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2009年房地产市场趋势

报告出处：中商情报网  发布日期：2009年04月07日 10:32

　　3月28日，“2009中国房地产百强企业”名单在北京公布。“2009中国房地产百强研究”由中国房地产协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家机构共同主办。万科、中海和保利位列三甲，河南省仅有建业上榜，同时建业还跻身“2009中国房地产百强企业稳健性十强”。

　　在同时举行的“第六届中国房地产百强企业家峰会”上，“今年房地产市场的发展趋势”成为与会房地产界人士和专家学者关注的话题。与会人员普遍认为，2009年我国房地产市场潜在供应量大，存量房消化压力大，房地产开发投资意愿下降，保障性住房建设力度显著加大。这些都会对尚不明朗的房地产市场产生影响，房地产企业资金更加紧张，房价下行的压力依然很大，行业整合不可避免。

　　商品房供大于求

　　2008年尽管我国商品房销售面积同比下降19.7%，但全年新开工面积和施工面积分别增长2.3%和16%，施工面积（27.4亿平方米）和新开工面积（9.76亿平方米）与同期销售面积（6.2亿平方米）的比值分别为4.42∶1和1.57∶1，比值均创历年新高，市场潜在供应量大。另一方面，一些主要城市商品房可售量（指已获得预售许可证的项目中未售出的面积）在2008年显著上升。据中国指数研究院提供的数据，北京、重庆、武汉、上海、深圳、杭州等城市的可售量，以过去半年平均销售量计算，消化期少则10个月，多则要两年甚至更长的时间。房价下降呈现出从珠三角、中部、长三角、环渤海依次推进的态势，消费者买涨不买跌的心态，使得购房者的观望范围向全国蔓延。与会者预计，2009年，前期房价涨幅较大的城市下调的幅度可能要大些；过去没有大涨的城市，价格上也不会大起大落。前两年房价涨幅较大的一线发达城市，如深圳、广州、上海、北京等，本地居民购买力和外来资本吸引力强，也是外地居民居住、工作的重要目的地，潜在的自住需求和投资需求比较旺盛。房价一旦调整到合理区间，成交量可能较快反弹，并会带动周边地区。前期投资规模较大，而本地居民经济实力或对外来人口吸引力不强的城市（主要是中西部的一些城市，也包括东部地区的一些中小城市），即使是房价有所下降，成交量仍难以较快反弹，这些城市的存量商品房屋消化时间可能会长一些。

　　开发投资意愿低

　　与会者认为，受市场潜在供应量大、销售下滑、未来走势不明和资金紧张等影响，2009年房地产开发企业投资意愿不足，减少土地购买、推迟新开工、延缓施工进度，会导致投资规模继续下降。

　　国家虽然采取了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但这些政策和措施还有待进一步细化和落实，有实力、有信誉的开发企业可能得到更多的资金支持，而大多数中小企业、也包括2007年过度扩张的企业，由于不具备股市融资的资格和能力，金融机构为避险又加强对这些企业的贷款管理，如果市场销售状况不能迅速回暖，2009年资金将相当紧张，投资能力也大大减弱。据中国指数研究院统计，2008年，60个大中城市住宅用地流标流拍约1600宗，面积约8000万平方米，规划面积超过1.6亿平方米，相当于2007年总供应量的四分之一左右。此外，2007年高价拿地的后遗症不断显现，开发企业纷纷采取退地、延期开工、延迟缴纳土地出让金等方式缓解资金压力。据不完全统计，2008年大宗地块退地宗数近20宗。

　　另外，银根紧缩使得房地产企业获得银行贷款难度增加。信贷紧缩导致开发商资金短缺，市场销售下滑造成企业对短期市场走势悲观。在资金链吃紧，市场短期走势不明的情况下，开发商拿地时面临的风险更大，观望僵局持续，出手更加谨慎。

　　保障房冲击市场

　　与会者认为，去年年底三年9000亿元的保障性住房建设计划的出台，一方面是中央政府加大保障性住房建设力度决心的显现，有助于改善低收入群体的居住环境，有助于我国房地产行业的长期健康稳定发展。但另一方面，据初步估算，未来几年内保障性住房建设在商品房建设中比重将超过15%。由于目前保障性住房的准入制度和执行力度上均有不足，加之目前房地产市场仍处于调整中，保障性住房建设将给商品住宅带来一定的影响。

　　房地产市场人士普遍担心，以前保障性住房规模不够大，很多人都被挤到商品房市场去了，而如果增加很多保障性住房的话，必然就不会有那么多人去追捧商品房了。在目前市场状况下，新面市和新开工保障性住房面积对普通商品房市场无疑产生巨大冲击，必然分流更多买房人，加剧市场危机。保障性住房的核心优势便是价格低廉，这必然会吸引相当部分符合条件的购房人购买保障性住房，但是目前市场能否让这么大量的保障性住房迅速消化，恐怕要打上个大大的问号。同时，城市郊区低端项目的开发商日子将更加难过，这一局面在目前市场上已经表现出来，而受到多方挤压的普通商品住宅一旦价格体系坍塌，在将来出现普通商品房和两限房同价竞争也不无可能，倘若出现这样的状况，那以满足基本居住需求为主的保障性住房在品质、地段和综合配套的“PK”上必然和普通商品房难以匹敌，销售遇冷可以预见。

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