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易宪容：深圳楼市回暖原因是价格下调

报告出处：中国行业研究网  发布日期：2008年12月05日 14:43

　　最近，随着政府出台一系列的房地产新政策，特别是国务院推出的4万亿经济刺激计划以及连续的降息，深圳房地产在经历漫长的观望之后，一些市民终于选择在最近出手，深圳房地产在价跌量升的配合下呈现回暖态势。因此，不少人借此现象说中国房地产市场开始回暖，现在该是抄底的时机。其实，这或是一种炒作，或是一种对当前房地产市场形势的判断不清。

　　我最近去过深圳几次，也知道一些房地产项目的销售情况，从一些项目销售的情况来看，市场是出现一些回暖的现象。比如说，戴德梁行统计数据显示，11月份深圳一手房共成交6435套，成交面积59.18万平方米，比10月的成交套数多了近3000套，为今年单月成交套数之最，成交均价12396元/平方米，与10月份相比略有下降，降幅为2.44%。

　　但是，深圳房地产市场回暖，最为根本的原因是在房价全面下调。其实，目前的房地产市场问题，根本上也是价格调整问题。房价调整深度越大，市场需求越是容易释放出来。

　　从深圳的情况来看，宝安区在大量普通住宅成交的情况下，成交均价进一步回落，11月17日至23日一周均价为10960元/平方米，环比下跌11%。在11月上半月开盘的10个区域大盘中，有6个开盘销售率达到五成以上，而这些楼盘的热销，均是由于价格创下了区域内的新低，其中，航空新城1号均价仅5300元/平方米。而一些没有急于进行降价促销的项目，场面依旧冷清，深圳楼市出现严重的冷热不均现象。

　　从上述深圳房地产市场的情况来看，市场之所以回暖，关键还是价格问题。如果房价不调整，或是调整不充分，房地产销售要想回暖是不可能的。深圳是这样，全国其他地方也是如此。比如说，不少地方都在炒作外资进入国内房地产市场抄底，山西煤老板及温州炒房团抄底。当然，这种现象偶有发生，他们买了几套房子，就是投资者抄底吗？

　　试想，目前全球金融海啸已经对中国经济造成冲击，海外机构及个人的资产严重缩水，国内居民也没有能力进入房地产投资市场。在全球经济出现衰退，中国经济面临下行风险的情况下，全国所有的行业都出现全面的价格调整，为什么楼市不会大调整呢？为什么只是房地产市场会有大量投资者进入呢？是房地产开发商太低估了民众的智慧吧！

　　因此，就目前的房地产而言，价格全面地回归理性，是房地产市场走出困境的关键。特别是一些一线城市，由于这些城市的房价曾连续上涨10年，民众根本没有能力进入这样高房价的市场了，它想不调整就走出困境，或不调整就回暖是根本就不可能的。深圳房地产市场回暖，最为重要的原因是房价全面下调，除此之外，没有更多的选择。深圳是这样，全国许多城市特别一线城市更是如此。

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