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房价下跌的触发点日渐临近

报告出处：中国行业研究网  发布日期：2008年12月05日 14:46

　　房价下跌引起的次贷危机催生了席卷全球的金融“海啸”。进入2008年以来，受金融危机的影响，国外楼市泡沫和商品市场泡沫相继破裂，金融市场进一步受到沉重打击，股市大幅下跌，原先高高在上的一些衍生金融品价值几乎一夜间消失殆尽！

　　受国内外经济、金融形势的影响，中国股市也发生了深度调整，其调整之深已到了非救市不足以恢复市场信心的地步，而同样处于风口浪尖上的楼市，却表现出另外一番风景：虽然交易量大幅萎缩，个别地区房价虽有所下跌，却幅度有限，总体仍呈高位盘整的格局。

　　调整预热阶段即将结束

　　经济学的常识告诉我们，作为投资品，价格变动和成交量变动之间存在着多种对应关系。量价齐跌是市场调整到较高阶段、调整基本到位的表现。从量价关系上看，价格由上涨转为下跌一般要经历价稳量缩、价跌量缩的过渡阶段，然后才会进入价格快速下跌而成交量稀少的普跌速降阶段。当前房价“岿然不动”，但交易量明显下降的现象，说明当前楼市已处于价稳量缩的阶段，一轮逐渐加速的调整过程或即将展开。日前公布的中国社科院2009年《经济蓝皮书》对于中国房产价格的预测也说明了这一点：他们认为，2009年中国的房地产市场将步入较长时间的调整期，在供需双方作用下，房价将面临进一步回调。

　　尽管专家及消费者的理性预期早已作出了中国房价将整体下降的判断，但目前中国大多数城市的房价仍基本不动，或仅有少量下调和局部下降。笔者认为：尽管目前中国房价下跌趋势已经确立，但促使房价整体上大规模调整的触发机制还未启动，仍处预热阶段。种种现象表明，推动中国房价调整过程进行的触发机制已逐渐变得成熟，触发机制启动日渐临近。

　　触发点一：通货紧缩风险

　　中国输入性流动性的膨胀，不但引起了股市的泡沫，也引起了房地产市场的暴涨。2008年以来，西方愈演愈烈的金融危机引发了金融领域的“去杠杆化”运动，信贷体系收缩，流动性不断下降。美国联邦基金利率和美元计价LIBOR利率（货币市场利率）间扩大的趋势，说明了美国市场上的流动性正在不断消失。而在救市方案实施的初期，主要发达国家市场上的流动性仍会进一步下降，有从全球各地撤回资金自救的可能。

　　国际金融的流动性下降，已经导致了国际大宗交易商品的价格下降，并且明年极有可能仍处于低位运行的态势。因此，我国输入性流动性膨胀明年极有可能发生逆转，通货紧缩的风险空前扩大。一个全球资产价格普遍下跌的环境，通过流动性影响和市场的比较、示范作用，会成为我国楼市加快调整的触发点。

　　触发点二：经济转型推进

　　中国经济发展面临转型之变，原先依靠消耗资源的方式必须改变，中长期看中国经济的主要问题不是速度而是结构。原先经济增长方式持续不下去了，制造业中的许多资金都撤了出来，其中有很大部分转而流向了房地产市场，从而助推了中国房价的暴涨，这种制造业中转移出来的投资资金投向分布也导致了中国房价涨幅分布不均：即大户型等高档商品房价格涨势猛烈，而中小户型涨幅相对较小。

　　面对国内外经济、金融形势的变化，我国加快了经济转型的推进速度，十七届三中全会在统筹土地和劳动力结构转变等方面取得的进展，更是为制造业重新获得生机带来了曙光。从短期看，在“保增长”的宏观调控指导思想下，将会陆续出台相应刺激增长措施，如出口退税、政府引导投资等，推动各路资金重新回流制造业等实体经济运行领域。经济转型的推进，亦会成为房市加快调整的触发机制。从宏观经济运行看，这一触发点正日渐启动。

　　触发点三：股市投资价值重现

　　无论从市盈率还是市净率的角度，当前股市平均市盈率和平均市净率都已调整到了历史上较低的区域，继续下跌的空间和时间都有限。从股价绝对水平变动情况看，股市泡沫破裂后，当前股价水平已接近历史低点，按此推论指数也应该已处于底部区间。

　　虽然股市弱势整理仍将是大概率事件，但相对于几乎没什么调整、风险未得到释放的房地产市场而言，当前的股市显然要比楼市更具有投资价值。当股市投资价值开始体现，市场信心得到恢复时，房价大规模调整的触发点也就被启动。

　　触发点四：供求结构真正改变

　　无论是从国民经济结构角度，还是以当前国内一些地区“土地”财政的性质，以及吸纳就业、保障民生的角度来看，保证房地产行业的稳定和发展，对中国宏观经济稳定运行和民生问题的解决，其意义和重要性都是不言而喻。当前商品房市场房价居高不下、交易量下降的局面，已严重影响到了一些地区财政和经济的平稳运行。所以，稳定房地产市场也成为了中国当前保增长的一个重要方面。

　　但是稳定房地产市场并不等于稳定高房价。在维持房地产业平稳增长和解决民生、建设和谐社会的双重目标体制下，经济适用房、安居房等非商品性住房开发力度加大，保障性住房供应增加。保障性住房供应增加，使商品性住房市场上的刚性需求进一步下降。在全球资产泡沫相继破裂的宏观环境下，房价下跌的压力进一步增大。随着保障性住房建设体系的加速推进，这一推动房价调整的触发点启动进程也在加速。

　　中国社科院2009年《经济蓝皮书》预测，2009年中国房地产市场将步入较长时间的调整期，房价将面临进一步回调。

　　对此，作者认为，尽管目前中国大多数城市的房价总体仍在高位缩量盘整，但中国房价大规模调整的预热阶段即将结束，而引发房价进入快速下降阶段的几个触发点，也已在不同程度上启动。

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