。”小郭也反驳。小党的房和小郭的房位于同一小区的同一栋楼，小党购于去年7月份，每平米约合2600元。

　　作为优秀旅游城市，以牡丹花和龙门石窟闻名天下的洛阳，近两年的房地产市场也红火异常，从2006年下半年起，洛阳房价更加速爬坡。据统计，2007年11月，洛阳住宅交易均价为2586元/平方米，相比2006年12月2081元/平方米的交易均价，每平米上涨500元。但有业内人士称这只是官方数据，实际均价每平米上涨千元，多层住宅涨得更多。

　　目前，洛阳的住宅均价在3000元左右，高层价格在3500元左右；尽管价格放在全国并不算高，但已经远高于居民的工资和消费水平。记者一位已经有房的亲戚表示，“如果不是单位统一集资建房，我们要买到相对不错的房子也会有压力。”

　　今年以来，洛阳房市快速上涨势头也得到抑制，但尚未出现明显下降。记者了解到几个地理位置相对不错的楼盘在国庆期间除了有抽奖送家电、交全款优惠2个点等活动之外，并没有推出更加“实惠”的降价活动。

　　房地产商们的“死扛”并没有吸引购房者，在全国一线城市房价下降趋势的影响下，购房观望气氛更加浓重。国庆期间，设在人流量较大的商业步行街上的几个简易售楼处前围着并不算太多的客人，大多也只是询问价格以及优惠活动。记者的一些亲友表示，近段时间一些楼盘经常打电话让去看房，表示会给优惠，但现在都还没有打算出手，“广州、深圳、北京这些一线城市都动了，郑州也都已经暗着降价了，洛阳肯定会降的，开发商也挺不下去了。”

　　同时，记者在洛阳新区看到，已经完工或正在施工中的新楼盘比比皆是，尽管新区环境优美，但因为配套设施尚不齐全，加上房价较高，不少楼盘的空置率超过9成。

　　据向一位了解洛阳房市的朋友咨询，去年以来洛阳有不少新楼盘集中上市，供应量突然加大；而需求方面，不少家庭已经有房或者单位有自建房，其他有买房需求的年轻人，目前的房价也已经远超他们的购买能力，导致成交量低迷，许多楼盘一期都还没有售完。

　　“未来也可能会出现一段‘挤泡沫’时期，但估计下降幅度不会很大，毕竟调控政策对三线城市的影响不会像一二线城市那么大，况且现在建房成本也都在上涨。”一位做房产销售的同学表示。

　　成都 地震成房市逆转“导火索”

　　今年上半年，成都楼市价格全面停止上涨；而5·12汶川大地震以后，房价开始明显下跌，成为市场的转折点。一位成都房地产业内人士表示，地震是成都楼市转而下跌的“导火索”。

　　地震引发房价下跌

　　“今年七八月，成都市内的很多楼盘甚至没有成交量；到9月底10月初成都秋季房地产交易会召开，交易量才有所回升。”四川省设计院一位人士告诉记者。

　　以成都市一环以内的普通盘为例，去年下半年到今年上半年地震前，单价保持在7000元/平方米左右，但“5·12”地震后房价跌势明显，目前在5000-6000元/平方米左右，部分优质楼盘可以卖到6000元/平方米以上。据介绍，加上一些其他的优惠措施，每平方米房价下降幅度超过1000元，但仍高于去年同期，而成交量仍然较小。

　　业内人士表示，地震对房地产市场，尤其是高层楼盘的影响较大。“现在很多人都愿意买10层、11层以下的楼层，但也有购房者主要以价格为参考，会优先考虑买楼层较高而价格较低的楼层。”四川省设计院人士告诉记者，楼层高低与抗震性能关系并不大，即使是高层，也能够达到多层的抗震能力。据了解，受利润空间缩小影响，目前房地产商仍然倾向于在容积率范围内开发高层楼盘。

　　9月28日到10月2日，成都举办了为期5天的秋季房地产交易会，使得近期低迷的成交量有所放大。据统计，此次成交房屋3134套，比去年同期的3315套减少181套；成交面积为29.599万平方米，比去年同期的30.952万平方米略少；而成交均价由去年的4506.33元/平方米提高到今年的5327.88元/平方米，增长18.23%。

　　除普通楼盘外，高端楼盘报价也有所下降。据了解，位于成都市一环和二环之间的万科项目金域蓝湾最高报价曾达到9000-10000元/平方米，目前报价已经降到去年的首次开盘价。而别墅和商用写字楼价格仍然保持稳定，别墅总价较高。

　　开发商数量饱和

　　成都房地产的业内人士表示，真正引发成都房地产业降价大潮的是当地开发商的饱和。据介绍，在前两年房地产的高景气下，共有大大小小上千家开发商在成都安营扎寨。目前紧缩银根，房地产开发商资金链紧张。当前整个市场正处于急转阶段，开发商承受着前所未有的资金压力，成都已有多处楼盘暂停开发。

　　在万科、蓝光等成都的大开发商带动下，房地产企业纷纷调整营销策略，以降价来促进销售，实现资金的快速回笼；对于拟开发的楼盘，则或放缓开发进度，或暂停开发。部分资金不足的小房地产商不得不通过股权、私人借贷等方式筹措开发资金。成都蓝光集团人士认为，在此轮洗牌中，小房地产商将逐步被大公司整合掉。

　　正是由于开发商数量饱和，一旦有楼盘出现价格回落，就会立刻引发楼市的多米诺效应。而无论出于投资目的还是自主目的购房者都会持币待购，进入观望状态，导致市场上有效购买需求不足。

　　业内专家同时指出，成都楼市的刚性的自住需求仍然存在，目前购房者在心理上受到地震和降价的双重影响。但目前政府提供的经济适用房数量过小，不足以影响市场需求，当价格降低到一定程度，便会企稳回升。

　　从此次房交会的购房者来看，来自浙江、西藏、广西、重庆、上海、广东、江苏、西安等地的外地购房者也加入到成都的购房大军中。此外，广元、北川、绵竹、彭州等地震灾区也有大批购房者来到房交会现场选房。

　　目前成都郊区县的房价由于前期涨幅不大，并没有出现明显回落；部分到成都交通便利的地区还呈现稳定略涨的态势。蓝光集团人士表示，春节后将是成都楼市的关键时期，或将出现拐点，后市继续下跌的空间不大。他认为，成都二环附近的普通楼盘价格下降到5000元/平方米左右比较合理，而三环附近楼盘不会跌破4000元/平方米。

　　厦门 闽南投资客或左右房价

　　福州 买房人不买变相降价的账

　　虽地处沿海，福建的整体房价一直算不上领先于全国；相反，福州市的房价在沿海省份的省会中还属偏低水平。然而，全国房地产市场的观望气氛对于福建省内的楼市也产生了一定的影响。今年的“金九银十”，福州楼市正在经历买卖双方的激烈“冷战”，而厦门房价则先一步扛不住，回到了去年年初的水平，等待投资客抄底救市。

　　福州：买卖双方的“冷战”

　　“今年4月还有很多人来打听车位、房价，到了6月份，来看房的人就明显少了，房子也卖不动了呀。”位于福州核心区域鼓楼区上楼盘——凯旋花园目前的情况并非个案。

　　记者从开发商处了解到，自从2004年福州房价开始起步至今，像如今这样买方如此浓郁的观望气氛还是第一次看到。以凯旋花园为例，105-280平方米的户型，平均售价在11000元/平方米。一位开发商称：“此前，我们还以为是价格的问题，曾经提出过降价出售的方案；但售楼一线的工作人员却表示，现在根本不是降不降价、降多少的问题，而是即便是打出了降价广告仍然乏人问津的问题。”

　　 记者在福州市区内看到了多家楼盘的变相降价广告：“公积金买房95折”、“买房送车位”、“买房送全套家具电器”、“开盘前100套8.5折大优惠”……

　　然而，买房人对这样的变相降价似乎并不买账。“现在，我就等着江边的好房子价格降下来呢。”有意在闽江边置地的蔡女士表示，现在福州市内真正降价的房子都是些地段比较偏远、交通不甚方便的楼盘，温泉区、江滨、沿湖的真正抢手的房子的价格其实并没有降多少。

　　“现在正是买卖双方较量的时期。”凯旋花园开发商负责人告诉记者，由于福州市的购房群体多是本地人，购房目的也多为自住为主，所以类似其他大城市的泡沫化需求并不多，所以此前福州房价并没有出现疯涨，如今出现大幅下跌的可能性也不大。但亦有分析人士称，目前福州的房价已经有所回落，市区内平均房价大约在6500元/平方米左右。

　　厦门：投资客或左右房价

　　相比福州楼市的成交低迷，厦门楼市的状况似乎更加吃紧。根据厦门房地产联合网统计显示，9月份，厦门住宅成交679套，比8月的563套上涨了21%，比去年同期的1830套下跌63%。而9月住宅均价为7975元/平方米，比上月9834元/平方米下跌了19%，住宅均价跌破8000元，创今年以来价格新低。据统计，厦门住宅均价在2007年6月首次突破万元，而此次的房价已跌至2007年3月的水平。

　　据了解，虽然厦门9月份的住宅成交量有所回升，但主要还是依靠“厦航·同城湾”二期等几个中档楼盘的降价促销带动整体销量。

　　“跌是一定的了！厦门的房价反映的根本不是本地人的需求，都是漳州等地的外来投资客炒起来的。”已在厦门工作生活两年有余的李女士告诉记者，她身边就有因厦门房价下跌而选择放弃投资厦门楼市的漳州投资客，而更多的厦门本地人相信，随着外来投资者对厦门楼市的看淡，厦门房价仍有进一步下跌的空间。而在这样的预期之下，更多原本有购房需求的本地人都选择了在这个“十一”继续观望。

　　然而，以漳州人为代表的闽南投资客却对厦门房价有着别样的看法。一位闽南商人告诉记者，由于厦门仍是福建省加工业出口的重要枢纽，以加工制造业为主的福建商人对厦门当地住宅的需求依然存在。一旦房价降到合理价位，闽南商人的力量依然将成为推高厦门房价的重要力量。

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